Определение физического износа и плана управления техническим состоянием здания административно-делового назначения до 1985 года постройки

Глава 1. Методика проведения контроля технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений 1.1.Целии задачи проведения контроля технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений 1.2. Основные этапы проведения технической экспертизы Глава 2. Проведение исследования технического состояния объекта недвижимости 2.1 Вариант 2.2 Исходные данные для выполнения курсового проекта 2.3Технический паспорт объекта экспертизы 2.4 Оценка технического состояния основных конструктивных элементов объекта недвижимости на этапе эксплуатации 2.5 Определение физического износа здания на этапе эксплуатации 2.6 Причины возникновения и рекомендуемые мероприятия по устранению износа 2.7. План управления техническим состоянием здания Заключение Библиографический список

Глава 1. Методика проведения контроля технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений

1.1 Цели и задачи проведения контроля технического состояния (технической экспертизы) конструктивных элементов зданий и сооружений

Под контролем технического состояния эксплуатируемых зданий и сооружений понимают комплекс мероприятий направленных на проверку фактических показателей, качественных признаков характеризующих состояние объекта недвижимости, определение возможности его дальнейшей эксплуатации, а также разработку мер по устранению выявленных дефектов. Мероприятия включают в себя сбор, обработку, расчет и анализ данных о текущем состоянии конструкций, зданий, сооружений или их частей. Необходимость проведения технической экспертизы объектов недвижимости обусловлена многочисленными факторами, среди которых можно выделить: мониторинг технического состояния объектов недвижимости (плановые и внеочередные); возобновление строительства после длительного перерыва (объекты незавершенного строительства); решение судебных органов или прокуратуры о проведении судебной строительно-технической экспертизы; изменение функционального назначения объекта; реконструкция, капитальный ремонт и т.д. Содержание работ по технической экспертизе, объем проводимых обследований и применяемые при этом методы зависят от поставленных задач и вида технической экспертизы. В рамках курсового проекта основными задачами проведения технического контроля являются: 1. проведение контроля на основании визуального осмотра объекта; 2. выявление нарушений технических параметров конструкции в процессе эксплуатации; 3. составление дефектной ведомости по итогам проведенного исследования; 4. расчет суммарного физического износа здания; 5. выявление причин и разработка мероприятий по устранению выявленных дефектов; 6. составление плана управления техническим состоянием здания.

1.2 Основные этапы проведения технической экспертизы

Порядок проведения технической экспертизы объектов недвижимости осуществляется в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Он включает в себя два этапа: подготовительный и период проведения экспертизы. В рамках подготовительного этапа было получено задание для выполнения курсовой работы, распределены варианты, выявлены основные задачи проведения технической экспертизы. Период проведения экспертизы включает в себя три этапа: предварительное знакомство с объектом, проведение технической экспертизы (на основе визуального осмотра), подготовка отчета о техническом состоянии здания на основании полученных результатов.

Глава 2. Проведение исследования технического состояния объекта недвижимости 2.1 Вариант

2.2 Исходные данные для выполнения курсового проекта

В представленном курсовом проекте рассматривался 1 вариант области расположения объектов недвижимости. Бизнес-центр «1-й Щипковский 18» – это небольшой деловой комплекс в Замоскворечье. Добротная административная постройка, состоящая из двух объединенных корпусов, расположена в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой. В отдельно стоящем здании БЦ «1-й Щипковский 18» три этажа. Оборудованы две презентабельные входные группы. Капитальный ремонт сделан несколько лет назад: заново оштукатурен фасад, заменены инженерные системы, проведены оптоволоконные линии телекоммуникации. Планировка площадей бизнес-центра «1-й Щипковский 18» коридорно-кабинетная. В общих зонах и офисах выполнена отличная отделка евро-класса: лестничные марши облицованы плиткой, установлены подвесные потолки, металлопластиковые оконные стеклопакеты, качественные межкомнатные двери. В аренду сдаются удобные офисные блоки и целые этажи. Предусмотрена возможность снять отдельное здание.

