Помощь студентам дистанционного обучения: тесты, экзамены, сессия
Помощь с обучением
Оставляй заявку - сессия под ключ, тесты, практика, ВКР
Скоро вступительные экзамены?

Управление жизненным циклом инвестиционно-строительного проекта возведения ТРЦ регионального формата в г. Курск



Помощь с дистанционным обучением
Получи бесплатный расчет за 15 минут
 

Введите контактный e-mail:

 

Введите номер телефона

 

Что требуется сделать?

 

Каким способом с Вами связаться?:

E-mail
Телефон
Напишем вам на вашу почту
 
Перезвоним вам для уточнения деталей
 
Перезвоним вам для уточнения деталей
 

или напишите нам прямо сейчас

Написать в WhatsApp
 

Резюме проекта
Описание проекта и объекта недвижимости
Информация об основных участниках проекта
Анализ рынка
Организационный план
План продаж и стратегия маркетинга
План эксплуатации
Финансовый план
План финансирования
Анализ рисков ИСП
Заключение
Список источников
Приложения

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целю проекта является строительство торгово-развлекательного центра «Европа»,
расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая,1. Торгово-развлекательный центр
должен быть спроектирован как объект системы торгово-бытового обслуживания, а также
для удовлетворения потребностей населения в местах проведения досуга и отдыха и
размещается в отдельно стоящем здании.
Привлекательность проекта обусловлена привлекательным местоположением
объекта, удачной концепцией и оптимальным механизмом управления объектом на всех
стадиях жизненного цикла.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех
действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. В дальнейшем можно с
уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых
центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных
объектов торговли.
Основной стратегией реализации проекта является использование передовых
технологий в области строительства торговой недвижимости, учет потребностей
пользователей подобных объектов.
Проекту присущи относительно высокие административные и технические риски.
Проект особенно чувствителен по ставке дисконтирования и величине капитальных
вложений.
Основные показатели эффективности Проекта:
NPV 459 млн. рублей;
IRR 22,9%
Срок окупаемости (простой) 10 лет

ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА И ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Проектируемый объект является предприятием розничной торговли, в котором
представлены два основных типа реализации товаров населению: через супермаркет
(ассортимент универсального магазина), а также через торговые помещения – бутики
(тематические группы товаров). Кроме того, с целью расширения ассортимента
супермаркета предусмотрена реализация продукции собственного минипроизводства (готовой продукции, полуфабрикатов, салатов, выпечки), изготовление
которой производится в цехах супермаркета.
В проектируемом объекте размещены:
5
− комплекс кинотеатров состоящий 8-ми из кинозалов, на 1448 посадочных
мест в целом;
− предприятия общественного питания;
− технические и административные помещения комплекса.
В дальнейшем объект будет сдаваться в аренду представителям разнообразных
торговых марок, общепита и досугово-развлекательного сектора. С арендаторами
заключаются долгосрочные договоры аренды от пяти лет, предусматривающие
ежегодную индексацию ставки. Якорные арендаторы: супермаркет «Европа»,
«Спортмастер», кинотеатр, «Детский мир».
ТРЦ относится к формату регионального объекта. Соотвествующая классификация
приведена в Приложении 1.
Основные параметры будущего объекта представлены в таблице 1.
Таблица 1. Основные параметры будущего ТРЦ

Рис.1. Визуализация объекта
6
Участок строительства расположен по ул. Студенческой ,1 в Северо-Западном районе г.
Курска. Проектируемое здание располагается на земельном участке площадью 22 594,10
м², находящийся в собственности ООО ГК «Промресурс».
Размеры участка обусловлены геометрическими размерами здания и размерами
прилегающей территории, предназначенной для размещения автотранспорта посетителей
торгово-развлекательного центра.
Предполагаемый участок находится на территории северо-западного рынка. На участке
имеется существующее твердое покрытие (асфальтовое мощение), и часть участка с
грунтовым покрытием.
Территория участка ограничена:
− с севера, северо-востока, востока – проезжая часть ул. 50 лет Октября, и далее
территория ОАО «Прибор»
− с северо-запада – нежилые здания почты, дома быта, аптеки;
− с запада – жилой дом на расстоянии 40 м от участка.
− с юга – проезжая часть ул. Студенческая, и далее АЗС.
Рис.2. Расположение объекта на местности
Ближайшая жилая застройка располагается в западном направлении на расстоянии 40 м
от границы участка. Рельеф участка спокойный. Участок обеспечен инженерными
коммуникациями. В районе размещения объекта не проходят пути миграции животных и
птиц, отсутствуют заповедники, заказники. Участок не относится к землям
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного и историко-культурного
назначения.
Подъезд посетителей к магазину осуществляется по ул. 50 лет Октября и с ул.
Студенческая. Загрузка центра запроектирована с западного торца, вдоль квартального
проезда.
В соответствии с проектным решением здание центра служит своеобразной
доминантой при въезде в Северо-Западный район г. Курска. Минимальный санитарный
разрыв от парковок легкового автотранспорта до фасадов жилых домов с окнами: 11-50
машиномест – 15 м, 51-100 машиномест — 25 м.
К преимуществам земельного участка можно отнести:
 участок располагается в Центральном районе Курска;
 Большая площадь участка, что дает возможность разместить наземную
автопарковку;
 Вблизи располагается жилая застройка;
 Хорошая транспортная доступность, рядом с участком 2 автобусные остановки
и 1 трамвайная остановка;
 Подъезд на участок осуществляется по ул. 50 лет Октября и с ул. Студенческая;
Недостатки земельного участка:
 Рядом с участком располагается промышленные объекты;
 Значительные затраты на Благоустройство территории.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОСНОВНЫХ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА

В качестве формы управления на этапе реализации ИСП выбран механизм feeдевелопмента. Данный механизм при должной мотивации девелоперской компании
обеспечит более эффективное управление жизненным циклом ИСП и достижение целей
реализации проекта (сроки, стоимостные показатели, качество).
Механизм мотивации девелоперской компании предполагает покрытие издержек
девелопера и выплату бонусного вознаграждения при реализации проекта в
установленные сроки с заданными показателями инвестиционных затраи качества
объекта.
Управляющая компания (девелопер) на стадии строительства, ООО «Дирекция заказчика»
ООО «Дирекция Заказчика-Застройщика» — девелоперская компания, сопровождающая
проектирование и строительство зданий жилого, торгового, промышленного и
спортивного назначения от проектной идеи до сдачи в эксплуатацию
— Сбор и разработка исходно-разрешительных документов
— Сопровождение проектирования
— Получение разрешений на строительство
— Строительный контроль на экспертном уровне
— Сдаем здания в эксплуатацию
ООО «Дирекция заказчика» предлагает услуги управления строительством. Основная
задача — управлять стройкой так, чтобы инвестор получил то здание, которое задумал — в
срок, с хорошим качеством всех материалов и работ, с таким пакетом документов,
который бы позволил распоряжаться недвижимостью по назначению, эксплуатировать
ее или выгодно продать.
ООО «Дирекция заказчика» как девелопер сотрудничает с рядом проектных организаций,
осуществляющих проектирование строительных объектов различного назначения. Как
правило, задача на проектирование ставится путем составления правильного технического
задания.
Услуги управляющей компании:
Предпроектная стадия:
• анализ строительной площадки;
• консультации с инвестором и специалистами городских и надзорных служб;
• подготовка и сопровождение всех необходимых для начала проектирования
документов и исходных данных;
• согласование комплекта исходно-разрешительной документации;
• подготовка и проведение тендера среди проектных компаний для выбора
• генерального проектировщика;
• подготовка договоров с проектными организациями;
Проектная стадия
• подготовка, согласование и утверждение технического задания на разработку
проектной документации;
• приемка проектной документации;
• согласование разделов проекта с городскими и надзорными службами;
• согласование комплекта документации и получение заключений в органах
архитектуры, экспертизы и, при необходимости, в Федеральной экспертизе;
• организацию согласования, утверждения проектно- сметной документации;
Стадия строительства:
• получение разрешения на строительство;
• подготовка тендерной документации, организация и проведение тендера;
• определение генерального подрядчика и субподрядных организаций;
• подготовка договоров с генеральным подрядчиком и субподрядными
организациями;
• организация тендеров по выбору поставщиков оборудования, строительных
материалов и конструкций;
• подготовка договоров с поставщиками;
• технический надзор за проведением строительных работ;
• сдача готового объекта приемочной комиссии и ввод его в эксплуатацию;
ООО «Дирекция заказчика» имеет значительный опыт в работе с инвесторами в
различных строительных проектах, по объектам жилищного, промышленного назначения,
а также объектам сферы торговли и услуг. И предлагает Вам воспользоваться нашим
опытом в исследовании проектов с последующим инвестированием, или совместным
инвестированием в строительство зданий коммерческого назначения.
Cтруктура девелоперской компании

