Практическая работа по земельному праву для СибЮУ, пример оформления

Задача 1. ООО «ТройПАР» (собственник) и ИП Кобылкин заключили договор аренды отдельно стоящего здания на срок до одного года с правом последующего возобновления арендных отношений. При оформлении документов юрист ИП Кобылкина ознакомился с распоряжением главы субъекта РФ, которым на территории субъекта устанавливалась обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока аренды. Руководствуясь указанным распоряжением, стороны договора аренды обратились за его государственной регистрации, но получили отказ регистратора, после чего обратились в суд с заявлением об обжаловании действий государственного органа. Суд вынес решение, в резолютивной части которого сделаны ссылки на нормы ГК РФ, на ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на обозначенное выше распоряжение главы субъекта РФ, на обычай делового оборота, ст. 13 Федерального Конституционного закона «Об арбитражных судах в РФ». Согласно решению суда договор аренды, заключенный ООО «ТройПАР» и ИП Кобылкиным, подлежит государственной регистрации. Вопросы:

1. Укажите, какие из актов, перечисленных в резолютивной части судебного решения, подлежали применению и все ли они являются источником гражданского права.
2. Определите, в чьем ведении находится сфера нормативного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и объясните почему.
3. Применению в данном случае подлежали нормы ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обычай делового оборота.

Источниками гражданского права не являются ФКЗ «Об арбитражных судах РФ», распоряжение главы субъекта РФ.

2. Согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ судоустройство; прокуратура; уголовное и уголовно-исполнительное законодательство; амнистия и помилование; гражданское законодательство; процессуальное законодательство; правовое регулирование интеллектуальной собственности находится в ведении РФ

В соответствии с ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган нормативно-правового регулирования). Следовательно, сфера нормативного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в ведении РФ.   Задача 2. В 1993 г. государственное предприятие было преобразовано в акционерное общество (далее АО) и приватизировано. При этом вопрос о приватизации или аренде земельного участка, занимаемого решен  не был. В 2009 г. Администрация города потребовала заключить договор аренды земельного участка. АО возражало против оформления арендных отношений, считая, что за ним должно быть закреплено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В обоснование указывалось следующее. До начала земельной реформы государственное предприятие получило земельный участок в бесплатное и бессрочное пользование, что подтверждается соответствующим Государственным актом. На, АО, как на правопреемника приватизированного Государственного предприятия перешли все права и обязанности последнего, в том числе и право  бессрочного пользования земельным участком. Следовательно, право АО на ранее предоставленный в бессрочное пользование земельный участок должно быть перерегистрировано, о чем Администрация города обязана выдать акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей. Администрация в выдаче акта отказала, ссылаясь на невозможность предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования акционерному обществу. Возможно ли в данном случае переоформление права пользования земельным участком, как настаивает АО? Куда следует обратиться АО за переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и получением соответствующего правоустанавливающего документа?   Задача 3. ООО «Свет», являющееся собственником нежилого здания и земельного участка, на котором оно располагается, решило продать здание фирме «Квадро», сохранив право собственности на земельный участок. Однако в государственной регистрации права собственности было отказано на том основании, что в соответствии с действующим законодательством продажа недвижимости возможна только вместе с земельным участком. Юристы фирмы подготовили исковое заявление в арбитражный суд об обязании органа государственной регистрации произвести государственную регистрацию права собственности. Какое решение должен вынести суд? Ответ: Согласно  пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса  РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке  и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение  части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена  в натуре вместе с частью  земельного участка; 2) отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на ограниченном в обороте земельном  участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, если федеральным законом  разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается  отчуждение земельного участка без  находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу. Согласно ст. 1 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре юридических лиц становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, установленном статьей 11 ФЗ, со всеми изменениями состава и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия. Согласно аб. 2 п. 2 ст. 131 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в данном случае возможно переоформление права пользования земельным участком, как настаивает АО. АО следует обратиться в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).