2.3 Технический паспорт объекта недвижимости

Объект №1. Москва, ЦАО, 1-й Щипковский пер., 18 Таблица 1.1 – Описание объекта

Общая характеристика	Производственное здание складского назначения
Год постройки:	1970
Общая площадь, м2	450
Строительный объем, м3	3500
Этажность	3
СТРОИТЕЛЬНЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ:
Фундамент	железобетон
Стены	кирпич
Перегородки	—
Перекрытия	железобетонные плиты
Крыша	рулонная
Полы	бетонные
Проемы, внутренняя отделка	Окна – двойные глухие Двери – металлические раздвижные Отделка – штукатурка, известковое покрытие
Привлекательность (внешний вид)	удовлетворительный
Фактический возраст здания, лет	42
Нормативный срок службы, лет	60
Остаточный срок эксплуатации, лет	18
СИСТЕМЫ ИНЖЕНЕРНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ:
Теплоснабжение	наличие
Горячее снабжение	наличие
Канализация	Наличие
Питьевое снабжение	наличие
Электроснабжение	наличие
Телефон	наличие
Радио	нет
Сигнализация: -охранная — пожарная	наличие наличие
ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО:
Озеленение	есть
Подъездные пути	Асфальтовое покрытие шириной около 6 м, состояние удовлетворительное

2.4 Оценка технического состояния основных конструктивных элементов объекта недвижимости на этапе эксплуатации