Рис.3. Организационная структура девелоперской компании
Примечание:
Аналогичным образом (без орг.структуры) необходимо дать описание компанииИнвестора, генерального подрядчика, генерального проектировщика, застройщика,
технического заказчика и прочих ключевых частников ИСП (при наличии), а также
привести схему взаимодействия участников, используя следующий образец (с учетом
особенностей конкретного ИСП):
Рис.4. Схема взаимодействия участников ИСП

АНАЛИЗ РЫНКА

Заметная активность на рынке недвижимости Курска и Курской области в текущем
десятилетии обусловлена в первую очередь тем, что данный регион активно привлекает
переселенцев – соотечественников, проживающих в ближнем зарубежье, – в рамках
государственных программ. По российским меркам, Курск – город южный, он
расположен в 500 км от Москвы, а Курская область является территорией доступного
городского и загородного жилья, но при этом перспективной как для размещения
промышленных объектов, так и для сельского хозяйства.
Экономическое положение города всегда было стабильно хорошим и продолжает
оставаться на этом уровне. Здесь гармонично развиты промышленная,
сельскохозяйственная и торговая отрасли, и они продолжают расти и дальше, давая
городу возможность наращивать свои доходы и исправно пополнять как региональный
бюджет, так и федеральный за счет регулярный налоговых отчислений.
На 1 января 2017 года по численности населения город находился на 42 месте из 1 112
городов Российской Федерации. Численность населения — 449 063 человека.
Административное деление обеспечило Курску наличие трех районов. До 1994 года
они носили названия Ленинского, Кировского и Промышленного. Сейчас же они
официально именуются городскими округами и обозначены на карте как Центральный,
Железнодорожный и Сеймский. Округа хорошо взаимосвязаны друг с другом и
добираться до любого из них совершенно не сложно — это можно сделать любым видом
городского транспорта. В Центральном сосредоточены архитектурные и исторические
памятники, культурные и развлекательные центры, театры, гостиницы и торговые центры.
В Железнодорожном округе преобладает частная застройка. В Сеймском округе есть как
промышленные предприятия, так и спальные микрорайоны.
Памятники архитектуры XIX века, более двух десятков высших учебных заведений,
развитый городской транспорт, живописные окрестности, а также транспортные сети,
связывающие Курск и с российской столицей, и с Украиной, и с курортами Крыма,
делают этот город безусловно привлекательным для проживания.
Рынок коммерческой недвижимости в Курске находится в стадии формирования.
Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя несколько сегментов: офисная,
торговая, производственно-складская и недвижимость свободного назначения.
Больше всего предлагается к реализации недвижимости свободного назначения – 50%,
на втором месте офисная недвижимость – 30%, далее следуют торговая недвижимость –
13% и производственно-складская недвижимость – 7%. По количеству предложений
лидирует Центральный округ, на втором месте Железнодорожный округ, на третьем –
Сеймский округ.
Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой
недвижимости города Курска по типу недвижимости, на начало 2018 года, выглядит
следующим образом:

Рис.5. Распределение предложения по аренде объектов коммерческой
недвижимости г. Курска по типу недвижимости
Абсолютное большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов
составляет офисная недвижимость – 44%, на втором месте недвижимость свободного
назначения – 36%, далее следуют торговая недвижимость – 15% и производственноскладская недвижимость – 5%. По количеству предложений лидирует Центральный округ,
на втором месте Сеймский округ, на третьем – Железнодорожный округ.
Спрос на торговые площади и стоимость аренды торговых площадей зависят от
следующих основных факторов: местоположение, тип объекта, состояния арендуемого
помещения. Наиболее высокие ставки аренды отмечены на основных торговых улицах
города, где они достигают порядка 500 — 700 долларов США за кв.м./год. В торговых
центрах ставка аренды варьируется в зависимости от размера арендуемого помещения,
профиля арендатора и уровня инженерного оснащения и составляет в среднем от 120 до
600$ за кв.м./год. При этом наибольшим спросом пользуются торговые помещения
площадью 50-70 кв.м.
Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов
коммерческой недвижимости города Курска по районам, на начало 2018 года, выглядит
следующим образом:
44%
15%
5%
36%
Распределение предложения по аренде
объектов коммерческой недвижимости
г. Курска по типу недвижимости
Офисная недвижимость
Торговая недвижимость
Производственно-складская
недвижимость
Недвижимость свободного
назначения

Рис.6. Распределение предложения по продаже/аренде объектов коммерческой
недвижимости г. Курска по районам
Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости
Обострение конкуренции между торговыми точками, торговыми сетями и банками
вынуждает многих участников данной деятельности расширяться и открывать новые
места для своей деятельности, переходить на новые, современные качественные площади,
в частности, к предоставлению своих услуг в торговых центрах и комплексах. Сейчас мы
видим процесс вытеснения торговли из ларьков, палаток и рынков. Наиболее
перспективным и динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых
помещений в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в
торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м. Мелкие операторы
арендуют, как правило, 50-300 кв. м.
Минимальная стоимость 1 м² в сегменте торговой недвижимости была
зафиксирована в Железнодорожном округе и составила 6 457 рублей, максимальная
стоимость была зафиксирована в Центральном округе и составила 53 571 рубль.
Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была
зафиксирована в Сеймском и Железнодорожном округах и составила 2 400 рублей в год.
Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована в Центральном округе и
составила 21 600 рублей в год.

Таблица 2. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м²
объектов торговой недвижимости города Курска на начало 2018 года

Таблица 3. Средние стоимости 1 м² торговой недвижимости города Курска по
округам на начало 2018 года

Анализ конкурентов
Анализ конкурентов по параметрам представлен в таблице, на карте изображены
прямые и косвенные конкуренты.

Рис. 7. Расположение конкурентов

Увеличение арендных ставок в будущем (за
счет роста спроса на рынке торговых
центров, спрос на торговые помещения
будет все более смещаться в сторону
укрупнения арендуемых торговых
площадей)
Возможна конкуренция с существующими
торговыми центрами с неудачной концепцией,
но расположенных вблизи данного района
Увеличение паркинга, за счет покупки
соседних участков
Негативное влияние финансового кризиса на
уровень покупательной способности
населения, возможное дальнейшее снижение
ставок аренды

 

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

В рамках планирования жизненного цикла ИСП предполагается, то для окупаемости
инвестиций будет использована модель аренды, когда доходы на стадии эксплуатации
становятся основным источником возврата вложенных средств, а также погашения
кредита.
Ниже приводится план основных организационно-технических мероприятии по запуску и
реализации проекта (табл.3.)
Таблица 4.
План организационно-технических мероприятий

ПЛАН ПРОДАЖ И СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА

Основным источником дохода являются арендные платежи. В расчетах учтены три
источника дохода от аренды:
• От сдачи в аренду торговых площадей
• От сдачи в аренду помещений под кафе и рестораны
• От сдачи в аренду помещений под кинотеатр.
Выход на запланированную загрузку площадей планируется за первые 3 года
эксплуатации. Доходная часть ИСП представлена в приложении.
Конкурентоспособность объекта будет обеспечена:

• Более ранним, по сравнению с конкурентами, выходом на рынок;
• Привлечением международных и федеральных якорных арендаторов в проект;
• Созданием удобного и комфортного для пользователей объекта, что обусловлено
привлечением ведущих консультантов по маркетингу и зарубежного проектного
бюро (в качестве консультанта по архитектурной части)
• Использованием современных экологичных материалов с целью последующей
сертификации объекта по системе Green Zoom.
Стратегия маркетинга:
Товарная политика
Товаром в рамках ИСП являются площади, предназначенные для сдачи в аренду.
Порядка 70% от общей площади объекта относится к арендопригодным площадям, что
является достаточно высоким показателем для объектов данного класса и будет
способствовать усилению доходной части объекта. Вся арендопригодная площадь
разделена на зоны (торговые павильоны) в которым подведены все необходимые
коммуникации. Порядка 40% площадей сдаются якорным арендаторам (помещения без
отделки), 60% — торговая галерея. При этом предполагается, что части арендаторов будут
предложены помещения под чистовую отделку. Условием этого является согласование
договора аренды и внесение обеспечительного платежа минимум за 3 месяца до ввода
объекта в эксплуатацию.
Поскольку Инвестором объект рассматривается как арендный бизнес, в будущем
возможна его продажа. Для обеспечения привлекательности объекта будет налажена
система управления объектом на эксплуатационной стадии жизненного цикла с
привлечением профессиональной управляющей компании, а также внедрение прозрачной
системы финансового учета по объекту.
Ценовая политика
Площади сдаются в аренду по долгосрочным договорам, заключаемым минимум на
3 года. Это обеспечит стабильность денежного потока для арендодателя. С целью
привлечения арендаторов предполагается ведение льготных условий по аренде в первый
год эксплуатации объекта (скидка – до 15% для крупных арендаторов).
В целом, стратегия маркетинга в части ценообразования нацелена на ставки чуть
ниже среднерыночного уровня (примерно на 5-10%), что является оправданным с учетом
негативных характеристик местоположения будущего объекта (отдаленность от центра
города).

