Практическое задание по жилищному праву для СибЮУ, пример оформления

Задача 1 Органом местного самоуправления было принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом, для муниципальных нужд. Собственникам помещений, расположенных в жилом доме, было предложено заключить соглашение с мэрией об их выкупе. Однако собственники жилых помещений отказались от заключения данного соглашения, мотивируя отказ следующими основаниями: а) решение об изъятии земельного участка является незаконным, т.к. нарушает их конституционные права, в частности, предусмотренные ст. 35 Конституции РФ, которая допускает изъятие имущества лишь для государственных, но не муниципальных нужд; б) сумма выкупа, предложенная собственникам, не позволяет им приобрести равноценное жилье, а потому должна быть увеличена до размеров стоимости приемлемого для них жилья; в) большинство собственников жилых помещений настаивало на предоставлении взамен изымаемого жилья другого жилого помещения. Рассмотрите доводы собственников. Что понимается под государственными и муниципальными нуждами, допускающими принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему на праве собственности имущества? Ответ: В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо учитывать, что  нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Перечень возможных убытков  собственника, приведенный в указанной норме, не является закрытым, определять выкупную цену изымаемого жилого помещения необходимо с  учетом  фактических обстоятельств конкретного дела. Так, к числу  убытков, включаемых в выкупную  стоимость жилого помещения, как указано в Обзоре судебной практики  по делам, связанным с  обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации  29 апреля 2014 года,  могут быть отнесены, в частности, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При рассмотрении спора необходимо устанавливать, направлялось ли собственнику уведомление о предстоящем изъятии жилого помещения и  земельного участка (его доли), о государственной регистрации обременений (ограничений) права собственности в отношении жилого помещения и земельного участка, проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, с указанием конкретных условий. В случае, если такое соглашение направлялось, но не подписано ответчиком, следует признать, что стороны не достигли соглашения относительно способа возмещения за недвижимое имущество, подлежащее изъятию. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ). В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 данного кодекса. Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14). Государственные и муниципальные нужды — объективно существующие общественно значимые нужды и потребности соответствующего публично правового образования, регламентированные законом , которые способствуют удовлетворению интересов неопределенного круга лиц, а также реализуемые в определенном законом порядке специально уполномоченными органами государственной власти и муниципального образования.   Задача 2 Многоквартирный жилой дом, в котором 90% жилых помещений приватизированы проживавшими в них гражданами, был признан подлежащим сносу как находящийся в аварийном состоянии. Органом местного самоуправления было вынесено решение о выселении жильцов из данного дома. К собственникам приватизированных квартир, расположенных в данном доме, было предъявлено требование о сносе жилого дома за их счет. Гражданам, проживавшим в указанном доме по договору социального найма, были предоставлены другие жилые помещения. Собственникам жилых помещений было предложено выселиться без предоставления другого жилья. Собственники приватизированных квартир обратились в суд с требованием: а) о предоставлении им других жилых помещений по договору социального найма; б) о признании незаконным решения органа местного самоуправления, которым они обязывались к сносу жилого дома за счет собственных средств. Какое решение должен вынести суд? Ответ: Порядок признания дома аварийным и начало проведение сноса определен в Жилищном кодексе РФ.  Согласно ст.32 ЖК РФ, признание многоквартирного дома аварийным или подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.  В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (то есть те квартиры, которые предоставлены на порядке договоров социального найма).  В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения вышеуказанного срока,  допускается только с согласия собственника.  Таким образом, порядок признания дома аварийным и начало мероприятий по сносу можно признать незаконным и собственники жилых помещений вправе обратиться в суд.   Задача 3 Гражданин Сидоров является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома и гаража. В гараже им была размещена автомастерская, в которой Сидоров осуществлял индивидуальную предпринимательскую деятельность по ремонту автомобилей. Соседи Сидорова, измученные неудобствами, которые они испытывали от такой деятельности (шум, выхлопные газы, бесконечное количество клиентов, приезжавших на автомобилях для осуществления их ремонта), обратились с иском в суд о принудительном прекращении права собственности Сидорова на указанные объекты недвижимости и о выселении его из жилого дома. Дайте оценку ситуации. Каковы основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение? Каковы пределы осуществления собственником принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением? В чем различие между пределами осуществления права собственности и злоупотреблением субъективным правом? Ответ: Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом  (ст. 209 ГК РФ). Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению  суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Основания выселения опираются на следующие недобросовестные действия (бездействие) лица: использование помещения не в соответствии с целевым назначением; заброшенность, ведущая к разрушению помещения; нарушение имущественных прав соседей. В соответствии со ст. 239 ГК РФ  в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов.  В рассматриваемом случае, необходимо поднять вопрос правомерна ли деятельность, которая осуществляет Сидоров; в случае признания ее неправомерной деятельность должна быть прекращена; отчуждать имущество Сидорова при этом оснований нет.   Задача 4 Гражданин Жулькин обратился в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Регистрирующий орган отказал гр. Жулькину в регистрации, мотивируя отказ тем, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости. Правомерен ли отказ в регистрации? Ответ: правомерен согласно ст 26  ФЗ»О государственной регистрации недвижимости»  1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: … объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом; Статья 26. Основания и сроки при   Задача 5 Аптека является арендатором помещения в многоквартирном жилом доме. Руководство организации решило разместить на фасаде здания вывеску «Капли, микстуры, таблетки». После размещения указанной вывески ТСЖ обратилось в суд с иском об обязании арендатора демонтировать вывеску, взыскании с нарушителя неосновательного обогащения в пользу собственников дома путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТСЖ. Какое решение будет принято судом? Необходимо ли согласовать размещение вывески с собственниками помещений в доме? Вправе ли ТСЖ требовать внесения платы за использование фасада? Изменится ли ситуация если вывеска будет размещена на внешней стороне балкона квартиры, расположенной над входом в аптеку? Ответ:Распространение рекламы осуществляется с использованием в том числе щитов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло и иных технических средств стабильного территориального размещения, монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их. Кроме того, суды признают рекламной конструкцией любое техническое средство стабильного размещения рекламы, в том числе самоклеящуюся пленку или плакат. Размещение рекламы на жилом доме возможно при наличии договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции и разрешения уполномоченного органа на ее установку. Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником здания (многоквартирного дома). Если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо заключить договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, который заключается только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. При этом к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома относятся, в частности, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты Получить согласие собственников на использование общего имущества многоквартирного дома можно только по итогам общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). По инициативе собственников, собрание может быть внеочередным.  Для размещения рекламы на жилом доме необходимо, чтобы за это проголосовало не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Заключает договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций лицо, уполномоченное на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме .