Договор аренды зданий и сооружений

Введение 3 Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений 6 1.1. Здания и сооружения как объекты арендных правоотношений 6 1.2. Понятие и правовая природа договора аренды зданий и сооружений 7 Глава 2. Заключение, изменение и прекращение договора аренды зданий и сооружений 15 2.1. Форма, условия и содержание договора аренды зданий и сооружений 15 2.2. Изменение и прекращение договора аренды зданий и сооружений 28 Заключение 35 Список используемой литературы 37

Введение

Актуальность темы настоящей курсовой работы заключается в следующем. Договор аренды – один из важных и очень часто используемых на практике всеми участниками гражданского оборота договоров в гражданском праве России. Актуальность темы данного исследования обусловлена тем, что в условиях развития рыночных отношений в Российской Федерации возникает потребность общества в обеспечении гарантий защиты своих имущественных прав и интересов, которые связаны с осуществлением хозяйственной деятельности. В связи с этим возрастает необходимость изучения понятия договора, одним из которых является договор аренды. Договор аренды регулирует отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет за собой смену титула собственника, то есть данный договор оформляет правовые отношения по товарообмену, но в роли товара выступает не объект недвижимости, а право на пользование данным объектом. Таким образом, по договору аренды имущество может передаваться арендатору в пользование или пользование и владение, но только не распоряжение. Распоряжение имуществом остается у его владельца. Анализируя проблемы в правоприменительной практике можно сделать выводы, что они возникают при исполнении обязательств по договору аренды. В первую очередь, это связано с законодательной базой, которая является не доскональной и имеет множество коллизий. Кроме того, возникают проблемы при защите прав и интересов арендатора во время изменения, расторжения договора аренды. Таким образом, данная тема исследования является актуальной в настоящее время. Правовой институт договора аренды является одним из древних и популярных в гражданском праве. Аренда дополняет другие средства и способы экономического развития. Анализируя правовое регулирование договора аренды, которое закреплено в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно сказать, что комплекс норм, действие которых распространяется на все виды аренды, является общим, но кроме этого существуют и специальные нормы, которые применяются к таким видам аренды, как: аренда транспортных средств, аренда зданий, аренда предприятий, лизинг и т. д. Отличие данных договоров аренды проявляется в определении их предмета, сферы деятельности. В настоящее время существует проблема правового регулирования предмета договора аренды. Поэтому нужно более жестко обозначить границы формулировки объекта договора аренды, а также четко урегулировать круг объектов, которые являются наиболее популярными во время заключения договора аренды. Целью настоящей курсовой работы является исследование договора аренды зданий и сооружений. Частными задачами настоящей курсовой работы являются следующие: 1. охарактеризовать здания и сооружения как объекты арендных правоотношений; 2. дать понятие и раскрыть правовую природу договора аренды зданий и сооружений; 3. охарактеризовать форму, условия и содержание договора аренды зданий и сооружений; 4. проанализировать изменение и прекращение договора аренды зданий и сооружений. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе исследования договора аренды зданий и сооружений. Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регламентирующие институт аренды зданий и сооружений. Теоретической основой данной курсовой работы являются положения общей теории права, конституционного права, гражданского права и других отраслей действующего законодательства. Методологической основой данной курсовой работы являются формально-логический, общенаучный, системно-структурный методы познания объективной действительности.  

Глава 1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

1.1. Здания и сооружения как объекты арендных правоотношений

Рассмотрим правовую природу зданий и сооружений, являющихся объектом исследуемого договора. Как отмечает Л.Б. Ситдикова, «здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости… Принято считать, что к зданиям относятся капитальные строения, которые предназначены для проживания, служебной и иной деятельности людей, т.е. в данном случае характеризующее свойство — длительность нахождения в нем людей. Сооружения имеют в основном техническое назначение, и человек может там находиться непродолжительное время или находиться эпизодически для поддержания или проверки их технического назначения» . Таким образом, объектом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые помещения, так как передача жилого помещения во временное владение и (или) пользование осуществляется на основании договора найма жилого помещения. Легальное определение понятий «здание» и «сооружение» приведено в ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному нормативно-правовому акту, под зданием понимается результат строительства, который представляет собой такую строительную систему, которая имеет надземную и (или) подземную части, которая включает в себя помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначена для целей проживания, а также деятельности людей, для целей размещения производства, а также для целей хранения продукции либо же содержания животных. Сооружение является результатом строительства, которое представляет собой объемную, плоскостную либо же линейную строительную систему, которая имеет наземную, надземную либо же подземную части, а также которая состоит из несущих, а иногда и ограждающих строительных конструкций и предназначена для цели выполнения производственных процессов, кроме того, для хранения продукции, а также для временного пребывания людей, перемещения людей или же грузов. Таким образом, можно сделать вывод, что главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь как жилое, так и нежилое назначение, тогда как у сооружения может быть только нежилое назначение. Стоит отметить, что в состав зданий и сооружений могут входить помещения. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», под помещением понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

