Правовая сущность права застройки земельного участка

ВВЕДЕНИЕ 3 1. ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВЕ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 5 1.1 Право застройки в Российской Федерации 5 1.2 Сущность права застройки 8 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 12 2.1 Суперфициарная собственность в праве застройки 12 2.2 Вопрос необходимости введения права застройки в систему ограниченных вещных прав 21 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 26 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 29

ВВЕДЕНИЕ

Вопрос о возможности предоставления собственниками земельных участков третьим лицам для возведения последними зданий для своих нужд стар как мир, возникнув одновременно с более или менее развитым обществом, ведущим оседлый образ жизни. Сквозь века проблема допуска лиц, не имеющих собственной земли, к чужой для удовлетворения тех или иных своих потребностей практически во всех системах права проходит красной нитью. Истории известны различные правовые формы застройки чужих земельных участков. Едва ли не старейшей из них является суперфиций, о котором нам известно из римского права и который эволюционировал в современных правопорядках под влиянием национальных правовых особенностей. Так или иначе, следы суперфиция можно обнаружить в большинстве современных цивилизованных правопорядков, а многовековой опыт и наличие современных проблем в области обеспечения населения, в первую очередь жильем, подтверждают необходимость его существования. Длительное отсутствие и осознание необходимости в современной России суперфиция, известного практически всем развитым правопорядкам, побудило законодателя к включению его в перечень предлагаемых в рамках реформы вещных прав (глава 20.1 законопроекта). В течение нескольких лет появляющаяся время от времени в публичных источниках информация о том, что реформа вещного права вот-вот состоится, лишь свидетельствует о наличии противоречий и борьбе сторонников «старого» и «нового», хотя в данном случае новое — это хорошо забытое старое, ведь право застройки в нашей стране существовало и в дореволюционном, и даже в советском законодательстве. Этим обусловлена актуальность исследуемой темы. Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с право застройки в Российской Федерации. Предмет исследования – нормы гражданского законодательства, устанавливающие особенности права застройки в Российской Федерации. Цель исследования – исследовать правовую сущность права застройки земельного участка. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. Исследовать особенности права застройки в Российской Федерации; 2. Изучить сущность права застройки; 3. Исследовать особенности суперфициарной собственности в праве застройки; 4. Исследовать вопрос необходимости введения права застройки в систему ограниченных вещных прав. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

1. ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВЕ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1 Право застройки в Российской Федерации

Возрождение права частной собственности на земельные участки и нарастающие потребности стремительно развивающейся многоукладной рыночной экономики потребовали существенного расширения вещных прав, в том числе возрождения в российском законодательстве права застройки. По мнению И.А. Емелькиной, «вещно-правовая конструкция права застройки направлена на предоставление гражданам и юридическим лицам, не имеющим собственной земли, возможности строительства на чужих земельных участках и последующей эксплуатации построенных объектов на праве, весьма приближенном собственности, подлежащим отчуждению, передаче по наследству, обременению залогом в течение достаточно длительных сроков, с установлением обязанности внесения платы за застройку с указанной в законе или договоре периодичностью» . Существует направленность права застройки на удешевление стоимости земельного участка под строительство дома для среднего класса. Известно, что на сегодняшний день весьма частным по применению является договор аренды. Однако для публичных образований, которые предоставляют участки в аренду существует множество преимуществ: пополнение муниципальных бюджетов за счет арендной платы, «удобное» для арендодателя кабальное положение арендатора-застройщика, реализация арендных прав которого в большей степени зависит от усмотрения государственных органов. В свою очередь, А. С. Захаров отмечает, что введение права застройки «позволит уменьшить коррупционные риски в сфере управления государственными и муниципальными ресурсами» . Сущность вводимого права застройки заключается в том, чтобы обеспечить развитие территорий с помощью более доступного, долгосрочного и упрощенного порядка предоставления земельных участков, отвечающего взаимным интересам застройщика и собственника земельных участков. Проект определяет право застройки как «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации» . Право застройки обладает специфическими чертами. Срочность права застройки — не менее 50 и не более 100 лет (ст. 300.3 ГК РФ в редакции проекта). Многими учеными поднимаются вопросы о положительных чертах права застройки по сравнению с договором аренды. Сроки действия права застройки — это его явное преимущество. А.С. Захаров отмечает, что процедуру пролонгации договора долгосрочной аренды можно назвать формальной, но где гарантия, что эти «формальности» не станут в будущем серьезными препятствиями в осуществлении прав собственников зданий, строений и сооружений, возведенных на арендованных земельных участках?. Можно сказать, что срок в 50-100 лет, предусматривающийся для института права застройки, является более привлекательным. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях (ст. 300.4 Проекта). Такое преимущество права застройки как не только наличие возможности индивидуального жилищного строительства, но и построения системы, при которой данный институт действовал бы и в иных сферах строительства, например, многоэтажного жилищного строительства, строительства торговых центров, предприятий и т.