Управление жизненным циклом инвестиционно-строительного проекта возведения ТРЦ регионального формата в г. Курск

Резюме проекта Описание проекта и объекта недвижимости Информация об основных участниках проекта Анализ рынка Организационный план План продаж и стратегия маркетинга План эксплуатации Финансовый план План финансирования Анализ рисков ИСП Заключение Список источников Приложения

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целю проекта является строительство торгово-развлекательного центра «Европа», расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая,1. Торгово-развлекательный центр должен быть спроектирован как объект системы торгово-бытового обслуживания, а также для удовлетворения потребностей населения в местах проведения досуга и отдыха и размещается в отдельно стоящем здании. Привлекательность проекта обусловлена привлекательным местоположением объекта, удачной концепцией и оптимальным механизмом управления объектом на всех стадиях жизненного цикла. На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. Основной стратегией реализации проекта является использование передовых технологий в области строительства торговой недвижимости, учет потребностей пользователей подобных объектов. Проекту присущи относительно высокие административные и технические риски. Проект особенно чувствителен по ставке дисконтирования и величине капитальных вложений. Основные показатели эффективности Проекта: NPV 459 млн. рублей; IRR 22,9% Срок окупаемости (простой) 10 лет

ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА И ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Проектируемый объект является предприятием розничной торговли, в котором представлены два основных типа реализации товаров населению: через супермаркет (ассортимент универсального магазина), а также через торговые помещения – бутики (тематические группы товаров). Кроме того, с целью расширения ассортимента супермаркета предусмотрена реализация продукции собственного минипроизводства (готовой продукции, полуфабрикатов, салатов, выпечки), изготовление которой производится в цехах супермаркета. В проектируемом объекте размещены: 5 − комплекс кинотеатров состоящий 8-ми из кинозалов, на 1448 посадочных мест в целом; − предприятия общественного питания; − технические и административные помещения комплекса. В дальнейшем объект будет сдаваться в аренду представителям разнообразных торговых марок, общепита и досугово-развлекательного сектора. С арендаторами заключаются долгосрочные договоры аренды от пяти лет, предусматривающие ежегодную индексацию ставки. Якорные арендаторы: супермаркет «Европа», «Спортмастер», кинотеатр, «Детский мир». ТРЦ относится к формату регионального объекта. Соотвествующая классификация приведена в Приложении 1. Основные параметры будущего объекта представлены в таблице 1. Таблица 1. Основные параметры будущего ТРЦ Рис.1. Визуализация объекта 6 Участок строительства расположен по ул. Студенческой ,1 в Северо-Западном районе г. Курска. Проектируемое здание располагается на земельном участке площадью 22 594,10 м², находящийся в собственности ООО ГК «Промресурс». Размеры участка обусловлены геометрическими размерами здания и размерами прилегающей территории, предназначенной для размещения автотранспорта посетителей торгово-развлекательного центра. Предполагаемый участок находится на территории северо-западного рынка. На участке имеется существующее твердое покрытие (асфальтовое мощение), и часть участка с грунтовым покрытием. Территория участка ограничена: − с севера, северо-востока, востока – проезжая часть ул. 50 лет Октября, и далее территория ОАО «Прибор» − с северо-запада – нежилые здания почты, дома быта, аптеки; − с запада – жилой дом на расстоянии 40 м от участка. − с юга – проезжая часть ул. Студенческая, и далее АЗС. Рис.2. Расположение объекта на местности Ближайшая жилая застройка располагается в западном направлении на расстоянии 40 м от границы участка. Рельеф участка спокойный. Участок обеспечен инженерными коммуникациями. В районе размещения объекта не проходят пути миграции животных и птиц, отсутствуют заповедники, заказники. Участок не относится к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного и историко-культурного назначения. Подъезд посетителей к магазину осуществляется по ул. 50 лет Октября и с ул. Студенческая. Загрузка центра запроектирована с западного торца, вдоль квартального проезда. В соответствии с проектным решением здание центра служит своеобразной доминантой при въезде в Северо-Западный район г. Курска. Минимальный санитарный разрыв от парковок легкового автотранспорта до фасадов жилых домов с окнами: 11-50 машиномест – 15 м, 51-100 машиномест — 25 м. К преимуществам земельного участка можно отнести:  участок располагается в Центральном районе Курска;  Большая площадь участка, что дает возможность разместить наземную автопарковку;  Вблизи располагается жилая застройка;  Хорошая транспортная доступность, рядом с участком 2 автобусные остановки и 1 трамвайная остановка;  Подъезд на участок осуществляется по ул. 50 лет Октября и с ул. Студенческая; Недостатки земельного участка:  Рядом с участком располагается промышленные объекты;  Значительные затраты на Благоустройство территории.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОСНОВНЫХ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА

В качестве формы управления на этапе реализации ИСП выбран механизм feeдевелопмента. Данный механизм при должной мотивации девелоперской компании обеспечит более эффективное управление жизненным циклом ИСП и достижение целей реализации проекта (сроки, стоимостные показатели, качество). Механизм мотивации девелоперской компании предполагает покрытие издержек девелопера и выплату бонусного вознаграждения при реализации проекта в установленные сроки с заданными показателями инвестиционных затраи качества объекта. Управляющая компания (девелопер) на стадии строительства, ООО «Дирекция заказчика» ООО «Дирекция Заказчика-Застройщика» — девелоперская компания, сопровождающая проектирование и строительство зданий жилого, торгового, промышленного и спортивного назначения от проектной идеи до сдачи в эксплуатацию — Сбор и разработка исходно-разрешительных документов — Сопровождение проектирования — Получение разрешений на строительство — Строительный контроль на экспертном уровне — Сдаем здания в эксплуатацию ООО «Дирекция заказчика» предлагает услуги управления строительством. Основная задача — управлять стройкой так, чтобы инвестор получил то здание, которое задумал — в срок, с хорошим качеством всех материалов и работ, с таким пакетом документов, который бы позволил распоряжаться недвижимостью по назначению, эксплуатировать ее или выгодно продать. ООО «Дирекция заказчика» как девелопер сотрудничает с рядом проектных организаций, осуществляющих проектирование строительных объектов различного назначения. Как правило, задача на проектирование ставится путем составления правильного технического задания. Услуги управляющей компании: Предпроектная стадия: • анализ строительной площадки; • консультации с инвестором и специалистами городских и надзорных служб; • подготовка и сопровождение всех необходимых для начала проектирования документов и исходных данных; • согласование комплекта исходно-разрешительной документации; • подготовка и проведение тендера среди проектных компаний для выбора • генерального проектировщика; • подготовка договоров с проектными организациями; Проектная стадия • подготовка, согласование и утверждение технического задания на разработку проектной документации; • приемка проектной документации; • согласование разделов проекта с городскими и надзорными службами; • согласование комплекта документации и получение заключений в органах архитектуры, экспертизы и, при необходимости, в Федеральной экспертизе; • организацию согласования, утверждения проектно- сметной документации; Стадия строительства: • получение разрешения на строительство; • подготовка тендерной документации, организация и проведение тендера; • определение генерального подрядчика и субподрядных организаций; • подготовка договоров с генеральным подрядчиком и субподрядными организациями; • организация тендеров по выбору поставщиков оборудования, строительных материалов и конструкций; • подготовка договоров с поставщиками; • технический надзор за проведением строительных работ; • сдача готового объекта приемочной комиссии и ввод его в эксплуатацию; ООО «Дирекция заказчика» имеет значительный опыт в работе с инвесторами в различных строительных проектах, по объектам жилищного, промышленного назначения, а также объектам сферы торговли и услуг. И предлагает Вам воспользоваться нашим опытом в исследовании проектов с последующим инвестированием, или совместным инвестированием в строительство зданий коммерческого назначения. Cтруктура девелоперской компании Рис.3. Организационная структура девелоперской компании Примечание: Аналогичным образом (без орг.структуры) необходимо дать описание компанииИнвестора, генерального подрядчика, генерального проектировщика, застройщика, технического заказчика и прочих ключевых частников ИСП (при наличии), а также привести схему взаимодействия участников, используя следующий образец (с учетом особенностей конкретного ИСП): Рис.4. Схема взаимодействия участников ИСП

АНАЛИЗ РЫНКА

Заметная активность на рынке недвижимости Курска и Курской области в текущем десятилетии обусловлена в первую очередь тем, что данный регион активно привлекает переселенцев – соотечественников, проживающих в ближнем зарубежье, – в рамках государственных программ. По российским меркам, Курск – город южный, он расположен в 500 км от Москвы, а Курская область является территорией доступного городского и загородного жилья, но при этом перспективной как для размещения промышленных объектов, так и для сельского хозяйства. Экономическое положение города всегда было стабильно хорошим и продолжает оставаться на этом уровне. Здесь гармонично развиты промышленная, сельскохозяйственная и торговая отрасли, и они продолжают расти и дальше, давая городу возможность наращивать свои доходы и исправно пополнять как региональный бюджет, так и федеральный за счет регулярный налоговых отчислений. На 1 января 2017 года по численности населения город находился на 42 месте из 1 112 городов Российской Федерации. Численность населения — 449 063 человека. Административное деление обеспечило Курску наличие трех районов. До 1994 года они носили названия Ленинского, Кировского и Промышленного. Сейчас же они официально именуются городскими округами и обозначены на карте как Центральный, Железнодорожный и Сеймский. Округа хорошо взаимосвязаны друг с другом и добираться до любого из них совершенно не сложно — это можно сделать любым видом городского транспорта. В Центральном сосредоточены архитектурные и исторические памятники, культурные и развлекательные центры, театры, гостиницы и торговые центры. В Железнодорожном округе преобладает частная застройка. В Сеймском округе есть как промышленные предприятия, так и спальные микрорайоны. Памятники архитектуры XIX века, более двух десятков высших учебных заведений, развитый городской транспорт, живописные окрестности, а также транспортные сети, связывающие Курск и с российской столицей, и с Украиной, и с курортами Крыма, делают этот город безусловно привлекательным для проживания. Рынок коммерческой недвижимости в Курске находится в стадии формирования. Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя несколько сегментов: офисная, торговая, производственно-складская и недвижимость свободного назначения. Больше всего предлагается к реализации недвижимости свободного назначения – 50%, на втором месте офисная недвижимость – 30%, далее следуют торговая недвижимость – 13% и производственно-складская недвижимость – 7%. По количеству предложений лидирует Центральный округ, на втором месте Железнодорожный округ, на третьем – Сеймский округ. Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости города Курска по типу недвижимости, на начало 2018 года, выглядит следующим образом: Рис.5. Распределение предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости г. Курска по типу недвижимости Абсолютное большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляет офисная недвижимость – 44%, на втором месте недвижимость свободного назначения – 36%, далее следуют торговая недвижимость – 15% и производственноскладская недвижимость – 5%. По количеству предложений лидирует Центральный округ, на втором месте Сеймский округ, на третьем – Железнодорожный округ. Спрос на торговые площади и стоимость аренды торговых площадей зависят от следующих основных факторов: местоположение, тип объекта, состояния арендуемого помещения. Наиболее высокие ставки аренды отмечены на основных торговых улицах города, где они достигают порядка 500 — 700 долларов США за кв.м./год. В торговых центрах ставка аренды варьируется в зависимости от размера арендуемого помещения, профиля арендатора и уровня инженерного оснащения и составляет в среднем от 120 до 600$ за кв.м./год. При этом наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 50-70 кв.м. Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов коммерческой недвижимости города Курска по районам, на начало 2018 года, выглядит следующим образом: 44% 15% 5% 36% Распределение предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости г. Курска по типу недвижимости Офисная недвижимость Торговая недвижимость Производственно-складская недвижимость Недвижимость свободного назначения Рис.6. Распределение предложения по продаже/аренде объектов коммерческой недвижимости г. Курска по районам Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости Обострение конкуренции между торговыми точками, торговыми сетями и банками вынуждает многих участников данной деятельности расширяться и открывать новые места для своей деятельности, переходить на новые, современные качественные площади, в частности, к предоставлению своих услуг в торговых центрах и комплексах. Сейчас мы видим процесс вытеснения торговли из ларьков, палаток и рынков. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых помещений в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. Минимальная стоимость 1 м² в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в Железнодорожном округе и составила 6 457 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в Центральном округе и составила 53 571 рубль. Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Сеймском и Железнодорожном округах и составила 2 400 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована в Центральном округе и составила 21 600 рублей в год. Таблица 2. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов торговой недвижимости города Курска на начало 2018 года Таблица 3. Средние стоимости 1 м² торговой недвижимости города Курска по округам на начало 2018 года Анализ конкурентов Анализ конкурентов по параметрам представлен в таблице, на карте изображены прямые и косвенные конкуренты. Рис. 7. Расположение конкурентов Увеличение арендных ставок в будущем (за счет роста спроса на рынке торговых центров, спрос на торговые помещения будет все более смещаться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей) Возможна конкуренция с существующими торговыми центрами с неудачной концепцией, но расположенных вблизи данного района Увеличение паркинга, за счет покупки соседних участков Негативное влияние финансового кризиса на уровень покупательной способности населения, возможное дальнейшее снижение ставок аренды  

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

В рамках планирования жизненного цикла ИСП предполагается, то для окупаемости инвестиций будет использована модель аренды, когда доходы на стадии эксплуатации становятся основным источником возврата вложенных средств, а также погашения кредита. Ниже приводится план основных организационно-технических мероприятии по запуску и реализации проекта (табл.3.) Таблица 4. План организационно-технических мероприятий ПЛАН ПРОДАЖ И СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА Основным источником дохода являются арендные платежи. В расчетах учтены три источника дохода от аренды: • От сдачи в аренду торговых площадей • От сдачи в аренду помещений под кафе и рестораны • От сдачи в аренду помещений под кинотеатр. Выход на запланированную загрузку площадей планируется за первые 3 года эксплуатации. Доходная часть ИСП представлена в приложении. Конкурентоспособность объекта будет обеспечена: • Более ранним, по сравнению с конкурентами, выходом на рынок; • Привлечением международных и федеральных якорных арендаторов в проект; • Созданием удобного и комфортного для пользователей объекта, что обусловлено привлечением ведущих консультантов по маркетингу и зарубежного проектного бюро (в качестве консультанта по архитектурной части) • Использованием современных экологичных материалов с целью последующей сертификации объекта по системе Green Zoom. Стратегия маркетинга: Товарная политика Товаром в рамках ИСП являются площади, предназначенные для сдачи в аренду. Порядка 70% от общей площади объекта относится к арендопригодным площадям, что является достаточно высоким показателем для объектов данного класса и будет способствовать усилению доходной части объекта. Вся арендопригодная площадь разделена на зоны (торговые павильоны) в которым подведены все необходимые коммуникации. Порядка 40% площадей сдаются якорным арендаторам (помещения без отделки), 60% — торговая галерея. При этом предполагается, что части арендаторов будут предложены помещения под чистовую отделку. Условием этого является согласование договора аренды и внесение обеспечительного платежа минимум за 3 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку Инвестором объект рассматривается как арендный бизнес, в будущем возможна его продажа. Для обеспечения привлекательности объекта будет налажена система управления объектом на эксплуатационной стадии жизненного цикла с привлечением профессиональной управляющей компании, а также внедрение прозрачной системы финансового учета по объекту. Ценовая политика Площади сдаются в аренду по долгосрочным договорам, заключаемым минимум на 3 года. Это обеспечит стабильность денежного потока для арендодателя. С целью привлечения арендаторов предполагается ведение льготных условий по аренде в первый год эксплуатации объекта (скидка – до 15% для крупных арендаторов). В целом, стратегия маркетинга в части ценообразования нацелена на ставки чуть ниже среднерыночного уровня (примерно на 5-10%), что является оправданным с учетом негативных характеристик местоположения будущего объекта (отдаленность от центра города). Площади будут сдаваться по системе triple net, при этом договорами будет предусмотрена ежегодная индексация арендной паты с учетом уровня фактической инфляции (по данным Росстата). Каналы продвижения Работа по привлечению арендаторов будет проводиться на базе заключенного эксклюзивного брокерского договора с компанией ХХХ. Данная компания является одним из лучших консультантов и брокеров на рынке коммерческой недвижимости и имеет более 10 проектов, успешно реализованных в регионах России. Через год после ввода объекта в эксплуатацию функции по работе с арендаторами и заключению новых договоров аренды будут переданы управляющей компании YYY, что позволит оптимизировать транзакционные издержки. Стимулирование сбыта Бизнес-планом предусмотрены мероприятия по стимулированию сбыта, как на инвестиционной стадии, так и на стадии эксплуатации. Основная часть расходов – вознаграждение брокерской компании, которая оказывает услуги полного цикла и обеспечивает полноценное стимулирование сбыта. На стадии эксплуатации дополнительно выделяются средства на информирование конечных потребителей (посетителей ТРЦ) об объекте. Затраты на рекламу распределяются следующим образом (на основе предварительных расчетов): 40% — реклама в интернет, включая поддержку сайта объекта, 30% — наружная реклама; 20% — печатная реклама, в т.ч. в местных СМИ; 10% — местные радиостанции. ПЛАН ЭКСПЛУАТАЦИИ Первый способ — самостоятельное управление. Собственник недвижимости зачастую вынужден создавать специализированные подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. Деятельность такого собственника недвижимости становится все более профессиональной, а его недвижимость не только не теряет, но даже растет в цене. Между тем этот путь представляется достаточно затратным. Управление объектами недвижимости самим собственником имеет ряд недостатков: — отсутствие четких критериев выбора управленческих решений; — нехватка квалифицированного персонала — отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью. Второй способ — заключение договоров с несколькими специализированными компаниями, занимающимися обслуживанием, ремонтом и уборкой помещений, охраной зданий, обслуживанием систем отопления и пр. В данном случае собственнику отводится роль координатора. Эта задача также не из легких, так как необходимо учитывать множество факторов, например, то, что многие системы жизнеобеспечения объектов недвижимости взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании. Третий способ — воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. Причем, как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии принятия решения об инвестировании средств в недвижимость. Для успешного управления коммерческой недвижимостью, в основном это касается крупных объектов, таких как бизнес- и торгово-развлекательные центры и т.д., требуется наличие управляющей компании, которая имеет в своём составе весь необходимый персонал: менеджеров, бухгалтеров, юристов и др. Управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий. Максимально ориентируясь на интересы клиентов, управляющая компания «ЛЕВ» обеспечивает эффективное управление офисными зданиями, торговоразвлекательными центрами, многофункциональными комплексами, а так же объектами жилой недвижимости. Управляющая компания «ЛЕВ» предлагает своим клиентам полный спектр услуг управления и эксплуатации зданий. Рис. 8 Организационная структура управляющей компании На стадии эксплуатации проект переходит в управление управляющей компании. Функции и задачи управляющей компании: Техническое управление инженерными системами Техническое управление инженерными системами осуществляется с целью обеспечения безопасного и надежного функционирования здания и комфортных условий для работы сотрудников. Техническое управление включает в себя техническое обслуживание, ремонт, реконструкцию и модернизацию инженерных систем здания: • Автоматизированные системы управления; • Архитектурно-строительные конструкции и сооружения; • Вентиляция и кондиционирование; • Водоснабжение и канализация; • Грузоподъемное, транспортное оборудование (лифты, эскалаторы);отопление и теплоснабжение; • Противопожарные системы и оборудование; • Система местного кондиционирования; • Холодоснабжение; • Электроснабжение и освещение. Управление инфраструктурой объекта Управление инфраструктурой объекта включает в себя оказание следующих услуг: • Внутренняя уборка • Мойка внешней части здания, фасада, окон • Уборка прилегающей территории • Уход за зелеными насаждениями • Борьба с вредными насекомыми • Вывоз мусора/снега • Почтовая служба, курьерская служба • Секретариат • Обеспечение безопасности • Администрирование склада и архива • Менеджмент автопарка • Уборка после строительных работ; • Дератизация, дезинсекция, дезинфекция. На работы по уборке и благоустройству компания «ЛЕВ» на основе конкурса привлекает субподрядные компании и ведет постоянный контроль качества их работы. Административное и коммерческое управление Коммерческое управление включает в себя оказание следующих услуг: • Управление договорами аренды / Управление другими договорами, относящимися к объекту недвижимости • Управление договорами страхования • Отчётность • Ведение бухгалтерии Обеспечение безопасности Обеспечение безопасности включает в себя оказание следующих услуг: • Контроль доступа. • Контроль въезда-выезда автотранспорта. • Контроль парковки. • Прием звонков и корреспонденции в нерабочее время на рецепции. • Контроль систем жизнеобеспечения: пожарная и охранная сигнализации, система контроля доступа. • Видеонаблюдение за ситуацией на объекте. • Патрулирование территории объекта. • Реагирование на нештатные ситуации. Управление системами инженерного обеспечения Управление системами инженерного обеспечения включает в себя качественное обеспечение объекта коммунальными услугами: • электроснабжение • снабжение горячей и холодной водой • отопление • канализация и т. п. Расчет затрат на содержание и эксплуатацию объекта, в год (Табл. 5) Таблица 5 Содержание и эксплуатация объекта представляет собой комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения). В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит: • обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением, • обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы, • обеспечение установленного уровня безопасности, • обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания, • поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима), • поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории. Примечание: в данном разделе необходимо представить схему взаимодействия участников процесса управления недвижимостью, по аналогии с разделом «Информация об основных участниках проекта».

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные для проведения расчетов представлены в приложениях. При проведении расчетов были использованы следующие предположения:  Расчетный период включает предынвестиционную и инвестиционную стадию, а также несколько лет эксплуатации объекта (до срока окупаемости+1 год);  Шаг расчета – 1 год для стадии эксплуатации, 1 квартал для стадии инвестирования;  в конце расчетного периода расчетах учтена стоимость продажи объекта (кс использованием метода прямой капитализации);  Налоговое бремя проекта включает все действующие налоги и сборы, применимые к данному инвестиционному проекту (налог на прибыль, НДС, земельный налог, налог на имущество и др.);  При проведении расчетов делается предположение, что проект финансируется за счет собственных и заемных средств (см.раздел «План Финансирования»);  Использованы укрупненные показатели при формировании денежного потока инвестиционного проекта;  Все расчеты проводятся в рублях. По результатам проведенных расчетов было определено, что показатели эффективности имеют следующие значения (Денежный поток представлен в приложении): NPV — 459 млн. рублей; IRR — 22,9%; Срок окупаемости (простой) — 10 лет; Срок окупаемости (с учетом дисконтирования) -13 лет. С учетом полученных значений можно сделать вывод об инвестиционной привлекательности проекта и об эффективности мероприятий по управлению ПЛАН ФИНАНСИРОВАНИЯ Общая потребность в финансировании рассчитана на основе максимального дефицита денежных средств и составляет с учетом округления 1 343 000 000 руб., из которых: • 699 000 000 руб. – собственные