Цель: «Закрепить теоретические знания и приобрести навыки расчета стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Задание: 1. Решить ситуационные задачи. Сделать вывод
Задача № 1
Определить величину корректировки цен продаж в абсолютном выражении на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж, рассчитав среднеарифметическое значение, моду и медиану.
Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
|
№ п/п |
Размер соток |
Расстояние до города, км |
водоем |
Состояние дорог |
Бани |
Гараж |
Цена продаж, тыс. р. |
|
1 |
5 |
50 |
— |
Плохое |
— |
+ |
40 |
|
2 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
55 |
|
3 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
— |
+ |
52 |
|
4 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
— |
52 |
|
5 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
— |
50 |
|
6 |
5 |
55 |
Река |
Среднее |
+ |
— |
50 |
|
7 |
5 |
50 |
— |
Плохое |
— |
— |
34 |
|
8 |
10 |
50 |
Река |
Среднее |
+ |
+ |
60 |
|
9 |
10 |
55 |
Озеро |
Среднее |
+ |
+ |
57 |
|
10 |
5 |
55 |
Озеро |
Среднее |
— |
— |
45 |
Расчет величины корректировки на наличие гаража на даче
|
Характеристики дачных участков
|
Пары продаж с единственным отличием |
||||
|
№ __ и № __ |
№ __ и № __ |
№ __ и № __ |
№ __ и № __ |
№ __ и № __ |
|
|
Цена продажи дачи с гаражом, тыс. р. |
|
|
|
|
|
|
Цена продажи дачи без гаражом, тыс. р. |
|
|
|
|
|
|
Разница в ценах, тыс. р. |
|
|
|
|
|
Задача 2
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Данные о трех складских помещениях
|
Элементы сравнения |
Условные номера складов |
||
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
|
|
Объем, м3 |
1000 |
1100 |
1000 |
|
Местоположение относительно центра города |
район средней отдаленности |
район средней отдаленности |
отдаленный район |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
2000 |
2200 |
1700 |
Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, схожи у всех трех, сравниваемых объектов.
Задача № 3
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
|
Параметр |
Оцениваемая квартира |
Недавно проданные квартиры |
||
|
кв. № 1 |
кв. № 2 |
кв. №3 |
||
|
Лоджия |
+ |
— |
+ |
— |
|
Этаж/ этажность |
3/5 |
1/5 |
1/5 |
3/5 |
|
Цена продажи, тыс. р. |
— |
350 |
360 |
375 |
Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами
|
Пары продаж |
Разница в ценах продаж, тыс. руб. |
Причины разницы в ценах продаж |
|
кв. № __ и кв. № __ |
|
|
|
кв. № __ и кв. № __ |
|
|
|
кв. № __ и кв. № __ |
|
|
Задача 4
Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания двумя способами:
- к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м., эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;
- методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, которые обычно принимают равными 1,5:
Sз.у. = х 1,5
где S общ. зд. — общая площадь здания, кв. м.,
N эт, — количество этажей;
1,5 — коэффициент плотности застройки
Нужно определить площадь земельного участка, на котором расположено одноэтажное здание размером 20 x 25 м двумя способами.
Задача 5
Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры.
Данные о сопоставимых продажах
|
Отличия объектов сравнения |
Оцениваемая квартира |
Данные о недавно проданных квартирах |
||
|
кв. № 1 |
кв. № 2 |
кв. №3 |
||
|
Балкон |
— |
— |
+ |
+ |
|
Этаж/ этажность |
3/5 |
5/5 |
5/5 |
3/5 |
|
Цена продажи, тыс. р. |
? |
450 |
455 |
495 |
Задача № 6
Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовый доход которой составит 60 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
|
Аналог |
Цена продажи |
ПВД |
|
1 |
205 000 |
65 000 |
|
2 |
196 000 |
58 000 |
|
3 |
210 000 |
61 000 |
Задача № 7
Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 350 000 тыс. руб.
Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена следующими сведениями.
|
Аналог |
Чистый операционный доход, тыс. руб. |
Рыночная цена, тыс. руб. |
|
1 |
330 000 |
1 350 000 |
|
2 |
360 000 |
1 500 000 |
|
3 |
370 000 |
1 700 000 |
Задача № 8
Оцените недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого составляет 600 м2, расположенный в 5 мин ходьбы от станции метро. Определите знак корректировки, используя указанные ниже сведения.
|
Характеристика |
Аналог — ТЦ «Василек» |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
1 500 000 |
|
Площадь, м2 |
500 |
|
Местоположение |
15 мин ходьбы от станции метро |
|
Корректировка на местоположение |
10% |
|
Отделка |
Требует ремонта |
|
Корректировка на отделку |
15% |
Задача № 9
Оцените гостиницу «Бета», действительный валовой доход, которой составляет 87 000 тыс.руб. Для расчета используйте следующие данные.
|
Объект |
Действительный валовой доход, тыс. руб. |
Цена, тыс. руб. |
|
Гостиница «Альфа» |
80 000 |
850 000 |
|
Склад «Сток» |
85 000 |
950 000 |
|
Гостиница «Омега» |
95 000 |
1 100 000 |
Задача № 10
Оцените склад методом капитализации дохода, если потенциальный валовой доход недвижимости — 130 000, коэффициент потерь — 10%, операционные расходы — 87 000. Необходимые данные представлены в таблице.
|
Объект |
Доход, тыс. руб. |
Цена, тыс. руб. |
|
Склад |
450 000 (потенциальный валовой доход) |
4 500 000 |
|
Склад |
32 000 (чистый операционный доход) |
600 000 |
|
Офис |
150 000 (чистый операционный доход) |
600 000 |
|
Склад |
28 000 (чистый операционный доход) |
700 000 |
или напишите нам прямо сейчас