1.2. Понятие и правовая природа договора аренды зданий и сооружений

Многие субъекты гражданско-правовых отношений для осуществления своей деятельности используют недвижимое имущество на основе заключения договора аренды. Именно данный вид договора является одним из наиболее востребованных в гражданском праве, но и имеющих много спорных вопросов и постоянно являющихся предметом споров в судах как общей юрисдикции, так и арбитражных судов. Рассмотрим общие положения договора аренды. Договор аренды – такое соглашение, по которому одна из сторон – арендодатель, обязан предоставить другой стороне – арендатору, имущество для временного владения и пользования или для временного пользования за плату, а арендатор обязуется за это уплачивать регулярную арендную плату . Договор аренды – консенсуальный, взаимный, возмездный и консенсуальный . В данном случае существенное условие договора аренды — это его предмет. Предметом могут быть только непотребляемые, индивидуально- определённые и незаменимые вещи, в связи с тем, что после окончания срока договора арендатор обязуется возвратить имущество в том же состоянии и виде, в котором он его получил, но уже с учётом износа. Сторонами договора являются: арендодатель – то есть собственник имущества, либо лицо, которое управомочено законом или же собственником сдавать это имущество в аренду; арендатор — лицо, которое заинтересовано в получении какого-либо имущества в пользование (граждане и юридические лица, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования, а также и государство) . Форма договора следующая — договор аренды на срок более года, а также в случаях, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо уже от срока, заключается обязательно в простой письменной форме. Если договором предусмотрен переход права собственности в последующем на арендованное имущество к арендатору, то тогда договор заключается в форме, которая предусмотрена для купли-продажи данного имущества. Договор аренды недвижимого имущества (недвижимости), согласно п.2 ст. 609 ГК РФ, подлежит в обязательной форме государственной регистрации в учреждении юстиции. К существенным условиям договора аренды цена и срок не относятся. Определяется срок соглашением сторон; если плата за аренду не установлена договором, то применима обычная в таких случаях арендная плата. Обязанности и арендодателя, и арендатора установлены законом. Арендатор не может и не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное уже им имущество в субаренду, а также оставлять арендные права в залог или вносить в качестве взноса их в уставной капитал разного рода хозяйственных товариществ и обществ. Любая сторона договора аренды имеет право требовать его расторжения досрочно в судебном порядке по тем основаниям, которые предусмотрены и гражданским законодательством, и самим договором. Перечень оснований для расторжения договора не может быть исчерпывающим, ведь одновременно стороны договора аренды вправе прямо исключить на выбор любое из имеющихся оснований его досрочного расторжения и по желанию и инициативе одной из сторон . Произведенные арендатором разного рода отделимые улучшения имущества, которое он арендует, будут являться его собственностью, если иного не предусмотрено в договоре аренды. В случаях, если арендатор за счёт собственных средств и, разумеется, с согласия арендодателя, произвёл улучшения арендованного имущества, которые не отделимы без вреда для всего имущества, арендатор после окончания договора имеет право на возмещение всей стоимости этих улучшений, ежели иное не предусматривает договор. Сумма стоимости всех неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённая без согласия арендодателя, не подлежит возмещению. Все улучшения арендованного имущества: отделимые и неотделимые, которые произведены за счёт отчислений от амортизации этого имущества, являются непременно собственностью арендодателя. Такой вот подход легко объяснить, ведь вышеупомянутые улучшения фактически проводятся за счёт арендодателя и по общему правилу именно он обязан распоряжаться средствами, которые отчисляются для восстановления соответствующих объектов. Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. В данных статьях настоящего Кодекса приведены положения, касающиеся видов договоров аренды и аренды отдельно взятых видов имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), к которым применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Помимо этого, следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды. На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем, касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы выступает тот факт, что типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды, указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ, остаются не урегулированными. Например, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ) необходимо применять аналогии нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений. Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений применяются общие положения договора аренды, что, в свою очередь, порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и чревато рядом проблем. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение. В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в применении норм параграфов гл. 34 ГК РФ. Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества остается открытым. Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ. В случае если ГК РФ оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной ситуации необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами этого закона. Неурегулированность предварительного договора аренды порождает множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является ничтожным. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре. Таким образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта. Во избежание вышеуказанных, а также всевозможных проблем и судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В противном случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте является несогласованным сторона, а договор соответственно, считается незаключенным так, как нарушается одно из существенных условий договора аренды. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта, передаваемого в аренду, у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным . Арендодатель также имеет право не только на основании ст. 301 ГК РФ предъявить иск к арендатору об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и потребовать возврата имущество по нормам ст. 1102 ГК РФ. Однако и арендодатель может столкнуться с рядом проблем, одной из которых является невозможность взыскания арендной платы, неустойки за просрочку внесения обязательного платежа с арендатора в силу того, что договор будет считаться незаключенным. При заключении договора аренды, обязательным условием является письменное согласование условия о размере арендной платы и порядке оплаты, в противном случае нарушаются положения п.1 ст. 654 ГК РФ и договор считается незаключенным. Значительным условием для арендатора является регламентация целей использования объекта аренды. В случае нецелевого использования объекта аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами договоре, на основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений ст.619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжение договора аренды и имеет право на истребование возместить понесенные им убытки с арендатора. Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об устранении выявленного несоответствия переданного в пользование имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме . Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта. Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору, должен согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в договоре не был оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор заключен на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Аналогичная ситуация происходит, если истек срок действия договора и ни одна из сторон не заявила о расторжении в оговоренные в договоре сроки. Кроме этого необходимо учитывать, что при заключении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества обязан пройти процедуру государственной регистрации, если он заключен на срок, превышающий один год, а датой заключения данного договора в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ будет считаться дата государственной регистрации. При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды. ГК РФ дает следующее понятие договора аренды зданий и сооружений: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение» (ст. 650). По данному договору может быть предусмотрен факт передача здания либо же сооружения, кроме того, может быть предусмотрено право передачи на ту часть земельного участка, на которой находится объект недвижимости и который является необходимым для использования данной части. Как отмечает А.А. Козодубов, использование здания или сооружения невозможно «без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему» . «Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.)» . Известно, что сторонами по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодатель – лицо, которое обязуется передать имущество во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. В качестве арендатора выступает лицо, которое временно владеет и пользуется переданным ему имуществом и платит за него арендную плату.