п. Лицами, которые вправе устанавливать право застройки на свой земельный участок, могут выступать физические и юридические лица, а также лица, уполномоченные ими на такую передачу. Объект права застройки имеет двойственный характер. В качестве основного объекта права застройки выступает индивидуально определенный земельный участок или его персонифицированная часть. При этом следует выделять второстепенный объект права застройки – здание или сооружение, возведенное на праве застройки, а также помещения в здании, принадлежащие другим участникам права застройки на праве собственности . Право застройки устанавливается на основании договора об установлении права застройки (существенными условиями которого являются земельный участок, место расположения возводимого здания, срок, плата, характеристики данного сооружения (ст. 300.2 ГК РФ в редакции Проекта). При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка (ст. 300.7 Проекта). Право застройки «практически полностью заменит институт аренды земельных участков в целях строительства», а также будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот, а самое главное разрешению социальных и экономических проблем среди населения. Перспективы права застройки очевидны: с экономической точки зрения будет возможно разрешить многовековой жилищный вопрос в России. Согласно п. 2 ст. 300.2 Проекта гласит, что «лицо, имеющее право застройки, обязано вносить установленную договором плату за право застройки». Однако также отмечается, что «государство может безвозмездно предоставлять участки для строительства». Таким образом, введение института права застройки будет иметь много положительных моментов: улучшение жилищных условий, наличие преимуществ по срокам, цене и другим критериям по сравнению с договором аренды. Право застройки будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот, а также позволит уменьшить коррупционные риски в сфере управления государственными и муниципальными ресурсами.

1.2 Сущность права застройки

В нашей стране строительство жилого дома осуществляется на земельном участке, который может принадлежать застройщику на праве собственности либо другому лицу, т.е. посредством аренды (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Однако, реформа гражданского законодательства предлагает альтернативный вариант обязательственному праву аренды – вещное право застройки. Предполагаемое нововведение нашло своих сторонников и противников, что актуализировало данную проблему. Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Данное право является ограниченным, с отчуждением, передачей по наследству, залогом здания или сооружения переходит и право застройки. Объектом помимо самого земельного участка выступают здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, т.к. согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ они являются недвижимым имуществом . Как уже говорилось выше, институт права застройки предполагается ввести законопроектом об изменении Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 300 – 300.7). Он находится на стадии рассмотрения Президентом Российской Федерации. Законопроект исходит из того, что право застройки обладает всеми признаками вещного права: — имеет абсолютный характер и непосредственное господство над вещью; — защищается от нарушения его любым лицом; — непосредственно обременяет вещь и следует за вещью; — основывается на принципе публичности, который заключается в том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено ГК РФ; — субъекты, объекты и содержание права застройки, основания его возникновения и прекращения, а также правила их защиты определяются Гражданским кодексом. Наряду с вещно-правовыми признаками право застройки имеет следующие характерные черты, которые позволяют его выделить в системе вещных прав: — долгосрочность; — возмездность; — оборотоспособность; — переход к другим лицам в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству . Строительная аренда удобный инструмент для лиц, вкладывающихся в строительство. Государство, с его помощью, передает земли в частную собственность, но этот процесс растянут во времени. Начинается с аукциона, далее застройщик в течение установленного срока осуществляет строительство и арендную плату, и в конце домовладельцы регистрируют право собственности на помещение в многоквартирном доме. Застройщику не приходится выплачивать рыночную стоимость земельного участка, при этом используя экономический ресурс земли для строительства. Что касается приобретателей квартир и публичных образований, то они в менее выгодном положении. Для первых строительная аренда мало влияет на процесс удешевления стоимости жилья. Вторые недополучают денежные средства, поскольку застройщики в основном укладываются в 2-3 года. Представителям малого и среднего бизнеса это также невыгодно, поскольку данные аукционы в основном выигрывает крупный строительный бизнес. Данные положения законопроекта приведут к тому, что при покупке помещения в здании покупатель приобретает право собственности на помещение и одновременно долю в праве застройки земельного участка. Кроме того, т.к. право застройки – абсолютное право, то предусматривается исчерпывающее законодательное регулирование, открытую информацию в реестре, что будет способствовать защите интересов как добросовестных приобретателей, так и любых третьих лиц (в том числе дольщиков). В отличие от этого договор аренды действует на протяжении существования арендных отношений и обязателен для исполнения его контрагентами (не распространяет силу на третьих лиц). Данное право предполагает получение публичной казной постоянного дохода от переданного под застройку участка. Также удешевляется стоимости земли, так и в целом затрат на строительство. Указанные факторы экономически выгодны как для государства, так и для застройщиков, а также и приобретателей квартир.

2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Суперфициарная собственность в праве застройки

Казалось бы, право застройки направлено на улучшение ситуации с порочным применением права аренды земельных участков, «заточенного» под застройку ввиду отсутствия ресурсов для создания более или менее адекватной системы вещных прав на момент принятия Гражданского кодекса РФ. Однако, как это ни странно, противники права застройки нашлись не только в среде предпринимателей, привыкших к арендным правилам игры, но и среди современных ученых под самыми разными предлогами. Кто-то полагает, что в праве застройки вообще нет никакой необходимости, так как все потребности оборота удовлетворяются и правом аренды, а те недостатки, которые есть у последнего, едва ли стоят того, чтобы затевать целую реформу вещных прав. Другие утверждают, что введение права застройки мало что изменит в правовом положении лиц, осуществляющих строительство на чужом земельном участке . Впрочем, и о том, что право застройки — хорошо и нужно, за последние годы было написано уже немало. Приверженцы этой позиции, хотя и отстаивают мнение о необходимости принципиального введения права застройки, критикуют проектные положения о праве застройки за их отход от традиционного понимания суперфиция, создания некой временной собственности у лица, имеющего право застройки, ограниченной сроком действия права застройки, а также за необходимость двойной регистрации — самого права застройки и права собственности на возведенное на нем здание или сооружение. С точки зрения этой группы исследователей, право застройки должно представлять собой ограниченное вещное право на земельный участок в целях строительства, в рамках которого воздвигнутое здание или сооружение представляет собой составную часть самого права застройки (в то время как право застройки имеет правовой режим недвижимого имущества, т.е. земельного участка), тем самым обеспечивая единый оборот земельного участка и здания или сооружения на нем, не являющихся самостоятельными объектами права. Изначально римский суперфиций представлял собой ограниченное вещное право на все, что находится на поверхности обремененного им земельного участка, и был исключением из принципа superficie solo cedit для удовлетворения нужд необеспеченных слоев населения, не имевших собственной земли. Со временем суперфиций распространился в странах Европы в результате его заимствования из римского права и стал тем, что сегодня правоведы называют правом застройки. Раньше всего суперфиций появился в праве Германии и Франции путем его прямой рецепции из римского права . Наиболее последовательно заимствование суперфиция проходило в немецком праве, где в условиях действия принципа единого объекта недвижимости — земельного участка суперфиций обеспечивал доступ к чужой земле. В современном немецком законодательстве суперфиций соответствует наследственному праву застройки (Errbaurecht), введенному еще в 1919 г. Во французском праве из принципа единого объекта недвижимости допускались многочисленные исключения, а под влиянием судебной практики, которая раньше зачастую имела правосоздающий эффект, суперфиций с середины XIX в. получил абсолютно иное, новое содержание: под ним стали понимать право собственности на все, что находится на поверхности земельного участка. Поэтому в странах романского права, на которые оказало сильное влияние французское право, значение термина «суперфиций» далеко не всегда тождественно термину «право застройки». Так, например, в современном французском законодательстве право застройки обозначается термином bail а construction, в то время как в отношении суперфициарной собственности используется термин propriete superficial. При этом наличие в термине слова bail, которое в отдельности означает «аренда», не должно вводить в заблуждение — это сходство исключительно лингвистического характера, поскольку законодатель вполне четко определил вещно-правовую природу института bail a construction, а судебная практика ее неоднократно подтвердила. Термин же «право суперфиция», «суперфициарное право» (droit de superficie) используется по большей части в доктрине и судебной практике. Учитывая, что право Франции и Германии существенным образом повлияло на развитие в первую очередь европейских правопорядков, можно с известной долей условности выделить две основные модели права застройки — в зависимости от того, что представляет собой возведенное на праве застройки здание или сооружение . Если построенный объект является составной частью права застройки, не являясь самостоятельной вещью, то право застройки можно отнести к германской (немецкой) модели. Если возведенное здание или сооружение являются самостоятельными объектами, в отношении которых у лица, имеющего право