Курсовая работа по оценке бизнеса для ТулГУ, пример оформления

Курсовая работа По дисциплине: Оценка бизнеса Содержание Введение 3 1 Краткое изложение основных фактов и выводов 4 2 Объем и этапы исследования 4 3 Среда местоположения 6 4 Описание основных параметром здания 10 5 Описание технического состояния основных элементов квартиры 11 6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 12 7 Определение стоимости квартиры 13 7.1 Оценка стоимости квартиры затратным подходом 13 7.2 — Оценка стоимости квартиры доходным подходом 18 7.3 Оценка стоимости квартиры методом сравнительного анализа продаж 23 7.4 Объяснение корректировок 28 8 Согласование результатов 30 Заключение 31 Список использованной литературы 33 Приложение 34   Введение Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Кроме того оценка объектов недвижимости позволяет минимизировать риски убытков при заключении сделок с недвижимым имуществом, стоимость которого была определена неверно.Недвижимость выступает в качестве средств производства (земля, складские, торговые и прочие здания) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Можно сказать, что определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Цели работой: оценить объект недвижимости 3 методами: затратным, методом сравнительного анализа продаж и методом доходности. Объект недвижимости в этой работе: квартира двухкомнатная с общей площадью 56м2 в городе Тула, Тульской области. Объект рассматрен 10 марта 2016 года. Задачи: структура данной работы Изложить основные факты относительно объекта оценки; Определить содеражние термина « рыночная стоимось»; Охарактеризовать объём и этап исследования; Описать местоположения объекта оценки; Осмотреть техническое состояния; Анализировать наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки; рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании 3 основых методов. Получить результат – рыночную стоимость объекта в момент оценки. 1 Краткоеизложениеосновныхфактовивыводов Таблица 1 – Краткое изложение Местонахождение объекта: Город Тула, ул. Пушкина, 2 Тип объекта недвижимости: Однокомнатная квартира общей площадью 32 м2 Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи Оцениваемые права: — Земельный участок: Право пользования — Улучшения (здания): Частная собственность Наилучшее и наиболее эффективное использование: Использование объекта в качестве жилого помещения Дата оценки: 04 мая 2016 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра Основание для проведения оценки Договор №16 от 04.04.16г., заключённый между Заказчиком – И.П. Иванов и ООО «Оценка». Реквизиты заказчика Российская Федерация, город Тула, улица Пушкина, 2. Расчетный счет 40702455448965414532 в ПАО «Сбербанк» г. Тулы, Балансовая стоимость объекта оценки Балансовая стоимость здания магазина по информации, предоставленной бухгалтерией Заказчика, составляет 1200000 рублей. Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; — объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; — платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы: Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта. Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков. Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта. 2 Объем и этапы исследования Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима: при операциях купли-продажи или сдачи в аренду; при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; при оценке для пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения объектов недвижимости: объектов капитального строения и земельных участков; для страхования объектов недвижимости; при кредитовании под залог; при внесении движимого и недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования, судебного приговора; при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества включала в себя следующие этапы: 1) Заключение с заказчиком договора об оценке. 2) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку: — правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами иных лиц, — данных бухгалтерского учета и отчетности, — информации о технических и эксплуатационных характеристиках объектов недвижимого имущества. 3) Анализ рынка, к которому относится объект оценки На данном этапе Оценщик определяет рынок, к которому относится объект оценки. Анализирует историю развития рынка, текущую конъюнктуру, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамику и перспективы развития. Оценщик осуществляет на данном этапе поиск аналогов объекта оценки и обосновывает их выбор для дальнейших расчетов. 4) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования На основе собранной и проанализированной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта Оценщик делает вывод о наилучшем варианте использования имущества, который является физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. 5) Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На данном этапе Оценщик проводит необходимые расчеты для определения рыночной стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков). 7) Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки На данном этапе Оценщик принимает решение об окончательной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем подходам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости. 8) Составление и передача заказчику отчета об оценке. 3 Среда местоположения Местоположение. Объект расположен в городе Туле, Центральном районе. Подъезд к объекту оценки представляет собой асфальтированную дорогу. Дорога находится в удовлетворительном состоянии. Характеристика местности: городская, расположена на ул. Фрунзе, Советского района города Тула. Рельеф площади – спокойный, без существенных неровностей. Климат умеренно-континентальный, что характеризуется довольно теплым летом со средней температурой +22оС и умерен холодной зимой. Средняя температура января составляется -8оС. Годовое количество осадков – 500-700 мм, из них летом – до 200мм, осенью – 130 мм, зимой – до 100 мм, весной 110-120 мм. Основное направление ветром – южное, западное и юго-западное. Степень застройки 84%. Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных квартир значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок Коммерческая привлекательность объекта оценки. В Центральном округе располагаются 38 общеобразовательных учреждений, 24 дошкольных учреждений и 21 учреждение здравоохранения. Там же находятся ведущие ВУЗы Тулы — Тульский государственный университет, Тульский артиллерийский инженерный институт, Тульский государственный педагогический университет, Тульский филиал Московского университета МВД России, Тульский филиал Российской правовой академии и средне-специальные учебные заведения — Коммунально-строительный техникум, Колледж имени Рогова, Областной колледж культуры и искусства, Педагогический колледж № 1 и Педагогический колледж № 2. В Центральном округе находятся более 160 спортивных сооружений, залов и спортплощадок. На территории округа действует 1284 предприятия торговли. Из них 335 продовольственных, 682 непродовольственных, 156 предприятий общественного питания, 267 предприятий мелкой розницы и 57 оптовых предприятий. В районе функционирует 9 торговых центров, наиболее крупными являются «Парадиз», «Инд-Гарник» и «Гостиный двор». В округе сосредоточено большое количество древних храмов, являющихся памятниками архитектуры. Помимо православныхцерквей в округе располагаются католическая и многие протестантские общины: К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его привлекательность, можно отнести: близкие автостоянку, отдых населения, детские игровые и занятия физкультурой ; Наличие в непосредственной близости продуктовых магазинов и рынка; незначительное удаление от маршрутов городского транспорта; удобные подъездные пути с разными транспортами (автовусы, троллейбут, такси). объект имеет высокий уровень технического обеспечения; объект имеет внутреннюю отделку отличного качества; в квартире проведена телефонная сеть, кабельное телевидение, высокоскоростной интернет. 4 Описание основных параметром здания Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Таблица 2 — Общая характеристика здания Год постройки здания 1990 Площадь квартиры общая, м2 32 Жилая площадь, м2 18 Площадь кухни, м2 6 Этаж/количество этажей 2/5 Таблица 3 — Строительные характеристики объекта оценки Фундамент Свайный Стены наружные Кирпич Перегородки Панельные Перекрытия Железобетонные плиты Покрытия кровли Рулонное. Керамическая черепица, совмещенная с железобетонным плитам с цементной стяжной и с организованным водостоком по всей площади крышки. Отвод воды предусмотрены через систему внутренних водостоков. Полы Плиточные, железобетонные плиты, дерево Проемы оконные Стеклопакет, двойные, сворки глухие и поворотные Проемы дверные Металлические, деревянные Внутренняя отделка Обои Наружная отделка Штукатурка Инженерное обеспечение Электроснабжение, водопровод, горячее водоснабжение, газоснабжение, система отопления, вентиляция, канализация, телефон, интернет, кабельное TV, домофон Дополнительные характеристики Балкон (застеклен), раздельный санузел 5 Описание технического состояния основных элементов квартиры Описание технического состояния основных элементов здания: — Фундаменты. Состояние хорошее. — Стены наружные и перегородки. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее. — Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние отличное. — Крыша. Состояние крыши характеризуется как хорошее. — Полы. Обнаружены следы растрескивания покрытий. Состояние полов – удовлетворительное. — Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное. — Внутренняя отделка. Обнаружено потемнение окрасочного слоя, в некоторых местах краска отвалилась. Состояние удовлетворительное. — Инженерное обеспечение. Все инженерные системы находятся в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние — отличное. Общее состояние объекта оценивается как хорошее. 