вложения акционеров в уставной капитал; • 644 000 000 руб. – банковский кредит, который планируется привлечь в банке. В случае необходимости участники могут рассмотреть возможность внесения дополнительного (резервного) финансирования Получателем средств или иными Участниками проекта. Кредит предполагается получить на следующих условиях: • 14% годовых в российских рублях; • Соотношение собственных и заемных средств в общей сумме потребности в финансировании – примерно 50/50%. • Проценты выплачиваются ежеквартально. Льготный период по выплате процентов не предоставляется. • Срок кредитования – до 6 лет. Последние банковские проценты и последний транш возврата основной суммы долга выплачиваются в конце 2-го квартала 2021 года. • Льготный период по погашению основной суммы долга составляет также 3 года. • Вхождение банка в уставной капитал на данном этапе не рассматривается. • Контроль Банка за ходом реализации проекта и целевым использованием средств может быть осуществлен путем: • передачи в залог акций Получателя средств; • выделения финансирования в виде траншей; • представительства Банка в Совете директоров; • перевода расчетных счетов Получателя средств в Банк; • мониторинга выполнения графика реализации проекта; • установления системы ограничивающих условий-ковенант в кредитном договоре. Средства акционеров будут направлены на проектные работы и участие в приобретении земельного участка. Банковский кредит будет направлен на строительство объекта. Исходя из заданных параметров кредитования было установлено, что кредит погашается в полном объеме на 7-м году реализации проекта. Таким образом можно сделать вывод о том, что проект будет привлекателен не только для инвесторов, но и для кредиторов.

АНАЛИЗ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Для оценки рисков они (риски) были разбиты на общие группы и экспертным путем оценены вероятность данного риска, а также экспертным путем оценили степень влияния данного риска на успешный запуск проекта и достижение проектных показателей. Мы также предложили общие первичные мероприятия по управлению данными рисками. Общеэкономические риски Результаты анализа рисков проекта показывают, что ему присущи высокие технические, административные и финансовые риски. Это связано с высокой зависимостью от внешнего кредитования, административным регулированием в сфере недвижимости, использованием схемы проектного финансирования. Для своевременного реагирования на наступление различных негативных событий необходимо разработать корпоративную политику управления рисками, составить подробный реестр рисков и назначить ответственных по каждой группе рисков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе разработанного плана реализации ИСП были определены следующие мероприятия, обеспечивающие эффективность управления жизненным циклом ИСП по критериям качества, соблюдения сроков и стоимостных параметров: По критерию качества: • Подбор на конкурсной основе основных участников ИСП, имеющих опыт реализации подобных проектов; • Разработка мероприятий по управлению рисками ИСП По критерию соблюдения сроков: • Чёткое следование организационному плану, использование девелоперской модели реализации ИСП; • Разработка системы мотивации участников ИСП с целью минимизации сроков реализации проекта; По критерию стоимостных параметров: • Продуманная гибкая стратегия маркетинга, обеспечивающая доходную часть ИСП. • Проведение конкурсного отбора ген.подрядных организаций и девелоперских компаний с целью минимизации затратной части ИСП Примечание: по каждому критерию необходимо прописать минимум 5 мероприятий, основываясь на данных укрупненного бизнес-плана.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Профессиональный девелопмент недвижимости. Дэвид Гамильтон и Ричард Пейзер, 2015г., Манн, Иванов и Фербер. 2. Сервейинг: организация, экспертиза, управление: практикум в 3 частях. Ч.1 Организационно-технологический модуль системы сервейинга). 3. Обзор рынка недвижимости III квартал 2017 г. http://www.konti.ru/project_management/90/94/ [Электронный ресурс] 4. Журнал MOLL о торговой недвижимости http://mallgroup.ru/stati/_/ [Электронный ресурс] 5. Сведения о трц «Авиапарк» https://ru.wikipedia.org/wiki/Авиапарк_(торговый_центр) [Электронный ресурс] 6. Сведения об аренде торговой недвижимости в Москве http://www.arendator.ru/ [Электронный ресурс] 7. Публичная кадастровая карта pkk5.rosreestr.ru [Электронный ресурс] 8. Ставки налогов https://www.nalog.ru [Электронный ресурс]