Глава 2. Заключение, изменение и прекращение договора аренды зданий и сооружений

2.1. Форма, условия и содержание договора аренды зданий и сооружений

Данный договор аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору здание или сооружение (жилое помещение) во временное владение и пользование, или же во временное пользование. Все условия договора аренды недвижимости можно разделить на 3 группы в зависимости от того, на какие нормы права они опираются: • специальные нормы § 4 об аренде зданий и сооружений главы 34 ГК РФ; • общие нормы об аренде § 1 главы 34 ГК РФ; • общие нормы ГК РФ о сделках, обязательствах, сроках и т.д. Согласно п. 3 статьи 607 ГК РФ, «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Предметом данного договора являются сооружения и здания (жилые помещения), то есть разновидность недвижимого имущества . Для факта согласованности условия договора о предмете аренды необходимо, чтобы в таком договоре быть указаны данные, которые бы позволяли конкретно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору как объекта аренды. В случае отсутствия в договоре указанных данных условие об объекте, который подлежит передаче в аренду, считается сторонами не согласованным, а потому соответствующий договор считается не заключенным. Исходя из вышесказанного, договор аренды здания и сооружения помимо всего прочего должен содержать индивидуальные характеристики конкретного объекта аренды. Такие характеристики могут быть определены, к примеру, на основании сведений об объекте недвижимости, содержащихся в ЕГРН и отражаемых в выписке из этого реестра, с указанием размера арендуемой площади здания или сооружения, с выделением помещений, машино-мест, передаваемых в аренду, на поэтажном плане или указанием номеров этих помещений, машино-мест, а также их месторасположения, площади и т.д. Так, в одном споре (дело N А73-746/2018) стороны в договоре согласовали предмет договора, однако арендатор не уделил должного внимания положениям договора, более подробно описывающим получаемое им в аренду помещение, из-за чего не смог достигнуть целей, ради которых заключал такой договор, а также не смог впоследствии защитить свои права в судебном порядке. Рассмотрим его подробнее. Между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды недвижимости, «[…] по условиям которого предпринимателю во временное пользование […] переданы помещения […] в целях использования под фитнес-зал […]». При этом здание, в котором находились передаваемые в аренду помещения (что и не скрывалось арендодателем и было отражено в других пунктах договора), являлось «…объектом культурного наследия, в связи с чем на арендатора возложены обязательства согласно действующему законодательству и охранному обязательству». Когда арендатор захотел привести помещение в состояние, пригодное к использованию в качестве фитнес-зала, и согласовать соответствующий проект, это оказалось невозможно из — за охранного статуса здания. Таким образом, сложилась следующая ситуация: арендатор владел на праве аренды объектом, но не мог его никак использовать под те цели, ради которых и брал объект в аренду. Как указано в судебном акте, арендатор, «…полагая, что при заключении спорного договора он был введен обществом в заблуждение относительно возможности использования арендуемых помещений по назначению с оформлением их в выбранном по своему усмотрению стиле, что оказалось недопустимым согласно ответу уполномоченного органа […], обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора недействительным по правилам статьи 178 ГК РФ». Однако, так как об охранном статусе здания было известно в момент заключения договора, что объект аренды был подробно описан сторонами, и несмотря на достигнутые сторонами соглашения о цели использования переданных в аренду помещений, суды трех инстанций отказали арендатору в признании договора аренды недействительным. Также договор был оставлен в силе и в деле N А56-78833/2015, хотя в спорном договоре не было указано, «какая именно часть здания передается арендатору», а также отсутствовало «определение площади арендуемого имущества» и не были «приложены копии поэтажного плана, экспликации или иного документа, позволяющего определить объект аренды». Суды при признании договора заключенным и действительным руководствовались разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 15 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность». В спорной ситуации определить, согласован ли сторонами предмет договора аренды здания или сооружения, возможно также по самому факту принятия арендатором определенного объекта и использования его. Это соответствует общему правилу гражданского права, закрепленному в п. 3 ст. 432 ГК РФ. Итак, стороны не имеют права потребовать признание незаключенным такого договора аренды здания и сооружения, в котором индивидуальные характеристики предмета договора отсутствуют, однако в котором во исполнение договора арендодатель фактически передает определенное имущество, а арендатор принимает такое имущество, а также фактически использует и оплачивает такое пользование. Таким образом, можно отметить, что важность верного и точного обозначения предмета аренды нельзя переоценить, так как даже если договор аренды будет оставлен в силе, общую «стоимость» расходов на все судебные споры нельзя недооценивать, так как все отвлеченные на судебные тяжбы ресурсы (как финансовые, так и человеческие) могли бы в это время приносить выгоду бизнесу. Вторым «коварным» условием договора аренды будет условие о цели передачи здания или сооружения в аренду и (или) цели его использования. С одной стороны, практика указания целевого использования передаваемого в аренду здания или сооружения является достаточно распространенной и, как нам кажется, многие предприниматели на фразу «помещение передается в аренду для размещения офиса арендатора», например, даже не обратят внимания. Но с другой стороны, такая, казалось бы, невинная фраза влечет за собой установление критериев пригодности передаваемых помещений. Рассмотрим судебную практику подробнее. Так, например, в деле N А40-66814/2017 помещения были переданы в аренду «для размещения салона парикмахерских услуг или кафе»] на момент получения помещений в аренду у арендатора не было никаких претензий к помещениям, никаких недостатков в них также не было выявлено. Однако уже после получения помещений в аренду по причинам, никак не зависящим от арендатора по договору, была прекращена подача электроэнергии в помещения. Тем самым стало невозможным ни проводить ремонт в помещениях, ни уж, тем более, размещать в них кафе или салон красоты. Арендатор предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, возмещении убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды, однако спор до настоящего времени так и не разрешен, так как суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение. В деле N А52-942/2014 помещения, взятые в аренду, были необходимы для «ведения розничной торговли промышленными товарами». И в этом споре имела место неподача в арендованные помещения электроэнергии. Суды установили, что отсутствие в арендуемых помещениях электроэнергии сделало невозможным нормальной функционирование магазина, и на этом основании удовлетворили требования арендатора о взыскании с арендодателя убытков, понесенных в результате отключения энергии, и упущенной выгоды. Следующим условием договора аренды недвижимости могут быть условия, связанные с моментом приемки помещений в аренду и их возврата, проверки их состояния и пригодности, а также вытекающие из этого последствия. Спор, рассмотренный судами в деле N А46-17097/2014, возник при следующих обстоятельствах: юридическое лицо взяло в аренду нежилые помещения «для торговли в качестве универсама». При этом согласно условиям договора, арендатор был наделен правом «…проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина; […] на проведение реконструкции помещения, в том числе, с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и соответствующими государственными органами». Арендатор получил помещение в аренду, подписал соответствующий акт и также получил от арендодателя согласие на выполнение в арендуемых помещениях работ по демонтажу стен и т.д. Указанные работы были произведены. Однако уже после описанного выше произведенного ремонта арендатор в одностороннем порядке расторг договор аренды нежилых помещений. Арендодатель при этом отказался участвовать в процедуре приемке помещений после аренды, но впоследствии предъявил арендатору иск о взыскании с арендатора убытков, мотивируя иск тем, что помещения были возвращены «в разрушенном и не пригодном для осуществления какой-либо деятельности состоянии», в связи с чем арендодатель «…лишилась возможности получить доход от продажи, на который могла бы рассчитывать при состоянии помещения не хуже того, в котором оно было принято в аренду ответчиком». Суды отказали собственнику недвижимости в удовлетворении иска, мотивировав такое решение в том числе тем, что: • арендодатель изначально при подписании договора дала согласие на изменение состояния передаваемых в аренду помещений; • арендодатель отказалась от получения от арендатора помещений по акту. Таким образом, важно не только верно прописывать условия договора, но и заинтересованной стороне — обязательно участвовать в мероприятиях, связанных с исполнением договора или, напротив, — с завершением договорных отношений. Форма договора – письменная, составляется один документ, который подписывается сторонами. Нарушение данной формы может повлечь недействительность договора. В случаях, когда договор заключается на срок более одного года, он обязательно должен быть зарегистрирован в государственном учреждении юстиции и будет считаться заключенным с момента этой регистрации. Так, суд апелляционной инстанции установил, что Комитет и Баранова Н.Ф. согласовали переданное в аренду имущество путем описания номеров помещений, их площади и приложения к договору графического описания помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды. Спор между сторонами по идентификации части нежилых помещений отсутствует. Кадастровый паспорт на весь принадлежащий заявителю на праве собственности объект имеется в службе государственной регистрации и находится в соответствующем деле правоустанавливающих документов. С учетом изложенных обстоятельств и поименованных норм права суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что непредставление заявителем технического паспорта объекта аренды необоснованно расценено регистрирующим органом в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации спорного договора аренды, и удовлетворил заявленное Комитетом требование . Цена также относится к существенным условиям договора – это арендная плата, размер которой обязательно должен быть предусмотрен в договоре. Арендная плата за пользование сооружениями и зданиями (жилыми помещениями) включает в себя и плату за пользование землёй (земельным участком), на котором и расположено оно . В итоге спецификой договора аренды зданий и сооружений является обязанность арендодателя передать арендатору вместе со зданием (сооружением) также права на земельный участок, на котором находится арендованное имущество. В то же время арендатор приобретает право не на весь земельный участок арендодателя, а только на ту его часть, где находится арендованное имущество. Может возникнуть ситуация, когда арендодатель, передающий здание или сооружение по договору, не является собственником земельного участка, на котором они расположены. Такое правоотношение регулируется правилами п. 3 ст. 652 ГК РФ, которые гласят, что «аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка». Другим существенным условием договора аренды здания и сооружения, как уже было указано выше, является условие об арендной плате и ее размере. Необходимо отметить, что в нормах ГК РФ отсутствует легальное определение самого термина «арендная плата», в ст. 614 ГК РФ только перечисляются ее виды. Если за терминологическую основу дефиниции арендной платы взять именно ее виды, указанные в ст. 614 ГК РФ, то определение арендной платы можно сформулировать как встречное предоставление арендатором арендодателю за полученное во временное владение и (или) пользование имущество. Статья 654 ГК РФ, регулирующая арендную плату в договоре аренды здания и сооружения, содержит специальные требования только к согласованию условия о ее размере. В связи с этим правовое регулирование арендной платы регулируется дополнительно общими положениями ст. 614 ГК РФ. Ее нормы позволяют согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения . Далее рассмотрим следующий момент. Если в договоре аренды недвижимости будет указано на необходимость заключения отдельного договора купли-продажи арендуемой недвижимости, то для того, чтобы можно было обязать арендатора заключить такой договор, его существенные условия должны быть согласованы в договоре аренды. Проанализируем спор между АО «СК «Приват-Энергострах» (далее — арендатор) и АО «Пермэнерго» (далее — арендодатель) об обязании продать здание, которое было передано по договору аренды (дело N А50-14686/2007). Суть спора состоит в следующем: между вышеуказанными сторонами был заключён договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование здание. Договором было определено, что по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору по согласованной цене. Также было указано, что продажная цена будет согласована сторонами дополнительно при заключении соответствующего договора купли-продажи и указано, что должно быть учтено при согласовании цены. После расторжения договора аренды арендатор обратился к арендодателю с требованием о заключении договора купли-продажи здания. Арендодатель ответил отказом, что и послужило поводом для обращения арендатора с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи. Судом первой инстанции в иске было отказано, апелляционная и кассационная инстанция решение оставили в силе. При этом суды указали, что составной частью данного договора аренды является предварительный договор купли-продажи, который не содержит условия о цене объекта недвижимости, что делает такой договор незаключённым. Учитывая данное обстоятельство, у арендатора отсутствует право требовать заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Довод арендатора о том, что судами не применён п. 1. ст. 624 ГК РФ необоснован, поскольку данная статья не может быть применена в связи с отсутствием согласованной выкупной цены арендованного имущества и наличием условия о заключении отдельного договора купли-продажи. ВАС Определением от 17.06.2009 по делу N ВАС-6821/09 в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказал, полностью согласившись с решениями нижестоящих судов и указав на обоснованность и правильность их заключений. Итак, поскольку п. 1 ст. 624 ГК РФ говорит о таком условии перехода в собственность арендуемого имущества как внесение арендатором всей выкупной цены, то размер такой цены должен быть установлен и понятен. Если размер не установлен, то это условие применено быть не может и имущество не сможет быть выкуплено. Другое дело, на которое хочется обратить внимание, это дело N А51-27514/2013 по иску ООО «Восток-Авто-Бир» (далее — Общество) к ООО «Хозрасчётный участок производителя работ» (далее — Хозрасчётный участок) о государственной регистрации перехода к истцу права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа на нежилые здания и земельный участок, о передаче истцу данного земельного участка и взыскании неосновательного обогащения. Суть спора состоит в том, что сторонами был заключён договор аренды недвижимости с правом выкупа, в соответствии с которым Хозрасчётный участок передал Обществу в аренду с правом выкупа нежилые здания. На момент заключения данного договора земельный участок, на котором были расположены здания, находился у Хозрасчётного объединения на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом договором аренды была предусмотрена обязанность Хозрасчётного участка в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок, на котором расположены переданные в аренду объекты недвижимости, и передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и ст. 35 Земельного кодекса. В период действия договора аренды и до выплаты Обществом последнего выкупного платежа Хозрасчётный участок приобрёл в собственность спорный земельный участок и предложил Обществу внести в договор аренды изменения, связанные с включением в него земельного участка и его стоимости. Общество, указав на то, что оно досрочно исполнило обязательство по уплате выкупной стоимости арендуемых объектов, обратилось к Хозрасчётному участку с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые объекты недвижимости и передать земельный участок. В связи с тем, что Хозрасчётный участок не направил документы в регистрирующий орган, Общество обратилось в суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены. Суд первой инстанции Обществу в иске отказал, указав, что им не были исполнены условия договора аренды по своевременному перечислению первоначального платежа и поэтому договор аренды с правом выкупа своё действие прекратил. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело повторно и признал необоснованным уклонение Хозрасчётного участка от регистрации перехода к Обществу права собственности на спорное имущество, зарегистрировал переход права собственности Общества на нежилые объекты недвижимости, отказав при этом в регистрации права собственности на земельный участок. Вывод об отказе в регистрации права собственности на земельный участок был сделан по следующим причинам: а) стороны не включили в размер выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора аренды арендодатель не являлся собственником земельного участка и не мог распоряжаться им; б) стороны не указали в договоре аренды все существенные условия передачи прав на земельный участок, поэтому соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, является незаключённым; в) право собственности Общества на земельный участок может возникнуть только в результате заключённой с Хозрасчётным участком сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с действующим законодательством. Поскольку такая сделка не заключалась сторонами спора, то и оснований для регистрации права собственности на земельный участок не имеется. Окружной суд оставил судебные акты в силе, указав, что поскольку арендодатель на момент заключения договора аренды не обладал правом собственности на земельный участок, то и распоряжаться им не мог, однако данное обстоятельство не исключает возможности перехода к Обществу права собственности на спорные объекты недвижимости на основании договора аренды и последующего оформления правоотношений по поводу судьбы земельного участка в установленном законом порядке. Судебная коллегия ВС РФ в Определении от 31.03.2016 по делу N 303-ЭС15-13807, поддержав выводы судов в части признания договора аренды заключённым, признала неправильным считать при установленных по делу доказательствах, что объекты недвижимости и земельный участок, на которым они расположены, могут выступать в обороте раздельно и имеются основания для регистрации права собственности на объекты недвижимости без регистрации права собственности на земельный участок. Коллегия указала, что согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев прямо предусмотренных действующим законодательством. Кроме того, указала коллегия, в соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания, строения или сооружения переходит и право собственности на такой земельный участок, а в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Далее коллегия, сославшись на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» пояснила, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на занятый недвижимостью и необходимый для использования участок, если иное не предусмотрено законом. Коллегия указала также, что для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель ещё не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал его собственником. Коллегия также сочла не соответствующими действующему законодательству выводы судов о том, что установленная договором выкупная цена не включает цену земельного участка, поскольку согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная этим договором цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка. Также коллегия указала на то, что договором аренды было прямо предусмотрено обязательство арендодателя в течение срока договора аренды оформить на себя право собственности на земельный участок и передать его арендатору. То есть стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и перехода к арендатору прав на него. Решение в части регистрации права собственности на нежилую недвижимость и земельный участок было отменено, и дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края, где оно было рассмотрено и было принято решение о регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости и земельный участок. Из анализа данного дела следуют следующие очень важные выводы, которые надо иметь в виду при заключении договора аренды с правом выкупа. 1) Не важно, находился ли в собственности арендодателя объекта недвижимости с правом выкупа на момент заключения договора земельный участок, находящийся под таким объектом недвижимости и необходимый для его использования, но, если на момент выкупа земельный участок находится в собственности, право собственности на объект недвижимости переходит только с одновременным переходом права собственности и на земельный участок. 2) Указывая в договоре выкупную стоимость объекта недвижимости, необходимо указывать её с учётом стоимости земельного участка. 3) Если договор аренды недвижимости с правом выкупа содержит условие об обязанности арендатора приобрести в течение срока действия договора право собственности на земельный участок, занимаемый такой недвижимостью и необходимый для её использования, такого указания достаточно для того, чтобы цель передачи в том числе и земельного участка считалась доказанной.