6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своими результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: в том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, необхо¬димо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не на¬рушает никакие имеющиеся законодательные ограничения. Физическая осуществимость: объект недвижимости по своему функциональному назначению является квартирой. Физиче¬ское состояние не накладывает ограничений на дельнейшее его использование. Максимальная эффективность (доходность): после проведения анализа месторасположения объекта и его состояния, можно сделать вы¬вод о том, что доходным вариантом использования объекта является использование его по назначению. 7 Определение стоимости квартиры Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: — Затратный подход; — Сравнительный подход; — Доходный подход. 7.1 Оценка стоимости квартиры затратным подходом Затратный (имущественный) подход в оценке недвижимости рассматривает стоимость объекта с точки зрения понесенных издержек, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости. Стоимости недвижимости, определяемая затратным походом, соответствует полному праву собственности и равна суме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту. Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, в стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога. Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги: 1) Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому; 2) Определение величины накопленного износа строений; 3) Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости. Затратный подход применяется в следующих случаях: — при технико-экономическом обосновании нового строительства; — при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; — при выборе профиля объекта недвижимости; — при согласовании стоимости объекта недвижимости, полученных различными методами; — при оценке зданий специального назначения; — при оценке объектов недвижимости в «пассивном» секторе рынка; — для страхования. Расчёт восстановительной стоимости: Существует несколько способов определения восстановительной стоимости объекта недвижимости. Метод сравнительной единицы. На основе данных об издержек строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2). Основан на сравнении стоимости единицы плоцади или единицы объёма со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условиях рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимости всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимости каждого компонента получают исходя из его удиничной стоимсоти, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения. Ресурсный метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат. Для оценки стоимости строительства наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы. Стоимость постройки 1 кв. метра жилья на дату оценки 04 мая в Тульской области цена за 1 кв.метр. 2 комнатной квартиры составляется 59263 руб. Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной стоимости объекта. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство. В данной курсовой работе примем значение в размере 25%. Стоимость квартиры будет равна: Определение величины накопленного износа строений: Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический износ — это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Физический износ здания определяется по формуле: , где ФЗ – физический износ здания, %; ФК,I – физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %; II – удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании. Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу: Таблица 4 — Определение физического износа объекта оценки Наименование конструктивных элементов Удельный вес элемента Износ, % % износа к строению Фундамент 7 14 0,98 Стены и перегородки 21 9 1,89 Крыша 14 35 4,90 Перекрытия 5 7 0,35 Полы 8 12 0,96 Наружная и внутренняя отделка 10 35 3,50 Окна 7 12 0,84 Двери 7 10 0,70 Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации 21 4 0,84 ИТОГО 100 14,96 Таким образом, процент физического износа здания составляет 14,96 % Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износ, его остаточная стоимость составит: Таким образом, остаточная стоимость квартиры, рассчитанная затратным походом составляет 2 015 890 рублей. 7.2 — Оценка стоимости квартиры доходным подходом Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньше, чем так де сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования. Основные этапы процедуры при данном методе: 1). Определение периода владения оцениваемой недвижимости; 2). Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения; 3). Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии. 4). Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии); 5). Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта; 6). Расчет окончательного стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов. Существует два метода пересчета чистого дохода в текущуюстоимсть: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка методом капитализации доходов. Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имущество. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) и капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. Анализ доходов Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата 11560 руб. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличивать на 10% в течении 5 лет. Текущую стоимость потока доходов модно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту: ТС = П1+П2+П3+П4+П5 Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле: Пi = (Сср,i, — Сзсi)*ТСЕi Где, Сср,i, — арендная плата в i-ом году; Сзсi– затраты содержания в i-ом году; ТСЕi– текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле: ТСЕi = 1/〖(1+СД)〗^i Где, СД– ставка дисконтирования за год; I– количество лет Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В данных условиях эта ставка по депозитам колеблется от 6 до 10 %. Принимаем СД равно 8%, что соответствует максимально возможной стоимости квартиры. Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечение 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся следующей формулой: Срев = (доход от аренды)/(ставка возвратной капитализации) Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случаи показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для жилых помещений (квартир), представленных на рынке, эта ставка равна 10% После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой: ТСрев = Срев *СТЕ5 Где, Срев – стоимость реверсии; СТЕ5 – текущая стоимость единицы для 5-го года Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет.. Для расчетов принимаем среднюю величину арендной платы в 290 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная уплате будет увеличиваться на 10% в течении 5 лет. Анализ расходов: Налог на имущество – 2,2% от остаточной восстановительной стоимости объекта: Коммунальные платежи – в среднем 2500 руб. за месяц. Итого 30000 руб. за год. Расходы на электроэнергию – в среднем 350 руб. за месяц. Итого: 4200 руб. за год. Прочие расходы – примем в размере 20% от предыдущих расходов: (44350+30000+4200)·20%=15710руб. Итого расходов: 44350+30000+4200+15710=94260руб. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение 5 лет. Необходимо отметить, что для использования квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (таблица 5). Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии). Таблица 5 — Определение стоимости объекта оценки доходным способом № п/п Наименованиепоказателя Единицаизмерения Изменениепогодам 1 2 3 4 5 6 1 Арендуемая площадь м2 32 2 Арендная плата замесяц руб./м2 290 3 Арендная плата за год руб./м2 3480 111360 122496 134745,6 148220,2 163042,2 179346,39 4 Увеличение арендной платы в год %/год 0 10 10 10 10 10 5 Эксплуатационны ерасходы руб./год 49910 54901 60391 66430 73073 6 Изменение эксплуатационных расходов %/год 0 10 10 10 10 10 7 Налог на имущество руб./год 44350 44350 44350 44350 44350 8 Чистый операционный доход руб./год 17100 23245 30004,5 37439,95 45618,95 9 Процент по депозиту 8 8 8 8 8 10 Стоимость единицы 0,9259 0,8573 0,7938 0,7350 0,6806 11 Текущая стоимость денежных потоков руб. 15833 19929 23819 27519 31047 12 Текущая стоимость будущих доходов руб. 118 148 13 Стоимость реверсии руб. 1793464 14 Рыночная стоимость объекта руб. 1911612 Таким образом, стоимость квартиры, как объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, составляет 1 911 612 руб. 7.3 Оценкастоимости квартиры методом сравнительного анализа продаж Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-пролажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, сравнительный подход не применим. Применение сравнительного подхода заключается в последовательно с выполнении следующих действий: 1). Анализ рыночной ситауции по данному объекту недвижимости с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи. 2). Определение подходящих единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость, проведение сравнительного анализа по каждой единице; 3). Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения их списка сравниваемых; 4). Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одной или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется. На дату оценки имеется информация о ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информации о характеристиках объектов приведена в таблице: Таблица 6 — Характеристик квартир сравнения по сравнимым продажам Номер объекта сравнения Объект оценки 1 2 3 1 2 3 4 5 Местоположение ул. Пушкина, 2 ул.Горького, 25 ул. Фрунзе 17 ул. Маршала Жукова, 14Б Юридическое описание Собственность Собственность Собственность Собственность Цена предложения, продажи, руб. 1500000 2 750 000 1 730 000 Право собственности Полное Полное Полное Полное Условия финансирования рыночное нерыночное Рыночное рыночное Условия продажи предложение Спрос предложение Дата предложения, продажи Апрель 2016 года Февраль 2016 года Апрель 2016 года Апрель 2016 года Физические характеристики Строительные характеристики Фундамент ж/бетонные, стены кирпичные Фундамент ж/бетонные, стены кирпичные Фундамент ж/бетонные, стены кирпичные Фундамент ж/бетонные, стены кирпичные Общая площадь, м2 32 22 45 46 Жилая площадь, м2 18 14 28 32 Площадь кухни, м2 6 5,5 6 7 Этаж 2 1 4 1 Всего этажей 5 5 5 5 Планировка комнат Изолированные Изолированные Изолированные Изолированные Продолжение таблицы 6 1 2 3 4 5 Планировка санузла раздельный раздельный раздельный раздельный Наличие балкона есть нет есть нет Интернет есть есть есть есть Лифт нет нет нет нет Общее состояние хорошее хорошее хорошее,не требуется ремонт требуется косметический ремонт Коммуникации все необходимые все необходимые все необходимые все необходимые Удаленность от магистралей 200м 200м 150м 100м Использование жилье жилье жилье жилье Источник информации http://www.tulahouse.ru/item/163602/ http://www.tulahouse.ru/item/163283/ http://www.tulahouse.ru http://www.tulahouse.ru/item/135831/ Таблица 7 — Корректировки стоимости сравнимых объектов Элементы сравнения Ед. измер. Объекты сравнения оцениваемый 1 2 3 1 2 3 4 5 6 Цена продажи (предложения) руб. 1500000 2750000 1730000 Площадь кв.м 32 22 45 46 Цена за единицу площади Руб./кв.м 68181,8 61111,1 37608,7 Право собственности полное полное полное полное Корректировка % 0 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 0 Скорректированная цена 68181,8 61111,1 37608,7 Условия финансирования рыночные нерыночные рыночные рыночные Корректировка % -15 0 0 Сумма корректировки -10227 0 0 Продолжение таблицы 7 1 2 3 4 5 6 Скорректированная цена 57954,5 61111,1 37608,7 Условия продажи предложение Спрос предложение Корректировка % -5 0 -5 Сумма корректировки -2898 0 -1880 Скорректированная цена 55056,8 61111,1 35728,3 Условия рынка (время продажи) Апрель 2016 Февраль 2016 Апрель 2016 Март 2016 Корректировка % 15 5 10 Сумма корректировки 8259 3056 3573 Скорректированная цена 63315,3 64166,7 39301,1 Местоположение в Туле ул. Пушкина, 2 ул.Горького, 25 ул. Фрунзе, 17 ул. Маршала Жукова, 14Б Корректировка % 5 0 5 Сумма корректировки 3166 0 1965 Скорректированная цена 66481,1 64166,7 41266,1 Физические характеристики Этаж 2/5 1/5 4/5 1/5 Корректировка % 2 -2 2 Сумма корректировки 1330 -1283 825 Скорректированная цена 67810,7 62883,3 42091,5 Материал стен кирпичный кирпичный кирпичный Кирпичный Корректировка % 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 67810,7 62883,3 42091,5 Наличие коммуникаций все необходимые все необходимые все необходимые все необходимые Корректировка % 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 67810,7 62883,3 42091,5 Планировка комнат Изолированные Изолированные Изолированные Изолированные Корректировка % 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 67810,7 62883,3 42091,5 Продолжение таблицы 7 1 2 3 4 5 6 Планировка санузла раздельный раздельный раздельный раздельный Корректировка % 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 67810,7 62883,3 42091,5 Наличие балкона есть нет есть нет Корректировка % -3 0 -3 Сумма корректировки -2034 0 -1263 Скорректированная цена 65776,4 62883,3 40828,7 Интернет есть есть есть есть Корректировка % 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 65776,4 62883,3 40828,7 Лифт нет нет нет нет Корректировка % 0 0 0 Сумма корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 65776,4 62883,3 40828,7 Общее состояние хорошее хорошее хорошее требуется косметический ремонт Корректировка % 0 0 5 Сумма корректировки 0 0 2041 Скорректированная цена 65776,4 62883,3 42870,2 Удаленность от магистралей 200м 200м 150м 100м Корректировка % 3 -3 -3 Сумма корректировки 1973 -1887 -1286 Скорректированная цена руб./кв.м 67749,7 60996,8 41584,1 Средневзвешенная цена руб./кв.м 56776,9 Стоимость руб. 2554959 Таким образом, рыночная стоимость квартиры, в соответствии с сравнительным подходом, составляет 2 554 959 рублей. 7.4 Объяснение корректировок Таблица корректировок включает показатели, которые были внесены на основании имеющихся различий между объектом оценки и объектом-аналогом. В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м. площади квартиры. Объекты сравнения подобраны по общей площади и техническим характеристикам. В связи с тем, что права собственности у всех сравнимаемых объектов с оценимаемым одинаковы – полное право собственности, корректировка на эти элементы не выполнялись. Условия финансирования: по объектfv 2 и 3 условия финансирования рыночные и они совпадают с оцениваемым объектом. Поэтому корректироки на эти элементы не существуются. Объект 1 находятся в нерыночных условиях, он выделяется от других, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 15% чем другие. Корректировка на условия продажи: Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 5%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%. Корректировка на условия рынка: выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц. Корректировка на местоположение объектов: Сравниваемый объект – Центральный район Объект №1 – Зареченский район – имеет хорошее расположение – вносится поправка 5%. Объект №2 – Советский район – имеет хорошее расположение в центре города (без поправки). Объект №3 – Привокзальный район – имеет хорошее расположение – вносится поправка 5%. Корректировка на этаж: известно, что наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах существенно зависит от этажа. Объекты-аналоги №1 и 3 находятся на1 этаже – поэтому вносится понижающая поправка на 2%. Объект №2 находится на 4-м этаже пятиэтажного здания, поэтому вносится поправка на этаж 2%. Корректировка на материал стен: одинаковы по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту – кирпичный. Корректировка отсутствует. Также с наличием коммуликации и планировкой комнат (2 комн.) Корректировка на наличие коммуникаций: одинаковы по всем сравнимым объектам и соответсвует оцениваемому объекту – все необходимые. Поэтому корректировка на эти не выполнялись. Корректировка на планировку комнат: у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, кооректировка на эти элементы не выполнялись. Корректировка на планировку санузла тоже не выполнилась, потому что у всех сравнимых и оцениваемого объектов раздельный санузел. Корректировка на наличие балкона: сравнимый объект № 1 и 3 не имеет балкона, поэтому вносится поправка на -3%. Корректировка на интернет не выполнилась, так как у всех есть интернет. Корректировка не лифт: у всех нет лифта поэтому не происходит корректировку. Корректировка на общее состояние: состояние оцениваемых объектов – аналогов №1 и №2 оценивается как хорошее, поэтому поправки неприменяются. Объект – аналог №3оценивается как удовлетворенное, поэтому корректировка этого объекта добавляется +5%. Корректировка на удаленность от магистралей: данная корректировка составила 3% для объекта № 1, потому что в сравнении с оцениаемым объектом то они находятся дальше от основных транспортных путей. Для 2 и 3 объекта корректировка составила -3% потому что он расположен ближе. 8 Согласование результатов В результате расчётов рыночной стоимости квартиры по трём методам поулчены слежующие результаты: Таблица 7 – Результаты расчётов по 3 методам Метод оценки Стоимость, руб. Затратный метод 2015890 Доходный метод 1911612 Сравнительный метод 2554959 Наиболее реальную картину о стоимости объекта сравнительный подход. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сравнительного анализа продаж примем на уровне 0,5. Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный подход, его вес определяется равным 0,2. Этот подход позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта. Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный подход. Связано это с тем, что сдача в аренду жилых помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого подхода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного методом дисконтированного денежного потока, определяется равным 0,3. Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом: Таблица 8 – Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке Затратный метод 0,2 Доходный метод 0,3 Сравнительный метод 0,5 Следовательно, рыночная стоимость двухкомнатных квартир определится следующим образом: Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной на ул. Пушкина, 2 составит 2254141 рублей. Заключение Объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо учитывать все их характеристики и использовать различные способы оценки рыночной стоимости объекта. В работе исследование осуществлялось в несколько этапов, в ходе которого были учтены все факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, проанализировано наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого помещения, применены три законодательно трёх общепринятых подходов оценки – затратный подход, сравнительный (рыночный) подход и доходный подход. Таким образом, в ходе проделанной курсового проекта была достигнута поставленная цель – определена рыночная стоимость однокомнатной квартиры, которая составляет 2 254 141 рублей.   Список использованной литературы Федорова Т. А. Методические указания по выполнению курсового проекта по курсу «Оценка недвижимости и бизнеса»/ Т. А. Федорова// Тула, 2016. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ с изменениями и дополнениями от 2015г. Цены на квартиры в Туле http://realty.dmir.ru/tul/prices/ceny-na-kvartiry-v-tule/ Цена на не движимости Тульской области http://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/tulskaya_oblast/tula-c2466 http://bankirsha.com/all-rates-of-refunding-of-the-central-bank-with-1992.html