Дефектная ведомость

2.5Определение физического износа здания на этапе эксплуатации

По результатам полученных данных, здание относится к I группе капитальности. Для определения удельных весов элементов конструкции здания обратимся к сборнику №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС), таблица 67А.Таблица 4.1 — Физический износ конструктивных элементов Определяем удельный вес отдельного конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости всего здания. Таблица 4.2 — Удельный вес конструктивных элементов Таблица 4.3 — Оценка технического состояния здания При проведении предварительного обследования технического состояния здания были выявлены следующие характерные повреждения и дефекты: 1. Фундаменты: Дефекты и повреждения: • трещины в плитной части фундамента; • повреждение вертикальной и горизонтальной гидроизоляции фундамента. Признаки: • неравномерные и местные просадки; • изменение цвета конструкции – мокрые темные-серые пятна, потеки. 2. Стены: Дефекты и повреждения: • искревление вертикальных линий; • горизонтальные трещины по швам клади стен; • увлажнение клади стен, в местах повреждения нагруженного слоя штукатурки. Признаки: • отклонение отдельных участков несущих стен от вертикали; • потрескавшаяся и обвалившаяся штукатурка; • изменение цвета конструкции – мокрые или выцветшие пятна на поверхности, потеки; вспучивание, растрескивание штукатурки. 3. Перекрытия: Рис. 1 Дефекты и повреждения: • образование и раскрытие наклонных трещин (рис. 1). Признаки: • трещины на поверхности плит покрытия. Ширина раскрытия наклонных трещин больше предельно допустимых величин (аcrc1 – непродолжительное раскрытие трещин; аcrc2 – продолжительное раскрытие трещин согласно табл. 1,2* СНиП 2.03.01-84*), но не более 1,0 мм. Значит, конструкция требует усиления, поскольку данные трещины ухудшают эксплуатационные свойства, способствуют физическому износу, снижают долговечность конструкции. 4.Кровля: Дефекты и повреждения: • трещины в железобетонной плите карниза; • отслоение защитного слоя бетона. Признаки: • подтеки и разводы на потолке 5.Карниз Дефекты и повреждения: • трещины в железобетонной плите карниза; • отслоение защитного слоя бетона. Признаки: • трещины на поверхности плиты. 6. Окна и двери Дефекты и повреждения: • загнивание материала оконных коробок, подоконных досок; • расстройство сопряжений деталей оконных переплетов; • разрушение окраски оконных переплетов и отставание замазки; • недостаточное крепление дверей к коробкам, стенам и перегородкам. Признаки: • визуальные. 7. Полы Дефекты и повреждения: • истирание в местах интенсивного движения, нарушение целостности, деформации материала. Наиболее слабым местом являются стыки. Признаки: • визуальные. 2.3 Вероятные причины возникновения повреждений и дефектов и методы их обнаружения. 1.Фундаменты Трещины в плитной части фундамента образовались, возможно, в результате ряда следующих причин: • перегрузка фундамента вследствие замены технологического оборудования; • недостаточная площадь сечения рабочей арматуры; • внешние динамические воздействия (нарушение режима работытехнологического оборудования, движение транспорта и строительные работы в непосредственной близости от фундамента). Повреждение гидроизоляции фундамента произошло по следующей причине: • воздействие агрессивной среды в сочетании с замачиванием; • старение материалов гидроизоляции. Метод выявления — визуальный. 2.Стены Искривление вертикальных линий несущих стен могло произойти по следующим причинам: • ошибка проектирования — неправильный учет действующих нагрузок; • неравномерные деформации грунтов основания. Метод выявления — визуальный. Обследование фундамента и грунтов основания. Горизонтальные трещины возникли в результате действия следующих факторов: • пониженная прочность материалов; • неравномерные деформации грунтов основания. Метод выявления — визуальный, простукивание молотком, поверочный расчет с учетом фактической прочности материалов. Наиболее вероятными причинами увлажнения стен являются: • применение для стен влагоемких и гигроскопичных материалов; применение материалов и конструкций с высоким содержанием • влаги вследствие неправильной транспортировки, хранения на складах, в ходе строительства; • повреждение водосточных желобов на карнизе и труб в местах их изломов; • повреждение покрытий парапетов, карнизов, балконов. Метод выявления — визуальный. Технологическое и бытовое увлажнение З.Покрытие Причина образования и раскрытия трещин в растянутой зоне (с шириной раскрытия не более 1 мм) в изгибаемых элементах — совместное действие изгибающих моментов и поперечных сил. Поверхностные отколы (до 30мм) в растянутой зоне, прогибы. Повреждения могли появиться в результате: • ошибки при проектировании; • перегрузки конструкции; • нарушения анкеровки арматуры. Метод выявления — визуально-инструментальный. 4.Кровля Повреждение гидроизоляционного слоя вызвано: • Внешними природными воздействиями (солнечная радиация, осадки, попеременное замораживание и оттаивание); • несоблюдением правил укладки водоизоляционного рубероидного ковра (расслоение из-за применения легкоплавких мастик и растрескивание при использовании тугоплавких мастик). Причинной протечки рулонных кровель является просадка основания из-за недостаточно жесткого подстилающего слоя утеплителя. Вздутие и отрыв ковра образуется из-за избыточного давления при замерзании конденсата, образующегося в толще покрытия. Метод обнаружения дефекта — визуально-инструментальный. 5.Карниз Трещины в железобетонной плите карниза были вызваны атмосферными осадками из-за затекания воды в результате неорганизованного водоотвода и повреждения карниза. Отслоение защитного слоя бетона вызвано коррозией арматуры. Метод обнаружения дефектов — визуально-инструментальный. 6.Окна и двери • Причинами гниения материала являются: • применение сырых изделий (влажность более 18%); • плохо выполненная гидроизоляция от стен; • намокание при отсутствии или неправильном устройстве сливов; • проникание атмосферной влаги в неплотности между стеной икоробкой. Разрушение окраски, расстройство сопряжений деталей оконных переплетов, недостаточное крепление дверей к коробкам свидетельствует о неправильной эксплуатации. Метод обнаружения дефекта — визуальный. Оценка технического состояния производится на основе сравнения наших данных физического износа здания (см. п. 4.2) и общепринятых (табл.5.1) Таблица 5.1 Физический износ обследованного здания составляет 26,86 %, что характеризует его техническое состояние как удовлетворительное. 5.2. Разработка рекомендаций по дальнейшей эксплуатации здания Фундаменты: Последствия: • снижение несущей способности. Необходимые меры: • восстановление боковой поверхности фундаментов; • восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; • регулярная уборка снега от стен здания в весенний период. Стены: Последствия: • снижение теплозащитных свойств конструкции;; • повышение влажности воздуха помещений; • снижение эксплуатационной пригодности. Необходимые меры: • заделать швы бетоном и восстановить герметизацию; • произвести осушение стен электропрогревом (путем наложения на поверхность стены электродов и подачи на них напряжения 60 В) или сорбционное осушение (путем осушения воздуха хлористым кальцием, расставляемым вдоль сырых стен в поддонах или в специальных установках без притока внешнего воздуха); • содержать в исправном состоянии облицовку стен, а также кровлю, цоколь, отмостки, покрытия парапетов, водосточные устройства, подоконные сливы. Перекрытия: Последствия: • снижение несущей способности в зависимости от уменьшения площади сечения арматуры в результате коррозии и уменьшения размеров поперечного сечения сжатой зоны; • снижение прочности нормальных сечений до 30 % в результате нарушения сцепления арматуры с бетоном; • при расположении дефекта на опорном участке – состояние аварийное. Необходимые меры: • усиление по расчету. • восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины; • нанесение цементной штукатурки с предварительной обработкой поверхности старого бетона • Кровля: Последствия: • протечка атмосферных осадков; • коррозия арматуры; • гниение древесины стропил, обрешётки, мауэрлата. Необходимые меры: • смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительно покрытием и еще одним слоем; • ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств • покрытие битумной мастикой с добавлением 15 % алюминиевой пудры; • устройство пароизоляции; • в период оттепели следует очищать снег и наледь в настенных желобах, ендовах, лотках и воронках. Окна и двери: Последствия: • снижение эксплуатационных характеристик; • протечка атмосферных осадков. Необходимые меры: • закрепить двери к коробкам; • заменить гниющие материалы оконных коробок; • улучшить гидроизоляцию от стен; • заменить неисправную фурнитуру; • покрасить окна и двери. Полы: Последствия: • снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик. Необходимые меры: • заделать выбоин и трещин на всю толщину слоя; • тщательно очистить и насечь поверхность ранее уложенного слоя; • подобрать состав бетона верхнего слоя в соответствии с действующими ГОСТами.