2.2. Изменение и прекращение договора аренды зданий и сооружений

Основаниями возникновения и прекращения любых гражданских правоотношений являются жизненные обстоятельства, именуемые юридическими фактами. Юридические факты – факты реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, т.е. правоотношений. Способами прекращения договора аренды могут выступать: 1. Истечение срока договора аренды зданий и сооружений (если договор аренды заключен на определенный срок – срочный договор аренды). 2. Прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок в случае, если одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. 3. Расторжение договора . Так как на практике наибольшую трудность представляет именно третья группа оснований прекращения договора, то хотелось бы остановиться именно на ней. Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров . Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора. Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды зданий и сооружений помещений является одним из наиболее распространенных договоров гражданско-правового характера в предпринимательской сфере, заключаемых в настоящее время в России. Итак, под договором аренды (имущественного найма) согласно ст. 606 Гражданского Кодекса РФ понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью . Перечень оснований расторжения договора аренды зданий и сооружений установлен в статьях: 450, 610, 612, 619, 620 Гражданского Кодекса РФ. Гражданское законодательство предусматривает целый спектр негативных последствий, которые могут наступить вследствие нарушения сторонами – арендатором и арендодателем – своих договорных обязательств. Каждое из них наступает в определенных случаях . Среди таких последствий Гражданский кодекс Российской Федерации указывает следующие: Последствия нарушения условий договора аренды арендодателем: 1. В случае если при передаче арендатору имущества, оно было передано без принадлежностей и относящимися к нему документами и без этих принадлежностей арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, то арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 2. В случае если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендатора и передачи ее ему на предусмотренных договором условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 3. При условии, что арендодатель сдал имущество с недостатками, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору: • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; • потребовать досрочного расторжения договора. Но при этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду . 4. Неисполнение арендодателем обязанности предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 5. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; • потребовать соответственного уменьшения арендной платы; • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 6. В договоре аренды могут быть предусмотрены другие негативные последствия, наступающие вследствие нарушения условий договора арендодателем. После прекращения действия договора аренды здание и сооружение подлежит возврату арендодателю с помощью составления акта о передаче здания ил сооружения или иного документа, который бы подтверждал факт передачи/возврата арендодателю здания и сооружения. Так, судом установлено, что 21 августа 2000 года между КУГИ и И. заключен договор аренды N 11-А 145848, согласно которому арендодатель (КУГИ) предоставил ЧП И. (арендатору) во временное владение и пользование за оплату нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. лит. А, пом. 8-Н, 1-й этаж, площадью 66,1 кв. м. Договор аренды зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Согласно п. 3.1 Договора аренды арендная плата, выраженная в условных единицах, составляет 364,103 у.е. в месяц (66,100 у.е. за 1 кв. м в год), 1 у.е. эквивалентна доллару США, при этом арендатор самостоятельно ежемесячно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, исходя из величины одной условной единицы по курсу ЦБ РФ на первое число оплачиваемого квартала (п. 3.2 договора), арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца (п. 3.4 Договора), в случае ненадлежащего исполнения обязательств по уплате арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,15% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки (п. 4.3) (л.д. 128-130). 13 ноября 2014 года истцом ответчику направлена претензия, содержащая требование о погашении задолженности по уплате арендной платы по договору аренды и пени, а также о расторжении договора аренды. Направленная в адрес ответчику претензия оставлена без ответа. Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 01.12.2014 задолженность ответчика по арендной плате за период с 21.08.2000 по 30.11.2014 составляет 1 986 083,75 рублей, размер пени по состоянию на 01.12.2014 составляет 7 160 894,29 рублей. Согласно п. 5.3.2 договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы в течение трех и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Таким образом, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований, опровергающих выводы суда первой инстанции, каких-либо новых обстоятельств, которые не являлись предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения в жалобе, не содержится, нарушений норм материального и процессуального права судом при рассмотрении спора допущено не было . Довольно громоздким является порядок действий стороны-инициатора расторжения договора аренды в одностороннем порядке, особенно если основанием является невыполнение арендатором своих обязательств. Вначале в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Далее, если в этот срок обязательство не будет выполнено, арендодатель согласно п. 2 ст. 452 должен направить опять же письменное предложение о расторжении договора с установлением срока для ответа (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Письмо ВАС N 66)). И только после письменного отказа арендатора либо после истечения установленного для ответа срока инициатор может направить в суд исковое заявление. Если срок для ответа арендодателем не установлен, то ему придётся ждать целых 30 дней. Следует отметить, что арендатор вправе выполнить предъявленные требования в разумный срок и избежать расторжения договора, даже если к моменту получения предупреждения уже истёк указанный в нём срок исполнения . По поводу признания срока разумным есть разные позиции судов: срок в 6 дней может быть не признан разумным , а срок в 5 дней может быть признан таковым . Разумеется, факт направления всех этих требований, соблюдения указанных сроков и даже факт получения арендатором требований должен быть подтверждён в суде документально (п. 30 Письма ВАС N 66).Некоторые суды считают, что почтовая квитанция и уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды . Если инициатор расторжения отклонится от такого порядка действий, например, объединив в одном уведомлении требование об устранении нарушений и предложение о прекращении аренды, то суд не примет такой документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и откажет в исковых требованиях .

