Практическая работа на тему «Обобщение результатов, полученных подходами для определения итоговой величины стоимости объекта оценки»

Наименование работы.  Расчет итоговой стоимости объекта оценки с использованием различных методов согласования стоимостных результатов оценки, полученных подходами.

Цель. Усвоить методы согласования стоимостных результатов оценки, полученных подходами.

Вырабатываемые умения и навыки: уметь производить обобщение результатов, полученных подходами для определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Задача 1

Рассчитайте итоговую стоимость объекта недвижимости, методом распределения весовых коэффициентов, если известно, что  стои­мость, полученная методом капитализации дохода — 4500 тыс. руб., методом прямого сравнения продаж — 6500 тыс. руб., затратным подходом — 6000 тыс. руб.

Критерии	Затратный подход	Сравнитель­ный подход	Доходный подход
Достоверность информации	25	40
Полнота информации		45	30
Способность учитывать дейст­вительные намерения покупа­теля и продавца	15		50
Способность учитывать конъюнктуру рынка		50	20
Способность учитывать раз­мер, местоположение, доход­ность объекта	35		45
Допущения, принятые в расчетах	25	55

 

Методические указания

Метод распределения весовых коэффициентов

Последовательность расчета согласованной стоимости  состоит из несколь­ких этапов:

1. Расчета удельного веса подхода:

— Определяется удельный вес подхода по каждому из предложен­ных в методике критериев. Для этого общий удельный вес (100%) рас­пределяется между доходным, затратным и сравнительным подходами в рамках рекомендуемых критериев. Таким образом, сумма весов по каждому критерию, т.е. по строке, всегда должна быть равна 100%.

— Рассчитывается удельный вес подхода, представленного в от­чете об оценке конкретным методом, как среднее арифметическое зна­чение удельных весов, присвоенных по каждому критерию.

2. Для определения окончательной величины стоимости используется ме­тод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается ве­совой коэффициент.
3. Расчет согласованной стоимости осуществлялся по формуле

 

Для оформления расчетов используете следующие таблицы:

Задача 2

Рассчитайте итоговую стоимость объекта недвижимости, методом ранжированной оценки критериев стоимости, если известно, что стои­мость, полученная методом капитализации дохода — 14 500 тыс. руб., методом прямого сравнения продаж — 16 500 тыс. руб., затрат­ным подходом — 16 000 тыс. руб.  Ранг, присваиваемый каждому фак­тору, составляет 0 баллов для низкого уровня, 1 балл для среднего уровня, 2 балла для высокого уровня.

Критерии	Метод капитализации дохода	Метод соотнесения цены и дохода	Затратный подход
Полнота и достоверность информации	Средний	Средний	Средний
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	Высокий	Средний	Средний
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	Высокий.	Высокий	Низкий
Способность учитывать конъюнктуру рынка	Низкий	Высокий	Низкий

 

Методические указания

Метод ранжированной оценки критериев стоимости

Последовательность расчета согласованной стоимости  состоит из несколь­ких этапов:

1. Расчета удельного веса подхода:

— каждому использованному методу по рассматриваемым кри­териям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низ­кий;                                                                          

— проставляются баллы, соответственно высокий – 2, средний -1, низкий — 0;.

— по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

— определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;

— рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение ито­говой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов.

2. Для определения окончательной величины стоимости используется ме­тод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается ве­совой коэффициент.
3. Расчет согласованной стоимости осуществлялся по формуле

Для оформления расчетов используете следующие таблицы:

Задача 3

Рассчитайте итоговую стоимость объекта недвижимости по методике компании D&T на основе нижеприведенной информации. Стои­мость, полученная методом капитализации дохода — 9500 тыс. руб., методом соотнесения цены и дохода — 11500 тыс. руб., затратным подходом — 8000 тыс. руб.  Итоговая сумма и число факторов составляют соответственно в доходном под­ходе -2 и 5, затратном +4 и 9, сравнительном -1 и 7.

Методические указания

Методика, разработанная компанией D&T.

Последовательность расчета согласованной стоимости  состоит из несколь­ких этапов:

1. Расчета удельного веса подхода:

— Заполнение анкеты с присвоением соответствующих бал­лов. На вопросы предлагаемой анкеты можно ответить:

• «Да» и присвоить фактору +1 балл;
• «Нет» и присвоить фактору -1 балл;
• «Затрудняюсь ответить» и присвоить фактору 0 баллов.

— Обработка полученной информации и расчет следующих параметров.

а) Смещение среднего рассчитывается как половина числа фак­торов в подходе, округленная в большую сторону.

б) Весовая доля в виде обычной дроби:

 числитель равен сумме смещения среднего и экспертной оцен­ки факторов;

знаменатель равен произведению числа факторов в подходе на число фактически использованных для данного объекта подходов к оценке;

в) Весовая доля в виде обычной дроби переводится в десятичную дробь.

— Расчет удельного веса стоимостных результатов как отношение весовой доли подхода к сумме весовых долей по всем подходам.

2. Для определения окончательной величины стоимости используется ме­тод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается ве­совой коэффициент.
3. Расчет согласованной стоимости осуществлялся по формуле

Для оформления расчетов используете следующие таблицы:

Задача 4

Рассчитайте итоговую величину стоимости недвижимости по методу Наегли.

Стоимость, полученная доходным подходом, —  25 000 тыс. руб., затратным — 40 000 тыс. руб., сравнительным — 60 000 тыс. руб. По мне­нию оценщика, наиболее объективным на первом этапе следует при­знать результат доходного подхода, на втором этапе — результат све­дения доходного и затратного подходов.