Площади будут сдаваться по системе triple net, при этом договорами будет
предусмотрена ежегодная индексация арендной паты с учетом уровня фактической
инфляции (по данным Росстата).
Каналы продвижения
Работа по привлечению арендаторов будет проводиться на базе заключенного
эксклюзивного брокерского договора с компанией ХХХ. Данная компания является одним
из лучших консультантов и брокеров на рынке коммерческой недвижимости и имеет
более 10 проектов, успешно реализованных в регионах России. Через год после ввода
объекта в эксплуатацию функции по работе с арендаторами и заключению новых
договоров аренды будут переданы управляющей компании YYY, что позволит
оптимизировать транзакционные издержки.
Стимулирование сбыта
Бизнес-планом предусмотрены мероприятия по стимулированию сбыта, как на
инвестиционной стадии, так и на стадии эксплуатации. Основная часть расходов –
вознаграждение брокерской компании, которая оказывает услуги полного цикла и
обеспечивает полноценное стимулирование сбыта. На стадии эксплуатации
дополнительно выделяются средства на информирование конечных потребителей
(посетителей ТРЦ) об объекте. Затраты на рекламу распределяются следующим образом
(на основе предварительных расчетов): 40% — реклама в интернет, включая поддержку
сайта объекта, 30% — наружная реклама; 20% — печатная реклама, в т.ч. в местных СМИ;
10% — местные радиостанции.
ПЛАН ЭКСПЛУАТАЦИИ
Первый способ — самостоятельное управление. Собственник недвижимости
зачастую вынужден создавать специализированные подразделения по управлению и
обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную
исследовательскую работу. Деятельность такого собственника недвижимости становится
все более профессиональной, а его недвижимость не только не теряет, но даже растет в
цене. Между тем этот путь представляется достаточно затратным.
Управление объектами недвижимости самим собственником имеет ряд
недостатков:
— отсутствие четких критериев выбора управленческих решений;
— нехватка квалифицированного персонала
— отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления
недвижимостью.

Второй способ — заключение договоров с несколькими специализированными
компаниями, занимающимися обслуживанием, ремонтом и уборкой помещений, охраной
зданий, обслуживанием систем отопления и пр. В данном случае собственнику отводится
роль координатора. Эта задача также не из легких, так как необходимо учитывать
множество факторов, например, то, что многие системы жизнеобеспечения объектов
недвижимости взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании.
Третий способ — воспользоваться услугами профессиональной управляющей
компании. Причем, как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что
привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии принятия решения об
инвестировании средств в недвижимость.
Для успешного управления коммерческой недвижимостью, в основном это
касается крупных объектов, таких как бизнес- и торгово-развлекательные центры и т.д.,
требуется наличие управляющей компании, которая имеет в своём составе весь
необходимый персонал: менеджеров, бухгалтеров, юристов и др.
Управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии
эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам,
определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий.
Максимально ориентируясь на интересы клиентов, управляющая компания
«ЛЕВ» обеспечивает эффективное управление офисными зданиями, торговоразвлекательными центрами, многофункциональными комплексами, а так же объектами
жилой недвижимости. Управляющая компания «ЛЕВ» предлагает своим клиентам полный
спектр услуг управления и эксплуатации зданий.

Рис. 8 Организационная структура управляющей компании
На стадии эксплуатации проект переходит в управление управляющей компании.
Функции и задачи управляющей компании:
Техническое управление инженерными системами
Техническое управление инженерными системами осуществляется с целью обеспечения
безопасного и надежного функционирования здания и комфортных условий для работы
сотрудников. Техническое управление включает в себя техническое обслуживание,
ремонт, реконструкцию и модернизацию инженерных систем здания:
• Автоматизированные системы управления;
• Архитектурно-строительные конструкции и сооружения;
• Вентиляция и кондиционирование;
• Водоснабжение и канализация;
• Грузоподъемное, транспортное оборудование (лифты, эскалаторы);отопление и
теплоснабжение;
• Противопожарные системы и оборудование;
• Система местного кондиционирования;
• Холодоснабжение;
• Электроснабжение и освещение.
Управление инфраструктурой объекта
Управление инфраструктурой объекта включает в себя оказание следующих услуг:

• Внутренняя уборка
• Мойка внешней части здания, фасада, окон
• Уборка прилегающей территории
• Уход за зелеными насаждениями
• Борьба с вредными насекомыми
• Вывоз мусора/снега
• Почтовая служба, курьерская служба
• Секретариат
• Обеспечение безопасности
• Администрирование склада и архива
• Менеджмент автопарка
• Уборка после строительных работ;
• Дератизация, дезинсекция, дезинфекция.
На работы по уборке и благоустройству компания «ЛЕВ» на основе конкурса
привлекает субподрядные компании и ведет постоянный контроль качества их работы.
Административное и коммерческое управление
Коммерческое управление включает в себя оказание следующих услуг:
• Управление договорами аренды / Управление другими договорами, относящимися
к объекту недвижимости
• Управление договорами страхования
• Отчётность
• Ведение бухгалтерии
Обеспечение безопасности
Обеспечение безопасности включает в себя оказание следующих услуг:
• Контроль доступа.
• Контроль въезда-выезда автотранспорта.
• Контроль парковки.
• Прием звонков и корреспонденции в нерабочее время на рецепции.
• Контроль систем жизнеобеспечения: пожарная и охранная сигнализации, система
контроля доступа.
• Видеонаблюдение за ситуацией на объекте.
• Патрулирование территории объекта.
• Реагирование на нештатные ситуации.
Управление системами инженерного обеспечения

Управление системами инженерного обеспечения включает в себя качественное
обеспечение объекта коммунальными услугами:
• электроснабжение
• снабжение горячей и холодной водой
• отопление
• канализация и т. п.
Расчет затрат на содержание и эксплуатацию объекта, в год (Табл. 5)
Таблица 5

Содержание и эксплуатация объекта представляет собой комплекс работ по содержанию,
обслуживанию и ремонту здания (сооружения).
В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:
• обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его
функциональным назначением,
• обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение
всего срока службы,
• обеспечение установленного уровня безопасности,
• обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания,
• поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного
режима),
• поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и
придомовой территории.

Примечание: в данном разделе необходимо представить схему взаимодействия
участников процесса управления недвижимостью, по аналогии с разделом «Информация
об основных участниках проекта».

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные для проведения расчетов представлены в приложениях.
При проведении расчетов были использованы следующие предположения:
 Расчетный период включает предынвестиционную и инвестиционную
стадию, а также несколько лет эксплуатации объекта (до срока окупаемости+1 год);
 Шаг расчета – 1 год для стадии эксплуатации, 1 квартал для стадии
инвестирования;
 в конце расчетного периода расчетах учтена стоимость продажи объекта (кс
использованием метода прямой капитализации);
 Налоговое бремя проекта включает все действующие налоги и сборы,
применимые к данному инвестиционному проекту (налог на прибыль, НДС, земельный
налог, налог на имущество и др.);
 При проведении расчетов делается предположение, что проект
финансируется за счет собственных и заемных средств (см.раздел «План
Финансирования»);
 Использованы укрупненные показатели при формировании денежного
потока инвестиционного проекта;
 Все расчеты проводятся в рублях.
По результатам проведенных расчетов было определено, что показатели
эффективности имеют следующие значения (Денежный поток представлен в
приложении):
NPV — 459 млн. рублей;
IRR — 22,9%;
Срок окупаемости (простой) — 10 лет;
Срок окупаемости (с учетом дисконтирования) -13 лет.
С учетом полученных значений можно сделать вывод об инвестиционной
привлекательности проекта и об эффективности мероприятий по управлению

ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ

Общая потребность в финансировании рассчитана на основе максимального
дефицита денежных средств и составляет с учетом округления 1 343 000 000 руб., из
которых:
• 699 000 000 руб. – собственные вложения акционеров в уставной капитал;
• 644 000 000 руб. – банковский кредит, который планируется привлечь в
банке.
В случае необходимости участники могут рассмотреть возможность внесения
дополнительного (резервного) финансирования Получателем средств или иными
Участниками проекта.
Кредит предполагается получить на следующих условиях:
• 14% годовых в российских рублях;
• Соотношение собственных и заемных средств в общей сумме потребности в
финансировании – примерно 50/50%.
• Проценты выплачиваются ежеквартально. Льготный период по выплате
процентов не предоставляется.
• Срок кредитования – до 6 лет. Последние банковские проценты и последний
транш возврата основной суммы долга выплачиваются в конце 2-го квартала
2021 года.
• Льготный период по погашению основной суммы долга составляет также 3
года.
• Вхождение банка в уставной капитал на данном этапе не рассматривается.
• Контроль Банка за ходом реализации проекта и целевым использованием
средств может быть осуществлен путем:
• передачи в залог акций Получателя средств;
• выделения финансирования в виде траншей;
• представительства Банка в Совете директоров;
• перевода расчетных счетов Получателя средств в Банк;
• мониторинга выполнения графика реализации проекта;
• установления системы ограничивающих условий-ковенант в кредитном
договоре.
Средства акционеров будут направлены на проектные работы и участие в
приобретении земельного участка.
Банковский кредит будет направлен на строительство объекта.

Исходя из заданных параметров кредитования было установлено, что кредит
погашается в полном объеме на 7-м году реализации проекта. Таким образом можно
сделать вывод о том, что проект будет привлекателен не только для инвесторов, но и для
кредиторов.

АНАЛИЗ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Для оценки рисков они (риски) были разбиты на общие группы и экспертным
путем оценены вероятность данного риска, а также экспертным путем оценили степень
влияния данного риска на успешный запуск проекта и достижение проектных
показателей. Мы также предложили общие первичные мероприятия по управлению
данными рисками.
Общеэкономические риски

Результаты анализа рисков проекта показывают, что ему присущи высокие
технические, административные и финансовые риски. Это связано с высокой
зависимостью от внешнего кредитования, административным регулированием в сфере
недвижимости, использованием схемы проектного финансирования.
Для своевременного реагирования на наступление различных негативных событий
необходимо разработать корпоративную политику управления рисками, составить
подробный реестр рисков и назначить ответственных по каждой группе рисков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе разработанного плана реализации ИСП были определены следующие
мероприятия, обеспечивающие эффективность управления жизненным циклом ИСП по
критериям качества, соблюдения сроков и стоимостных параметров:
По критерию качества:
• Подбор на конкурсной основе основных участников ИСП, имеющих опыт
реализации подобных проектов;
• Разработка мероприятий по управлению рисками ИСП
По критерию соблюдения сроков:
• Чёткое следование организационному плану, использование девелоперской модели
реализации ИСП;
• Разработка системы мотивации участников ИСП с целью минимизации сроков
реализации проекта;
По критерию стоимостных параметров:
• Продуманная гибкая стратегия маркетинга, обеспечивающая доходную часть ИСП.
• Проведение конкурсного отбора ген.подрядных организаций и девелоперских
компаний с целью минимизации затратной части ИСП
Примечание: по каждому критерию необходимо прописать минимум 5 мероприятий,
основываясь на данных укрупненного бизнес-плана.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Профессиональный девелопмент недвижимости. Дэвид Гамильтон и Ричард
Пейзер, 2015г., Манн, Иванов и Фербер.
2. Сервейинг: организация, экспертиза, управление: практикум в 3 частях. Ч.1
Организационно-технологический модуль системы сервейинга).
3. Обзор рынка недвижимости III квартал 2017 г.
http://www.konti.ru/project_management/90/94/ [Электронный ресурс]
4. Журнал MOLL о торговой недвижимости http://mallgroup.ru/stati/_/ [Электронный
ресурс]
5. Сведения о трц «Авиапарк»
https://ru.wikipedia.org/wiki/Авиапарк_(торговый_центр) [Электронный ресурс]
6. Сведения об аренде торговой недвижимости в Москве http://www.arendator.ru/
[Электронный ресурс]
7. Публичная кадастровая карта pkk5.rosreestr.ru [Электронный ресурс]
8. Ставки налогов https://www.nalog.ru [Электронный ресурс]

Помощь с дистанционным обучением
Получи бесплатный расчет за 15 минут
 

Введите контактный e-mail:

 

Введите номер телефона

 

Что требуется сделать?

 

Каким способом с Вами связаться?:

E-mail
Телефон
Напишем вам на вашу почту
 
Перезвоним вам для уточнения деталей
 
Перезвоним вам для уточнения деталей
 

или напишите нам прямо сейчас

Написать в WhatsApp
 

Оставить комментарий

 

Ваше имя:

Ваш E-mail:

Ваш комментарий

Inna Petrova 18 минут назад

Нужно пройти преддипломную практику у нескольких предметов написать введение и отчет по практике так де сдать 4 экзамена после практики

Иван, помощь с обучением 25 минут назад

Inna Petrova, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Коля 2 часа назад

Здравствуйте, сколько будет стоить данная работа и как заказать?

Иван, помощь с обучением 2 часа назад

Николай, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Инкогнито 5 часов назад

Сделать презентацию и защитную речь к дипломной работе по теме: Источники права социального обеспечения. Сам диплом готов, пришлю его Вам по запросу!

Иван, помощь с обучением 6 часов назад

Здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Василий 12 часов назад

Здравствуйте. ищу экзаменационные билеты с ответами для прохождения вступительного теста по теме Общая социальная психология на магистратуру в Московский институт психоанализа.