Заключение

Итак, мы выполнили все задачи, поставленные в настоящей курсовой работе. Из всего вышеизложенного необходимо сформулировать соответствующие выводы. Договор аренды является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Существует пять видов договора аренды: договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятий; договор финансовой аренды (лизинга). Итак, по договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным. Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.). Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередач).

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты: 1. «Конституция Российской Федерации» от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 04.08.2014, № 31, ст. 4398. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 16.03.2019) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410. 3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.03.2019) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994. Судебная практика: 4. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 октября 2018 г. N Ф01-4498/18 по делу N А29-9176/2017 // СПС Консультант Плюс. 5. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.12.2017 N 33-25326/2017 // СПС Консультант Плюс. 6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 июля 2015 г. по делу N А45-21193/2014 // СПС Консультант Плюс. 7. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012 // СПС Консультант Плюс. 8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-4152/2009 // СПС Консультант Плюс. 9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-697/2008 // СПС Консультант Плюс. 10. Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КГ-А40/1505-09 по делу N А40-46494/08-77-351 // СПС Консультант Плюс. Научная литература: 11. Болотокова Л.Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1. С. 70-72. 12. Борисов А. Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Книжный мир. 2009. 980 с. 13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с. 14. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг: Монография. М.: Статут, 2012. 460 с. 15. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1996. N 3. С. 8 – 11. 16. Высоцкая Е.В. Стороны договора аренды недвижимости // Вопросы науки и образования. 2019. № 5 (50). С. 142-144. 17. Дамчыт А.М.И. Договор аренды: гражданско-правовые аспекты // NovaUm.Ru. 2018. № 16. С. 271-273. 18. Иванова С.В. Понуждение к заключению договора аренды // СПС КонсультантПлюс. 2018. 19. Козодубов А.А. Предоставление земельных участков в целях строительства жилья экономического класса и наемных домов // Экологическое право. 2017. № 3. С. 19–22. 20. Кондратьев В.А. Правовая природа договора о представлении торгового места на розничном рынке // Актуальные проблемы российского права. 2018. № 2(87). С. 27–34. 21. Малыгин Н.А. Ответственность арендатора по договору аренды зданий, сооружений и предприятий // Вестник Нижегородской правовой академии. 2018. № 15 (15). С. 47 – 51. 22. Петринич А.А. Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды // Актуальные научные исследования в современном мире. 2017. № 1-4 (21). С. 121-127. 23. Родин А.В. Договор аренды, его понятие и виды // Форум молодых ученых. 2017. № 6 (10). С. 1510-1513. 24. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 30 – 35.