застройки, возникает суперфициарное право собственности, то перед нами романская (французская) модель. Несмотря на то что положения Жилищно-строительного кодекса Франции (Code de la construction et de l’habitation) о праве застройки в отличие от отечественного законопроекта не называют прямо право застройщика на возведенные объекты недвижимости правом собственности, французской доктриной это признается единогласно и было подтверждено на примере суперфициарного права собственности на строения, возведенные на праве аренды, кассационным судом Франции, который указал: «…если при отсутствии соглашения сторон судьба возведенных арендатором строений по истечении срока действия права аренды регулируется абзацами 1 и 2 статьи 555 Гражданского кодекса Франции, то арендатор является собственником строений, которые он возвел на земле, принадлежащей арендодателю в течение срока действия права аренды» . Таким образом, в некоторых современных системах права следует разграничивать суперфиций как классическое ограниченное вещное право на чужой земельный участок в целях его застройки и суперфиций как некую форму существования права собственности на все, что находится на поверхности земельного участка (суперфициарное право собственности). Именно суперфициарное право собственности возникает у лица, имеющего право застройки, на возведенные им здания или сооружения, если руководствоваться текущей редакцией п. 2 ст. 300 законопроекта. К сожалению, отечественное гражданское правотворчество не отличается последовательностью, а его не самой лучшей чертой является одновременное и оттого смешанное заимствование институтов или их элементов из разных правопорядков. Вспомнить хотя бы существовавшую ранее одновременную регистрацию права, порождаемого договором, и самого договора. Положениям законопроекта о праве застройки свойственны такого же рода недостатки. Один из них вызван тем, что законодатель, воспринимая романскую модель права застройки, в которой у лица, имеющего соответствующее право, возникает суперфициарная собственность, упускает из виду, что французское право исходит из принципа регистрации договоров (актов), порождающих права, а не из самих прав. В связи с этим в законопроекте и возникает проблема двойной регистрации — самого права застройки, с одной стороны, и права на возведенную недвижимость – с другой. В отличие от немецкого права французское право не придерживается принципа внесения как одного из классических принципов вещных прав, так как противопоставимость вещных прав здесь достигается регистрацией договоров и их основного содержания (транскрипционно-инскрипционная система регистрации). Таким образом, текущая редакция положений законопроекта о праве застройки сформулирована по романской модели, но без учета той правовой среды, в которой эта модель существует. Если законодатель решит сохранить ее, то для ее гармоничного внедрения в предлагаемую систему вещных прав следует учесть этот факт и избежать очевидно нецелесообразного нагромождения в виде требования двойной регистрации — права собственности на здание, сооружение и самого права застройки. Представляется, что применительно к праву застройки этого можно было бы добиться, лишь признав отсутствие необходимости регистрации суперфициарного права собственности лица, имеющего право застройки, на возведенные им здания или сооружения. В случае выбора романской модели отсутствие необходимости такой регистрации стало бы еще одним исключением из принципа внесения вещных прав. При этом романская модель права застройки, воплощенная в законопроекте, вовсе не лишена логики, как может показаться на первый взгляд. Противопоставимость суперфициарного права собственности лица, имеющего право застройки, достигается самим законом. Ведь согласно п. 2 ст. 300 законопроекта только лицо, имеющее право застройки, вправе иметь здания или сооружения в собственности, следовательно, противопоставимость суперфициарного права собственности обеспечивается автоматически соблюдением правила об обязательной регистрации самого права застройки. В то же время исключения из принципа внесения регистрации вещных прав не являются чем-либо необыкновенным и редко встречающимся даже в немецком праве, тяготеющем к неизменному соблюдению принципов вещных прав, даже наоборот: становятся некой постепенно складывающейся тенденцией в ведущих европейских правопорядках, независимо от того, плохо это или хорошо. Но даже если преодолеть проблему двойной регистрации права застройки и суперфициарного права собственности, для целого ряда ученых право собственности, ограниченное сроком действия права застройки, выглядит, мягко говоря, странно. Так, согласно п. 1 ст. 300.7 законопроекта при прекращении права застройки здания или сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка. Однако и этому есть свое объяснение. Так как модель права застройки — романская, то и корни феномена временности права собственности застройщика нужно искать в доктрине стран романской системы права. Такая временность вызвана, с одной стороны, свойством (правом) акцессии (приращения) и, с другой стороны, правилами о судьбе возведенных объектов недвижимости по истечении срока действия права на предоставленный земельный участок. Суть последнего состоит в том, что лицо сохраняет за собой право собственности на возведенное им здание или сооружение, только если оно является добросовестным. Приобретая ограниченное вещное право на земельный участок на определенный период времени для строительства зданий или сооружений, лицо презюмируется в этих целях добросовестным — но лишь в пределах срока существования предоставленного ему права на земельный участок. Французское право, например, исходит из того, что, приобретая право застройки (и иные права на землю), лицо уже заранее осведомлено о срочном характере титула на землю и о том, что предоставленная земля — чужое имущество. Поэтому за пределами срока действия предоставленного ему права добросовестность обладателя права на земельный участок утрачивается (кроме случая, когда земельный участок поступает в собственность лица, обладающего таким правом на землю, по истечении срока его действия). В то же время собственник земельного участка в силу действия принципа единого объекта и эффекта приращения земельного участка расположенным на нем зданием или сооружением увеличивает объем своего права собственности на земельный участок путем поступления в состав единого объекта такого здания или сооружения. Таким образом, суперфициарное право собственности не является временным по своей природе, но прекращается в силу специального правового регулирования. В определенном смысле можно утверждать, что причиной временности суперфициарного права собственности становится воля лица, приобретающего право застройки, будущего собственника, изначально не направленная на абсолютное хозяйственное господство над тем объектом, которое оно возводит. В некоторой степени можно провести аналогию с обеспечительной собственностью, где у лица, имущественный интерес которого обеспечивается, цель держания титула собственности не соответствует его естественному назначению. Несколько иное объяснение временности суперфициарного права собственности можно обнаружить в праве Квебека, на которое большое влияние оказало французское право. Здесь свойство приращения (vis attractive) включается в содержание права собственности как одно из правомочий собственника наряду с известной всем триадой. При этом исходят из того, что право собственности как главное и самое полное вещное право может быть «расчленено» (фр. demembrements), что соответствует ограниченным вещным правам, либо может существовать в определенной форме, определенном способе (фр. modalites). Термином modalites принято обозначать ту область регулируемых нормами права правоотношений между несколькими лицами, у которых есть одно единое право собственности, включающее в себя все его содержание, в отличие от demembrements, представляющих собой вычленения из права собственности на один и тот же объект . Выделяют две формы существования права собственности — общая и долевая, с одной стороны, и суперфициарная — с другой. Образно говоря, речь идет о горизонтальном разделении права собственности на одну вещь между несколькими собственниками и вертикальном разделении на суперфициарное право собственности и право собственности на земельный участок. Таким образом, modalites представляют собой особую форму, которую принимает право собственности, сохраняя при этом свою внутреннюю целостность, в том числе и бессрочность. В связи с этим канадские правоведы полагают, что временными являются лишь формы, способ существования права собственности в отношении специфического объекта — недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в то время как само право собственности остается бессрочным. Статья 1110 Гражданского кодекса Квебека упоминает три основания установления суперфициарной собственности: разделение объекта (division de l’objet), уступка права акцессии (cession du droit d’accession) и отказ от права акцессии (renonciation au benefice de l’accession). Если первый способ создает постоянную суперфициарную собственность, то второй и третий — временную суперфициарную собственность. Временный характер суперфициарной собственности объясняется ограничением срока действия того права, которое обеспечивает уступку акцессии (приращения). Несложно предугадать, что такое объяснение не без проблем может быть воспринято отечественными исследователями права и тем более правоприменителем. Вместе с тем сама по себе идея права застройки, в котором у застройщика возникает именно право собственности на возведенное здание или сооружение, является если и не менее привлекательной, чем немецкая модель права застройки, то хотя бы более понятной и простой . В целом обе модели права застройки преследуют одну и ту же цель — создание прочного ограниченного вещного права, но достигают ее разными путями, обусловленными в первую очередь историческим развитием вещного права в этих странах. При этом обе они обеспечивают одновременный оборот и здания, сооружения, и самого права застройки: немецкая — за счет оборота самого наследственного права застройки, объемлющего собой здания, сооружения, а французская — за счет правила о невозможности распоряжения правом застройки без здания, сооружения и наоборот. Не исключено, что если законодатель, проводя в дальнейшем реформу вещных прав в России, не придет к выводу о необходимости сохранения в качестве единственного объекта недвижимости земельного участка, то французская модель права застройки будет вполне органично вписываться в новую систему ограниченных вещных прав. Представляется, что обе модели права застройки по-своему хороши и изящны, а выбор одной из них является лишь делом правовоззрений, если речь идет о заимствовании из иностранных правопорядков.

2.2 Вопрос необходимости введения права застройки в систему ограниченных вещных прав

В настоящее время правовое регулирование института вещных прав характеризуется наличием ряда проблемных вопросов. Закон не закрепляет дефиниций как вещного права вообще, так и ограниченного вещного права, не предлагает признаков, их характеризующих, не дает четкой системы ограниченных вещных прав. Тем не менее, нельзя отрицать, что ограниченные вещные права в части обеспечения юридической возможности извлечения полезных свойств из вещи, входящей в собственность другого лица, обладают рядом преимуществ (например, предлагают особые вещно-правовые способы защиты, обеспечивающие возможность не только собственника, но и титульного владельца вещи оградить ее от посягательств любых третьих лиц). В этой связи значение института ограниченных вещных прав сложно переоценить. Применительно к теме данной статьи необходимо отметить проблему отсутствия таких ограниченных вещных прав в отечественном законодательстве, которые позволили бы возводить строения на земельных участках, принадлежащих на праве собственности другим участникам гражданского оборота, что в условиях дефицита жилья весьма актуально. В связи с недостатком правовых регуляторов указанных отношений хозяйствующие субъекты, руководствуясь свободой договора, берут землю в аренду с целью строительства объектов недвижимости . При этом стороны, зачастую злоупотребляя принципом договорной свободы, существенно изменяют содержание договора аренды по сравнению с тем, как оно урегулировано законом. Например, предполагается, что арендодатель по истечении срока аренды получит назад тот же предмет договора. Поскольку возведение недвижимости на арендованной земле изменяет свойство и качество земельного участка, возникает противоречие самой сути арендных отношений. Правоприменительная практика реализации гражданского законодательства привела к тому, что сегодняшняя аренда, будучи институтом обязательственного права, приобретает элементы вещного права – право следования, преимущественное право на заключение нового договора аренды и приобретение земельного участка в собственность, защита от собственника, и поэтому, в том числе, является наиболее используемой формой построения отношений по приобретению прав на объекты недвижимости . В данном случае, правовой режим вещных и обязательственных правоотношений переплетается настолько тесно, что трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного. Очевидно, что арендатор, вкладывая материальные и физические ресурсы в возведение недвижимого имущества на чужой земле, действует на свой страх и риск. Так, например, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды. Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Кроме того, арендные отношения не дают надлежащей защиты прав пользователя земельного участка от непредвиденных действий его собственника. Нельзя забывать и о возможности одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя. В настоящее время на практике такое положение вещей порождает негативные ситуации, когда вследствие недобросовестности застройщика договор аренды расторгается либо признается недействительным (например, вследствие возведения строения, не соответствующего целевому назначению земельного участка, нарушения сроков арендной платы и т.