Ипотечное кредитование

1 2

---

СОДЕРЖАНИЕ

Введение Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 1.1 Понятие, особенности и субъекты ипотечного кредитования 1.2 Формы ипотечного кредитования 1.3 Влияние ипотечного кредитования на экономику Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в современной экономике 2.1 Оценка рынка ипотечного кредитования в России 2.2 Анализ ипотечного кредитования в банках России Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России 3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения 3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России Заключение Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях экономической нестабильности, политической и социальной напряжённости в России всё большую роль играет развитие социально-экономической сферы. Одним из немаловажных направлений как в области экономического, так и социального развития, является система ипотечного кредитования, которая всё больше является социально необходимым видом банковских услуг для общества. В настоящее время жилищное ипотечное кредитование развивается довольно высокими темпами и пользуется большим спросом у населения. Роль ипотечного кредитования в России неизмеримо высока, поскольку обеспечение населения жильём является одной из самых острых социальных проблем. В России квартира, дом и прочий жилой объект являются дорогостоящим объектом, и человеку, живущему даже на среднюю заработную плату, обеспечить себя жильём за собственные средства практически невозможно. Ипотечное кредитование является одним из способов решения данной проблемы и довольно привлекательно для населения, поскольку позволяет получить жильё в пользование сразу же после оформления ипотеки. Ипотечный кредит является огромным потенциалом экономического развития и развития кредитной системы. Ипотека позволяет развиваться рынку недвижимости, поскольку жильё становится «рабочим капиталом», позволяющим кредиторам получать гарантированный доход, а населению – дополнительно финансировать покупку жилья. Таким образом, проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Ипотечное кредитование – это предоставление банком или финансовым учреждением денег заемщику, под залог недвижимого имущества. При этом кредит предоставляется на длительный срок – до 30 лет, а процентная ставка по ипотечному кредиту обычно бывает ниже, чем по другим видам кредитования. Данные факторы делают ипотечное кредитование самым популярным и выгодным способом решения квартирного вопроса для тех, кто не может заплатить сразу полную стоимость недвижимости, но нуждается в улучшении жилищных условий. Главным преимуществом ипотечного кредитования является то, что стоимость квартиры вместе с процентами разделяют на долгосрочный период, что позволяет вносить каждый месяц приемлемую сумму. Сегодня в России для приобретения жилья существуют различные виды ипотечного кредитования. Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения, требованиями к потенциальным заёмщикам и к объектам недвижимости и др. Для рынка жилой недвижимости рассматривают два варианта – первичное жилье и вторичное. Квартиры в новостройках (объекты первичного рынка недвижимости) отличаются и привлекают население гораздо меньшей стоимостью, чем вторичное жильё. Несмотря на все видимые преимущества (к примеру, в новой квартире никто ранее не проживал), существует и ряд недостатков приобретения жилья в новостройке, основными из которых являются возникновение ситуаций, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе. Также одним из основных минусов новостройки является то, что это не всегда уже готовое к эксплуатации жилье, т.е. такой объект не может выступить залогом. Поэтому для новостроек в качестве залогового объекта может выступать иной объект недвижимости, находящийся в собственности заёмщика, либо вместо этого заёмщик может воспользоваться поручительством иных платёжеспособных физических лиц. Наиболее предпочтительный для банков вариант – приобретение жилья на вторичном рынке объектов недвижимости, поскольку покупатель сразу становится собственником недвижимости и готов передать её под залог банку. Преимущества ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. Большинство людей на том или ином этапе своей жизни задаются вопросом о том, стоит ли брать квартиру в кредит. Ипотечное кредитование в России имеет множество недостатков, но всё же в современном мире является одним из немногих шансов приобрести собственное жильё. В настоящее время государство создаёт множество программ, которые призваны облегчить выплаты и помочь людям в приобретении жилья, что является одним из важнейших факторов социального развития. Актуальность данной темы заключается в том, что на сегодняшний день особенно важно проводить мониторинг состояния рынка ипотечного жилищного кредитования, так как благополучное развитие рынка способствует преодолению социальной напряженности в обществе, которая обычно сопутствует экономическому кризису. Ипотечное кредитование в современной экономике является одним из распространенных видов кредита. Это обусловлено такими факторами, как его социальная значимость, потребность в жилье, а следовательно, востребованность. Значимость ипотечного кредитования подтверждается и аналитическими данными: до последнего времени наблюдался рост как количества, так и объемов ипотечных кредитов в России. Объектом работы является ипотечный кредит. Предметом работы является исследование ипотечного кредитования в современной экономике России. Целью данной работы является обоснование необходимости развития рынка ипотечного кредитования в России. Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