Иван, помощь с обучением 12 часов назад

Василий, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Анна Михайловна 1 день назад

Нужно закрыть предмет «Микроэкономика» за сколько времени и за какую цену сделаете?

Иван, помощь с обучением 1 день назад

Анна Михайловна, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Сергей 1 день назад

Здравствуйте. Нужен отчёт о прохождении практики, специальность Государственное и муниципальное управление. Планирую пройти практику в школе там, где работаю.

Иван, помощь с обучением 1 день назад

Сергей, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Инна 1 день назад

Добрый день! Учусь на 2 курсе по специальности земельно-имущественные отношения. Нужен отчет по учебной практике. Подскажите, пожалуйста, стоимость и сроки выполнения?

Иван, помощь с обучением 1 день назад

Инна, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Студент 2 дня назад

Здравствуйте, у меня сегодня начинается сессия, нужно будет ответить на вопросы по русскому и математике за определенное время онлайн. Сможете помочь? И сколько это будет стоить? Колледж КЭСИ, первый курс.

Иван, помощь с обучением 2 дня назад

Здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Ольга 2 дня назад

Требуется сделать практические задания по математике 40.02.01 Право и организация социального обеспечения семестр 2

Иван, помощь с обучением 2 дня назад

Ольга, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Вика 3 дня назад

сдача сессии по следующим предметам: Этика деловых отношений - Калашников В.Г. Управление соц. развитием организации- Пересада А. В. Документационное обеспечение управления - Рафикова В.М. Управление производительностью труда- Фаизова Э. Ф. Кадровый аудит- Рафикова В. М. Персональный брендинг - Фаизова Э. Ф. Эргономика труда- Калашников В. Г.

Иван, помощь с обучением 3 дня назад

Вика, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Игорь Валерьевич 3 дня назад

здравствуйте. помогите пройти итоговый тест по теме Обновление содержания образования: изменения организации и осуществления образовательной деятельности в соответствии с ФГОС НОО

Иван, помощь с обучением 3 дня назад

Игорь Валерьевич, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Вадим 4 дня назад

Пройти 7 тестов в личном кабинете. Сооружения и эксплуатация газонефтипровод и хранилищ

Иван, помощь с обучением 4 дня назад

Вадим, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Кирилл 4 дня назад

Здравствуйте! Нашел у вас на сайте задачу, какая мне необходима, можно узнать стоимость?

Иван, помощь с обучением 4 дня назад

Кирилл, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Oleg 4 дня назад

Требуется пройти задания первый семестр Специальность: 10.02.01 Организация и технология защиты информации. Химия сдана, история тоже. Сколько это будет стоить в комплексе и попредметно и сколько на это понадобится времени?

Иван, помощь с обучением 4 дня назад

Oleg, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Валерия 5 дней назад

ЗДРАВСТВУЙТЕ. СКАЖИТЕ МОЖЕТЕ ЛИ ВЫ ПОМОЧЬ С ВЫПОЛНЕНИЕМ практики и ВКР по банку ВТБ. ответьте пожалуйста если можно побыстрее , а то просто уже вся на нервяке из-за этой учебы. и сколько это будет стоить?

Иван, помощь с обучением 5 дней назад

Валерия, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Инкогнито 5 дней назад

Здравствуйте. Нужны ответы на вопросы для экзамена. Направление - Пожарная безопасность.

Иван, помощь с обучением 5 дней назад

Здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Иван неделю назад

Защита дипломной дистанционно, "Синергия", Направленность (профиль) Информационные системы и технологии, Бакалавр, тема: «Автоматизация приема и анализа заявок технической поддержки

Иван, помощь с обучением неделю назад

Иван, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru

Дарья неделю назад

Необходимо написать дипломную работу на тему: «Разработка проекта внедрения CRM-системы. + презентацию (слайды) для предзащиты ВКР. Презентация должна быть в формате PDF или формате файлов PowerPoint! Институт ТГУ Росдистант. Предыдущий исполнитель написал ВКР, но работа не прошла по антиплагиату. Предыдущий исполнитель пропал и не отвечает. Есть его работа, которую нужно исправить, либо переписать с нуля.

Иван, помощь с обучением неделю назад

Дарья, здравствуйте! Мы можем Вам помочь. Прошу Вас прислать всю необходимую информацию на почту и написать что необходимо выполнить. Я посмотрю описание к заданиям и напишу Вам стоимость и срок выполнения. Информацию нужно прислать на почту info@the-distance.ru