п.). Следствием расторжения договора является признание возведенного строения самовольной постройкой. При этом третьи лица, вложившие собственные средства в строительство, не имеют другой возможности защитить свои интересы иным способом, кроме как взыскать убытки с застройщика, что редко удается сделать. Таким образом, действующее законодательство в части закрепления прав на недвижимое имущество, возведенное на чужом земельном участке, в том числе на государственных и муниципальных землях, через призму арендных отношений не отвечает требованиям современного гражданского оборота и потребностям хозяйствующих субъектов. Поскольку право аренды сконструировано для совершенно других отношений, возникают практические проблемы использования конструкции договора аренды для целей строительства. Как уже указывалось в параграфе 1.1 данной работы отправной точкой в продуктивном развитии современного гражданского законодательства стал Указ Президента РФ от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Исходя из положений этого указа была разработана и принята Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, которая, в свою очередь, нашла свою практическую реализацию в проекте Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». Предполагается, что после внесения изменений в ГК РФ аренда должна приобрести черты исключительно обязательственных отношений, а используемый в настоящее время на практике договор аренды, заключаемый в целях осуществления строительства, заменит право застройки как ограниченное вещное право. Данный институт не является новым и для отечественной правовой системы . Впервые появившись в отечественной правовой системе в 1912 г., он просуществовал до 1949 г. и с тех пор в отечественном законодательстве не появлялся. Согласно ст. 300 законопроекта право застройки есть право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (суперфиций). Право застройки может устанавливаться на срок от 50 до 100 лет на основании договора об установлении права застройки. Возмездный характер также выступает характерной чертой суперфиция – субъект права обязан вносить в пользу собственника участка установленную плату. Указанное право подлежит государственной регистрации в силу того, что его объектом является недвижимость. Введение права застройки устранит некоторые проблемы, имеющиеся в текущей практике применения общих положений об аренде к аренде для целей строительства. Право застройки как вещное право на чужой земельный участок в значительной степени лишено недостатков, характерных для договора аренды с целью строительства. В течение всего срока действия договора об установлении права застройки здания и сооружения, возведенные на земельном участке, составляют собственность лица, имеющего право застройки. То есть, отношения суперфиция предполагают, что застройщик возводит объект недвижимости для себя и значительный период времени пользуется земельным участком и строением, покрывая вложенные инвестиции. Собственник же земельного участка по окончании срока действия права застройки приобретает право собственности на новую вещь – возведенное строение (ст. 300.7 ГК РФ в ред. Проекта). Объем правомочий застройщика как субъекта вещного права позволяет ему распоряжаться возведенным объектом любым не запрещенным законом способом, в частности передавать в залог с последующей продажей с публичных торгов (п. 1 ст. 300.5 ГК РФ в ред. Проекта). Вещное право застройки охватывает отношения между застройщиком и неограниченным кругом третьих лиц. При этом нарушения застройщиком условий договора о застройке, в том числе приведшие к гибели построенного объекта, не прекращают его право застройки и не освобождают его от обязанности возвести надлежащий объект недвижимости (п. 1 ст. 300.6 ГК в ред. Проекта). Полагаем, что данное положение послужит, в частности, дополнительной гарантией соблюдения интересов граждан – участников долевого строительства. Необходимо как можно быстрее принять изменения, касающиеся введения права застройки чужого земельного участка, поскольку это полностью оправдано существующими правовыми реалиями и потребностями экономического развития российского общества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Данное право является ограниченным, с отчуждением, передачей по наследству, залогом здания или сооружения переходит и право застройки. Объектом помимо самого земельного участка выступают здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, т.к. согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ они являются недвижимым имуществом институт права застройки предполагается ввести законопроектом об изменении Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 300 – 300.7). Он находится на стадии рассмотрения Президентом Российской Федерации. Законопроект исходит из того, что право застройки обладает всеми признаками вещного права: — имеет абсолютный характер и непосредственное господство над вещью; — защищается от нарушения его любым лицом; — непосредственно обременяет вещь и следует за вещью; — основывается на принципе публичности, который заключается в том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено ГК РФ; — субъекты, объекты и содержание права застройки, основания его возникновения и прекращения, а также правила их защиты определяются Гражданским кодексом. Наряду с вещно-правовыми признаками право застройки имеет следующие характерные черты, которые позволяют его выделить в системе вещных прав: — долгосрочность; — возмездность; — оборотоспособность; — переход к другим лицам в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству Правоприменительная практика реализации гражданского законодательства привела к тому, что сегодняшняя аренда, будучи институтом обязательственного права, приобретает элементы вещного права – право следования, преимущественное право на заключение нового договора аренды и приобретение земельного участка в собственность, защита от собственника, и поэтому, в том числе, является наиболее используемой формой построения отношений по приобретению прав на объекты недвижимости. В данном случае, правовой режим вещных и обязательственных правоотношений переплетается настолько тесно, что трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного. В настоящее время на практике такое положение вещей порождает негативные ситуации, когда вследствие недобросовестности застройщика договор аренды расторгается либо признается недействительным (например, вследствие возведения строения, не соответствующего целевому назначению земельного участка, нарушения сроков арендной платы и т.п.). Следствием расторжения договора является признание возведенного строения самовольной постройкой. При этом третьи лица, вложившие собственные средства в строительство, не имеют другой возможности защитить свои интересы иным способом, кроме как взыскать убытки с застройщика, что редко удается сделать. Таким образом, действующее законодательство в части закрепления прав на недвижимое имущество, возведенное на чужом земельном участке, в том числе на государственных и муниципальных землях, через призму арендных отношений не отвечает требованиям современного гражданского оборота и потребностям хозяйствующих субъектов. Поскольку право аренды сконструировано для совершенно других отношений, возникают практические проблемы использования конструкции договора аренды для целей строительства. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // СЗ РФ. – 1994. — № 32. — ст. 3301. 2. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «Консультант Плюс». 3. Аракелов А.В. Содержание права застройки земельного участка как субъективного вещного права / А.В, Аракелов // Молодой ученый. — 2016. — № 10-3 (114). — С. 1-2. 4. Емелькина И. А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 «Право застройки» Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» / И. А. Емелькина // Вестник гражданского. — 2015. – С. 137. 5. Захаров А.С. Трансформация долгосрочной аренды в вещное право застройки чужого земельного участка в современном российском праве / А.С. Захаров // Аграрное и земельное право. — 2017. — № 4 (148). — С. 94-98. 6. Лисаченко А.В. Суперфиций / А.В, Лисаченко// Корпоративный юрист. — 2017. — № 7. — С. 36-37. 7. Лоренц Д.В. Узуфрукт, эмфитевзис и суперфиций в странах БРИКС и Европы / Д.В. Лоренц // Нотариальный вестникъ. 2016. — № 1. — С. 28 — 37. 8. Попова Е. И. Право застройки в современном гражданском праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Е. И. Попова. — Краснодар, 2016. — 28 с. 9. Путря К. Е. Право застройки в гражданском праве России и Франции: автореферат дис. … кандидата юридических наук: 12.00.03 / К.Е. Путря. — Москва, 2018. — 33 с. 10. Путря К.Е. Суперфициарная собственность в праве застройки / К.Е. Путря// Закон. 2019. — № 2. — С. 38 — 44. 11. Семенова Е.Г. Право застройки: проблемы законодательной регламентации / Е.Г. Семенова // Вестник экономической безопасности. – 2018. — № 4. С. 73 — 79. 12. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк / Е.А, Суханов. — М.: Статут, 2017. — 560 с. 13. Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. — 2016. — № 4. — С. 33 — 38. 14. Тужилова-Орданская Е.М. Право застройки в свете реформирования гражданского законодательства о вещных правах / Е.М. Тужилова-Орданская // Принцип добросовестности в гражданском праве: проблемы реализации материалы международной научно-практической конференции. — 2015. — С. 93-98. 15. Яблочкина Е.А. О месте права застройки в системе прав на земельные участки / Е.А, Яблочкина // Cовременные проблемы социально-гуманитарных наук Сборник докладов III Международной научно-практической заочной конференции. Научный редактор А.В. Гумеров. — 2016. — С. 274-280.