• раскрыть понятие, особенности, формы и структуру ипотечного кредитования;
• исследовать влияние ипотечного кредита на экономику России;
• провести анализ российского рынка ипотечного кредитования;
• определить проблемы и исследовать перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Теоретической и методической базой исследования являются труды отечественных ученых, данные государственной статистики. В процессе исследования использовались анализ и синтез, сравнение, обобщение, статистический, логический и другие научные методы исследования. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обоснована актуальность темы работы, степень её разработанности, сформулирована цель и задачи, объект, предмет и методы исследования. Первая глава посвящена теоретическим основам ипотечного кредитования. В ней рассмотрено: понятие, сущность, особенности, формы и структура ипотечного кредитования. А также влияние ипотечного кредита на экономику России. Во второй главе осуществлен анализ рынка ипотечного кредитования России на современном этапе и выявлены его особенности. В третьей главе определены основные проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования. В заключение работы сделаны выводы и рекомендации, по теме исследования.    

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие, особенности и субъекты ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование представляет собой одну из форм кредита, когда средства предоставляются под залог приобретаемого недвижимого имущества. [12, c.87] Ипотечное кредитование одновременно сочетает в себе общепринятые основы процедуры кредитования и особенности, свойственные исключительно этой форме кредита: В качестве залога может выступать только недвижимость, что отличает ипотеку от стандартной формы банковского кредита. При условии невыполнения заемщиком своих обязательств банк вправе удовлетворить свои кредиторские требования из стоимости недвижимости Срок ипотечного кредитования достаточно велик, он может достигать 50 лет. Это обуславливает возможность снижения размера ежемесячных платежей, поскольку гашение кредита равномерно распределено во времени Ипотечные кредиты можно классифицировать по следующим признакам: по объекту недвижимости:

• кредит на приобретение или строительство жилья, кредит на приобретение земельного участка;
• по цели кредита: приобретение готового жилья, приобретение жилья в долевом строительстве;
• по кредитору: банковский, небанковский;
• по способу рефинансирования: секьюритизация, инвестиционная схема;
• по способу амортизации:
• с постоянными выплатами, с переменными выплатами;
• по процентной ставке: с фиксированной ставкой, с переменной ставкой. [18, c.29]

В настоящее время существует две базовые модели ипотечного кредитования: двухуровневая (классическая, американская) и одноуровневая (немецкая). [21, c. 1294] В двухуровневой модели ипотечного кредитования участвуют банк в качестве первого уровня и специализированная организация в качестве второго. Одноуровневая модель подразумевает только один уровень – банк. Американская система ипотечного кредитования основана на секьюритизации ипотечных кредитов и работе специализированных институтов, поддерживаемых государством . В рамках этой системы кредиты на приобретение жилья могут выдавать не только специализированные ипотечные банки, но также и другие кредитные учреждения. Таких кредиторов называют первичными. После выдачи кредита первичный кредитор уступает право требования по нему специализированному ипотечному агентству, то есть рефинансирует кредит. Вознаграждением первичного кредитора является комиссия за обслуживание кредита. Специализированное ипотечное агентство, являясь вторичным кредитором, формирует далее однородный пул закладных по выкупленным кредитам, который использует в качестве залога для выпуска собственных ценных бумаг в целях привлечения средств на финансовых рынках. Немецкая система развивается в странах Западной и Восточной Европы. Она основана на ссудосберегательной системе (так называемой системе контрактных стройсбережений) и специализированных ипотечных банках. В рамках ссудосберегательной системы аккумулируются вклады граждан, которые желают в будущем получить кредит на приобретение жилья. Эти накопленные средства и являются источником ресурсов для выдачи целевых жилищных займов. При определенных условиях в качестве ресурса может выступать и государственная субсидия. Ссудосберегательные учреждения и ипотечные банки выдают ипотечные кредиты независимо друг от друга. Специализированные ипотечные банки привлекают ресурсы для выдачи ипотечных ссуд на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, обеспеченных выданными кредитами и заложенным имуществом. Подобная ссудосберегательная система является замкнутой, оторванной от финансового рынка.[12, c.1296] Ипотечное кредитование, как и любой иной процесс организации и установления финансовых взаимоотношений, предполагает наличие совокупности объектов и субъектов сделки. К перечню субъектов ипотечного процесса относятся:

• кредитор;
• заемщик;
• страховая компания;
• оценочная компания. [18, c.30]

Рассмотрим их характеристики и место в процессе ипотечного кредитования. Заемщиком может являться как физическое, так и юридическое лицо. Основная цель заемщика – максимизировать объем привлеченных наиболее дешевых ресурсов для проведения реконструкции или же создания нового производства, приобретение более комфортного и подходящего недорогого жилья. По обязательству, которое обеспечено ипотекой, кредитором может выступать любая компания или иное правоспособное лицо. Если в роли кредитора выступает банк, то его основной задачей является достижение максимальной доходности активных операций при условии минимизации рисков и обеспечения возврата ссуженного капитала. Роль страховой компании при оформлении ипотеки состоит в надлежащем оформлении страховки недвижимости, которая выступает предметом залога. Оценочная компания обычно специализируется на консалтинговых услугах и оценке. При ипотечном кредитовании оценочная компания становится основным консультантом банка в части определения рыночной стоимости объекта, а также его ликвидационной стоимости. Дополнительным субъектом ипотечной сделки в отдельных случаях может быть ипотечный брокер. Ипотечный брокер – это специалист, занимающийся подбором, оформлением и получением ипотеки, своего рода посредник между заемщиком и коммерческим банком. Основная роль брокера – подобрать для клиента оптимальную схему кредитования, сопровождать клиента в проекте, вести переговоры с кредиторами. [5. c.121] Рассмотрим преимущества и недостатки ипотеки. Взвешивание всех плюсов и минусов ипотеки – важный этап при принятии решения, стоит брать или нет ипотеку. Основное преимущество ипотеки, конечно, в том, что она позволяет получить необходимую жилплощадь в короткий срок, избавляя при этом от нужды копить средства на покупку квартиры. При оформлении жилья в ипотеку заемщик может быть абсолютно уверен в чистоте сделки с юридической точки зрения. Прошлое квартиры, все документы на нее проверяются несколько раз в структурных подразделениях банка и страховой компании. Важное преимущество ипотеки в том, что срок кредитования довольно велик. Обычный кредит оформляется, как правило, на срок не более 5 лет, а срок ипотеки может достигать и 30 лет. Это позволяет заемщику планировать свои финансовые средства и распределять их с учетом аннуитетного платежа по ипотеке так, что семейный бюджет при этом не страдал. Но, несмотря на положительные моменты оформления ипотеки, есть и минусы в ее применении. Основной недостаток – переплата. За пользование ипотекой, как и за любой кредит, начисляются проценты, которые уплачиваются в пользу банка. Процентные ставки по ипотеки достаточно велики, поэтому порой переплата составляет до 50% стоимости жилья. Другой существенный недостаток ипотеки в том, что порой возникают непредвиденные расходы в форме оплаты услуг оценщика, услуг юриста, страховки и т.д. До того момента, пока ипотека не погашена полностью, право собственности на жилплощадь принадлежит банку. Заемщик при этом не имеет возможности продавать, дарить, обменивать квартиру или совершать иные операции с недвижимостью.

1.2 Формы ипотечного кредитования

В зависимости от типа приобретаемого недвижимого имущества выделяют следующие формы ипотечного кредитования:

• Ипотека на договор купли-продажи
• Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
• Ипотека на индивидуальное строящееся жилье. [6, c.80]

Каждая из форм ипотечного кредитования напрямую зависит от стадии готовности и вида жилья, следовательно, отличаются и условия предоставления кредита.

1. Ипотека на договор купли-продажи

Наиболее распространенная форма в нашей стране — традиционная ипотека на договор купли-продажи. В данном случае объект жилой недвижимости должен быть уже введен в эксплуатацию, иметь все необходимые для жизни человека коммуникации. Продавец недвижимости должен быть ее собственником, располагать подтверждающим документом — свидетельством на право собственности. Обычно в рамках этой формы ипотечного кредитования предметом становится жилье на вторичном рынке, а условия кредитования не отличаются от стандартных. Однако, в отдельных ситуациях, когда заемщик имеет хорошую кредитную историю, высокий доход, а также если у него оформлена зарплатная карта в данной кредитной организации или при внесении более половины стоимости жилья (первоначальный взнос), у заемщика есть возможность получить более лояльные условия кредитования в виде сниженной процентной ставки.

2. Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме

Другой формой жилищных займов является выдача ипотечной ссуды на покупку жилья в строящемся многоквартирном доме. Данная форма кредитования имеет для кредитного учреждения повышенные риски, что становится причиной ужесточения условий кредитования для заемщиков. Так, банк может пойти на сокращение сроков кредитования, повышение процентных ставок или минимального порога для первоначального взноса. Как правило, кредитные организации настаивают на приобретении жилья у аккредитованного банком застройщика, уже зарекомендовавшего себя на рынке. Кроме того, банк может заключить со строительной компанией отдельное соглашение, кредитовать физических лиц лишь в случае покупки квартиры у конкретного застройщика. Вместе с тем, это становится дополнительной страховкой и для самого заемщика при приобретении жилья у данной строительной компании.

3. Ипотека на индивидуальное строительство

Ипотечное кредитование под залог индивидуального строящегося жилья представляет собой один из вариантов ипотеки на приобретение жилья в строящемся многоквартирном доме. Однако, данная форма кредитования характеризуется тем, что очень сложно получить одобрение у банка, поскольку все банки предъявляют к данной недвижимости довольно обширный перечень требований. Например, в качестве залога может выступать лишь участок, в границах которого будет построен дом, при соблюдении условия, что такой участок находится в собственности заемщика. Есть требования в части местоположения постройки: черта города, определенное расстояние от ближайшего отделения кредитующей организации. Часто такой ипотечный кредит выдается только на «недострой», который на 40-50% готов к эксплуатации, имеет подведенные коммуникации для жизнеобеспечения. Выделяют следующие формы ипотечного кредитования в зависимости от условий, на которых предоставляется кредит:

• единовременная выдача ипотечного кредита полной суммой;
• поэтапное финансирование. [4, c.489]

Обычно, выдача кредита полной суммой используется для приобретения готового жилья, а поэтапное финансирование удобно использовать в случае строительства жилой недвижимости.

1.3 Влияние ипотечного кредитования на экономику

Любая рыночная экономика не может существовать без такой составляющей как ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование влияет на все сферы жизни, подталкивая прогресс бизнеса и отражая закономерности развития банковской системы. Такое кредитование продвигает в росте не только банковский сектор, но и промышленность, строительный сектор, сельское хозяйство и многое другое, существенно дополняя реальный сектор экономики. Ипотечное кредитование может оживить рынок капиталовложений и побороть инвестиционно-финансовые кризисы при правильном государственном контроле. По причине того, что ипотека — это залог имущества, который гарантирует обязательный возврат кредита, то и ее эффективность достаточно высокая. Институт ипотечного кредитования является устойчивым к различным финансовым потрясениям, и имеет возможность быть рентабельным и выгодным на всех этапах развития рыночной экономики. Как показала мировая практика, ипотечное кредитование помогло выйти из кризиса не одной стране. Вспомнить даже США в 30-е годы прошлого столетия или Германию после Второй мировой войны, где бушевал жесточайший финансовый кризис.[7, c.34] Наличие хороших и приемлемых условий для оформления жилья в ипотеку свидетельствует о достаточно высоком уровне развития социального благополучия граждан той или иной страны. Ипотека дает возможность несколько снизить инфляцию, благодаря вливанию денежных средств из текущего оборота в долгосрочное накопление. Социальная составляющая ипотечного кредитования неоценима — человек может получить долгожданное и желаемое жилье, оплачивая ежемесячными платежами свой долг. Обычно это говорит о формировании обширного среднего класса. Ипотечное кредитование призвано решить проблему между такими задачами как:

• непомерные цены на недвижимость и доходы населения;
• переливание денежных средств между двумя группами людей — кто нуждается в дополнительных средствах, и кто имеет чрезмерный уровень накоплений.[13, c.133]

Создание мощного ипотечно-кредитного института даст возможность обеспечить своей жилой площадью не только незащищенные слои населения, а и других людей, которые не имеют возможность насобирать на свое жилье. Такое кредитование обеспечивает тесную взаимосвязь между экономикой, банками, населением, которые имеют возможность изменить жизнь своего государства в лучшую сторону.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ

2.1 Оценка рынка ипотечного кредитования в России

Жилищный вопрос в России был и остается актуальным. Ситуация, которая складывается на российском рынке недвижимости, свидетельствует о высоком спросе на жилье. Немногие могут позволить себе купить жилье без использования заемных средств, поэтому ипотека приобретает все большее значение. Рассмотрим динамику ипотечного кредитования в России за последние 5 лет. Таблица 2.1 Объем выданных ипотечных кредитов в 2014-2018 гг., млрд. руб. (составлено по материалам Банка России) ^[1] По данным Центрального банка РФ, представленным в таблице 2.1, можно сделать вывод о том, что объем ипотечного кредитования в России с 2014 вырос практически в 2 раза. Если в 2014 году объем выданных ипотечных кредитов составлял 1 753,29 млрд. руб., то в 2018 году этот объем увеличился на 1 259,41 млрд. руб. и составил 3 012,70 млрд. руб. Положительная динамика объемов ипотеки за последние годы связана, главным образом, с изменением уровня ключевой ставки Банка России, и с изменениями процентных ставок банков по ипотечным кредитам. В таблице 2.2 представлены средние величины ставок по ипотеке российских банков за последние 5 лет. Таблица 2.2 Средняя процентная ставка по ипотеке в 2014-2018 гг. (составлено по материалам Банка России) ^[2] Проанализировав данные Банка России, представленные в таблице 2.2, можно сделать вывод о том, что, начиная с 2015 года, уровень процентной ставки по ипотеке постоянно снижался, и в 2018 году этот уровень сократился до 9,56 %, что меньше значения данного показателя в 2015 году на 1,5 процентных пункта. В целом, проанализировав основные показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в России, следует отметить его благоприятную динамику развития. Несмотря на сокращение общего числа кредитных организаций, Сбербанк всё также находится на первом месте на рынке ипотечного кредитования, занимая половину этого рынка. Объясняется это количеством и качеством предоставляемых населению ипотечных жилищных программ, в т.ч. и льготных: подпрограммы «Молодая семья», «Военная ипотека» в рамках программы приобретения готового жилья. На рынке ипотечного кредитования наблюдается рост объёмов предоставленных ипотечных кредитов, напрямую связанный с повышением количества и суммы выданных ипотечных жилищных кредитов в 2017 году. Положительным фактором в развитии системы ипотечного кредитования является и значительный рост долгосрочного погашения кредитов, а также невысокая доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Исходя из вышеизложенного, можно с уверенностью сказать, что рынок ипотечного жилищного кредитования не стоит на месте, а большими темпами продолжает занимать высокую ступень в банковском секторе.

---

1 2