2.6 Причины возникновения и рекомендуемые мероприятия по устранению износа

2.7. План управления техническим состоянием здания

План управления техническим состоянием конструктивных элементов и инженерного оборудования Примечание: ТР – текущий ремонт; ВКР – выборочный капитальный ремонт; КР – капитальный ремонт. При значениях физического износа более 40-45% для конструктивного элемента (в зависимости от капитальности) необходимо производить его капитальный ремонт.

Заключение

Задачей обследования являлось установление фактического качественного состояния конструкции. По результатам обследования были выявлены повреждения и дефекты отдельных строительных конструкций здания, были указаны вероятные причины появления. На основе полученных данных были даны рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания. На основе выявленных дефектов и повреждений была дана оценка степени снижения несущей способности и категорий технического состояния строительных конструкций. Ориентировочно определен физический износ каждого конструктивного элемента, затем с учетом удельных весов конструктивных элементов рассчитан физический износ всего здания ( 26,86% — удовлетворительное состояние здания). Обследования позволяют объективно и современно выявить необходимость восстановительных работ и тем самым рационально расходовать средства на эксплуатацию зданий в течение нормативного срока службы, а также выявить дефектные и малонадежные с точки зрения эксплуатации конструкции, способствуя тем самым повышению качества проектирования и возведения зданий.

Библиографический список

1. ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» 2. УПВС «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов»