Ипотечное жилищное кредитование

1 2

---

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования 1.2. Механизм реализации ипотечного кредитования в рыночной экономике 1.3. Состояние развития ипотечного кредитования в России и за рубежом в условиях кризиса ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АО «АЛЬФА-БАНК» 2.1. Организационно-экономическая характеристика АО «Альфа-банк» 2.2. Анализ организации ипотечного кредитования в банке 2.3. Анализ ипотечных программ, предлагаемых банком ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 3.1. Разработка новой ипотечной программы и обоснование ее эффективности для банка АО Альфа-банк 3.2. Перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в России ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Введение

Актуальность темы исследования. В современной рыночной экономике роль ипотечного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом. Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать. Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных).Таким образом обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья. Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что в современных условиях наблюдается значительное повышение государственного и общественного интереса к развитию ипотечного кредитования, определению новых подходов к эффективному использованию данного института в социальной политике. Ипотечное кредитование, главная цель которого — формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, — получает в последнее время все большее и большее распространение среди юридических и физических лиц. Следовательно, развитие ипотечного кредитования является одной из актуальных проблем стоящих перед экономической системы Российской Федерации. При этом главная роль в развитии ипотечного кредитования отводится коммерческим банкам. Многие отечественные авторы глубоко исследуют методологические основы и теории ипотечного жилищного кредитования как одного из главных инструментов решения жилищного вопроса. Среди них можно выделить: М.И. Каменецкого, С.Г. Гончарова, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, Н.Б. Косареву, Л.В. Донцову, А.Б. Копейкина, Н.И. Куликова, И.В. Павлову и др. Объектом исследования является коммерческий АО «Альфа-банк». Предмет исследования – система ипотечного кредитования в банке. Цель курсовой работы заключается в изучении состояния ипотечного кредитования в АО «Альфа-банк» в современных условиях и в выявлении перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

• изучить теоретические основы ипотечного кредитования;
• проанализировать состояние рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса;
• провести анализ ипотечного кредитования в коммерческом банке АО «Альфа-банк»;
• выявить основные проблемы развития ипотечного кредитования;
• разработать новую ипотечную программу и обосновать ее эффективность для банка;
• предложить рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.

Методологической и теоретической основой выпускной квалификационной работы являются законодательные и нормативные акты, учебная литература, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию и банковскому делу, аналитические и статистические данные, а также ресурсы сети интернет. Для реализации поставленной цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа. Работа состоит из введения, трех частей, заключения и списка литературы. В первой главе исследования дается анализ сущности ипотечного кредитования и его особенностей. во второй главе исследования проводится анализ ипотечного кредитования в АО Альфа-банк, в третьей части исследования рассматриваются проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. В заключении сделаны выводы по работе.

Глава 1. Теоретические основы анализа ипотечного кредитования

1.1. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

  Под ипотекой, или ипотечным кредитом, следует понимать кредит, обязательным условием предоставления которого является передача недвижимости в залог. Отличительной особенностью ипотеки является то, что банк «страхует» себя от ситуации, когда заемщик не может выплатить кредит: при условии, что заемщик не возвращает кредит, банк будет вправе продать заложенное имущество, а полученные деньги использовать для погашения выданного кредита. В отечественной литературе нередко отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование», очевидно, что эти понятия тесно взаимосвязаны, однако по содержанию они не тождественны. Понятие ипотечное кредитования отражает в первую очередь кредитные и финансовые отношения, свойственные ипотеке. Так автор Е. Ф. Жуков рассматривает ипотечное кредитование как совокупность действий кредитора и заемщика, направленных на предоставление кредита под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения [17, c. 48]. Коллектив авторов Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. М понимают под ипотечным кредитованием систему отношений, складывающуюся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов [23, c. 95]. О. И Лаврушин называет ипотечное кредитование непростым инвестиционным механизмом, который обеспечивает жилищную сферу финансовыми ресурсами, или особым институциональным механизмом реализации сделки [27, c. 95]. Другие авторы ипотечное кредитование рассматривают как процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий непосредственно кредитные отношения, операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований, и сделки на рынке недвижимости [16, 19,25]. Таким образом, различные авторы акцентируют внимание на отдельных сторонах ипотечного кредитования, что определяет ипотечного кредитование как многогранное и сложное понятие. По нашему мнению, ипотечное кредитование можно определить как предоставление банками долгосрочных ссуд на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Цель развития системы ипотечного кредитования заключается в улучшении жилищных условий населения, а также в стимулировании спроса на рынке недвижимости и строительства. Поэтому поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. При этом следует отметить, что ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных особенностей:

• кредиты предоставляются гражданам только с целью приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
• обеспечением кредита является жилье, которое приобретается с его помощью, при строительстве индивидуального дома — залог земельного участка;
• на срок кредита недвижимость находится в залоге, в случае невозможности заемщиком выполнять свои обязательства по договору кредитор может компенсировать свои убытки путем предъявления взыскания на предмет залога;
• длительность кредитного периода обычно определяется сроком от 10 лет и более;
• в большинстве случаев в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, поэтому к концу кредитного периода основной долг полностью погашается;
• обычно сумма кредита составляет не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья [29].

Ипотечное кредитование классифицируется по нескольким показателям. Так в зависимости от объекта кредитования, разделяют 4 основных вида:

• Кредит на приобретение квартиры.
• Кредит на покупку частного дома. Здесь обязательным условием является ликвидность дома на все время выплаты кредита. Поэтому, банки очень неохотно дают ипотечные кредиты для приобретения частных домов старой постройки, а предпочитают кредитовать покупку современных коттеджей.
• Кредит на покупку комнаты. Этот вид кредитования практикуется при покупке жилья в общежитии или коммунальной квартире. При этом банку нужно предоставить заявления соседей о том, что они не претендуют на данную жилплощадь.
• Кредит на выкуп доли в недвижимом имуществе. Очень часто применяется при наследственном разделе недвижимости.

Оформление кредита на покупку квартиры в строящемся доме немного отличается от стандартной процедуры ипотечного кредитования. Риски банка здесь очень велики, так как на момент кредитования, залог, как таковой отсутствует. Поэтому, кредит предоставляется банком, когда, по их мнению, строительство ведет надежный застройщик. Так что, может произойти ситуация, когда выбранную заемщиком квартиру, банк откажется брать в залог. Кроме этого, заемщик должен предоставить банку договор своего участия в долевом строительстве недвижимости и документы, подтверждающие внесение заемщиком части денежных собственных средств в строительство дома. И следует помнить, что ипотечная процентная ставка на строящееся жилье выше, чем для вторичной недвижимости. Процесс отечественного ипотечного жилищного кредитования в настоящее время регулируется на базе следующих федеральных нормативных документов:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(действующая редакция от 01.07.2018).
• Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года №1201-р «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2020 года».
• Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «Онакопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»(действующая редакция, 2016).
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»(действующая редакция от 03.07.2018).
• Федеральный закон от 13 октября 2008 года № 173-ФЗ «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации»(действующая редакция от 29.07.2018).

ФЗ 102 Об ипотеке закрепил права и обязанности субъектов, участвующих в отношении ипотечного кредитования. С момента принятия в закон были внесены множественные поправки, которые разрабатывались с учетом ошибок и неточностей первоначального документа [5]. На сегодняшний день законодательная база по-прежнему не является идеальной, поэтому периодически возникают различные споры между кредиторами и заемщиками, которые приходится решать в судебном порядке. Поэтому профильные комитеты не прекращают работать в направлении улучшения действующего законодательства. Все вносимые поправки должны в одинаковой мере учитывать интересы всех сторон, вступающих в отношения ипотечного кредитования. В противном случае изменения в законе приведут к еще большим разногласиям и усилению социальной напряженности. Так что с любыми поправками нужно быть очень аккуратными, чтобы не навредить их принятием. Таким образом, с одной стороны система ипотечного кредитования представляет собой разновидность потребительского кредитования и является частью ссудного рынка. С другой стороны — ипотечное кредитование рассматривается как единый механизм, который совмещает интересы заемщиков и кредиторов, а также включает инвесторов, застройщиков, агентства недвижимости, страховые компании и другие субъекты рынка. В данном случае система ипотечного кредитования — многофакторная модель, которая включает процесс выдачи ипотечных кредитов, механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, операции на рынке недвижимости.  

1.2. Механизм реализации ипотечного кредитования в рыночной экономике

В зависимости от цели ипотечного кредитования различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Цели предоставления ипотечного кредита различны:

1. На приобретение готового жилья: в новостройке; на вторичном рынке; втаунхаусах, коттеджных или дачных поселках. Приобретая готовое жилье, покупатель может использовать его как основное или дополнительное место жительства; а также длясезонного проживания или под сдачу в аренду. Это важно учитывать банку при принятии решения о предоставлении кредита для анализа рисков в процессеандеррайтинга.
2. На строительство жилья. Здесь стоит различать две стадии в процессе предоставления и обслуживания кредита:
3. кредитные средства предоставляются непосредственно на строительство индивидуального дома, под залог прав на земельный участок;
4. после окончания строительства  трансформация кредита в долгосрочный ипотечный кредит, обеспеченный залогом земельного участка и построенного жилья.

В зависимости от условий предоставления кредита различают следующие способы их предоставления:

• выдача кредита одной суммой (на приобретение готового жилья);
• поэтапное финансирование строительства жилого объекта [10, c. 74].

Поэтапное финансирование осуществляется в процессе строительства дома, обычно в течение 1-2 лет. В это время обеспечением по кредиту выступает находящийся в собственности заемщика земельный участок или другие активы заемщика, поручительства или гарантии. Финансирование строительства ведется в соответствии с этапами осуществление строительного проекта. При этом начисление процентов идет на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. Заемщик до завершения строительства выплачивает только проценты по кредиту. Зачастую используется модель, когда проценты по кредиту в процессе строительства заемщиком не выплачиваются, но происходит их суммирование с основным долгом и капитализация. После завершения строительства обычно происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный кредит на срок 15 — 30 лет под обеспечение построенного дома и земельного участка. Существуют также различные способы погашения ипотечных кредитов. Одним из вариантов погашения является выплата заемщиком только процентов по кредиту и погашение основного долга в конце кредитного периода. Однако это достаточно рискованный способ, как для банков, так и для заемщика. Более распространенным является распределение суммы долга и начисленных процентов на весь срок кредита равными частями. В данном случае одна часть ежемесячного платежа — это часть основного долга, вторая часть — проценты на остаток суммы кредита. Большое распространение в мировой практике получила форма аннуитетных платежей. Это означает, что суммы всех ежемесячных платежей равны по величине, однако соотношение суммы основного долга и процентов меняется. Это делает равномерной нагрузку на заемщика и стабильной сумму платежей. Крое того имеются определенные выгоды для банков при досрочном погашении кредитов заемщиками. В истории развития ипотеки сложились две группы моделей ипотечного жилищного кредитования — одноуровневые модели и двухуровневые (рисунок 1). Рассмотрим данные модели подробнее.

1. Одноуровневые модели

Модель специализированных ипотечных банков. Это одна из первых моделей ипотечного кредитования. Она изначально зародилась как земельная ипотека, т.е. ссуды выдавались под залог земельных участков или поместий. Только в XX веке основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жилья. Суть механизма данной модели проявляется в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов за счет выпуска ипотечных облигаций. Основным достоинством являются невысокие кредитные риски. Модель универсальных коммерческих банков. Cоставлено по источникам [15, c. 78]   В настоящее время это одна из наиболее распространенных моделей в мире. Суть ее механизма — универсальные банки используют депозиты населения и юридических лиц для финансирования ипотечных кредитов. Универсальные банки становятся основными поставщиками ипотечных кредитов населению, т.к. для них свойственна высокая финансовая независимость и устойчивость, широкие возможности для диверсификации портфеля активных операций, различных по доходности и рискам. При этом необходимо поддерживать текущую ликвидность, согласовывать краткосрочные пассивы с долгосрочными активами, что является проблематичным для банков с ростом доли ипотечных жилищных кредитов в банковском кредитном портфеле. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель. В рамках данной модели финансирование жилищных кредитов происходит за счет целевых долгосрочных жилищных депозитов населения. Долгосрочные целевые вклады привлекаются ссудо-сберегательными организациями или стройсберкассами на долгосрочной договорной основе. Эти модели в разных странах имеют свои особенности в зависимости от открытости к финансовому рынку; условий предоставления ипотеки; законодательной базы, регулирующей деятельность ссудо-сберегательных организаций; имеющимся ограничениям активных операций.

2. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования

В рамках данной модели процесс предоставления ипотечных жилищных кредитов отделен от привлечения средств на ипотечный рынок, которое происходит путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Здесь можно выделить первичный ипотечный рынок, который базируется на предоставлении ипотечных кредитов, и вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок. При этом, данная модель неразрывно связана с другими моделям ипотечного кредитования и базируется на них. В рамках одноуровневых моделей ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счет целевых вкладов, либо путем продажи закладных на вторичном рынке. В основе модели лежит система контрактных сбережений: вкладчик ежемесячно в течение нескольких лет вносит средства на депозит, после чего получает право воспользоваться ипотечным кредитом; при этом процентные ставки и по таким депозитам, и по кредитам обычно заметно ниже рыночных. Банк, выдавший ипотечный кредит, может самостоятельно рефинансировать ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов [11, c. 89]. Для двухуровневых моделей характерно, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынке, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства вправе: переуступить закладные вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или право участия в подобных пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. При организации ипотечного кредитования в России было решено применить двухуровневую модель, взяв за образец американскую систему ипотечного кредитования. Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.  

1.3. Состояние развития ипотечного кредитования в России и за рубежом в условиях кризиса

  По данным АИЖК в 2017 г. выдано 1,09 млн. ипотечных кредитов на сумму 2,02 трлн. руб. Это на 27% больше, чем в 2016 г. в количественном выражении и на 37% – в денежном. Общий объем выдачи ипотеки в 2017 г. превысил прежний рекорд 2014 г. на 15% (рисунок 2 и таблица 1). По оценкам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за январь 2017 года вырос на 18% до 73 млрд рублей. Опасения относительно падения рынка ипотечного кредитования после завершения программы государственной поддержки оказались беспочвенными. Таблица 1 — Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ Источник: [41]   В январе-феврале 2017 года наблюдалось беспрецедентное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейших ипотечных кредиторов – Сбербанка, Группы ВТБ, АИЖК. Сегодня ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья на общих условиях можно взять по ставке от 10,9%. В 2017 г. объем ввода жилья практически вернулся на уровень прошлого года: построено 78,6 млн. кв. м (-2,1% к 2016 г.), в т.ч. 45,9 млн. кв. м в многоквартирных домах (-5,3%)  По предварительной оценке АИЖК, в 2018 году объем ввода жилья в многоквартирных домах вырастет до 50-54 млн. кв. м. Рисунок 2 — Динамика рынка ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках в России за 2014-2017 гг., млн. руб.(источник: [41])   Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.01.2017 года доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,65% ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 января 2018 г. снизилась до 2,19% (годом ранее – 2,65%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет 11,6% (рисунок 3). Рисунок 3 — Динамика ипотечной задолженности и ее качества в 2010-2017 годах (источник: [41])   В России общее количество ипотечных заемщиков составляет около 3,5 млн человек, из которых около 100 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (3%)  Из них количество валютных заемщиков — 20-25 тыс. чел., из которых 8-10 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (40%) На конец 2016 года на долю кредитов без просроченных платежей приходится 94,5%, с просрочкой от 1 дня – 5,5% (из них на просроченные платежи от 1 до 30 дней – 2,1%, от 31 до 90 дней – 1%, от 91 до 180 дней – 0,9%, свыше 180 дней – 1,85%). Понижение ключевой ставки в 2016 году до 11,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Сейчас ставка по рублевой ипотеке составляет в среднем – 14-17% против 12% годом ранее, без оформления личного страхования – 18-20% . Ключевой тенденцией второй половины 2017 г. является рост объемов рефинансирования (перекредитования)  Снижение процентных ставок на 2-3 п.п до 10% и ниже сформировало спрос на продукты рефинансирования ипотечных кредитов, которое начало активно развиваться в третьем квартале 2017 г. По данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи в 2016 году составила 12,48%, а в декабре – снизилась до 11,55%. Ниже ставки по ипотеки были только в конце 2011 года (11,4%). Все участники рынка ипотеки активно снижают ставки, которые в 2016 году уже вернулись на уровень начала 2014 года: с начала года снижение составило 1,5-2,5 п.п. По итогам 2017 г. ставки по ипотеке закрепились на уровне ниже 10%: по кредитам на новостройки ставка выдачи в декабре составила 9,77% (-1 п.п. к декабрю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,8% (-2,26 п.п.). Средняя ставка по всем выданным кредитам в декабре – 9,79% (таблица 2). Таблица 2 — Динамика процентных ставок по ипотечному жилищному кредитованию, % Источник: [41]   Из факторов, влияющих на размер ставок по ипотечному кредиту можно выделить, в принципе, те же, что и раньше, – ключевая ставка, правовое регулирование в области 214-ФЗ, 115-ФЗ, готовность банков-конкурентов демпинговать, применять новые подходы в кредитовании, появление новых игроков на рынке (удаленно, с использованием УКЭП и т.п.). Изменения в 214-ФЗ будут в первую очередь сказываться на спросе на недвижимость, её стоимости и объемах реализации, что естественным образом отразится на ипотеке. В разных странах свои правила, условия, процентные ставки для ипотечных жилищных кредитов. В США существует двухуровневая ипотечная система, при которой индивидуальные ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке ипотечными агентствами и небольшими банками, продаются на вторичном рынке крупным инвестиционным банкам и государственным компаниям. В США отличие ипотечных инструментов от других кредитов в том, что они долгосрочны, так как выдаются на 20-30 лет, имеют неопределенность поступлений в связи с возможностью долгосрочного погашения и они имеют относительно низкий кредитный риск [12]. Рынок ипотечных услуг в США условно делится на три главных составляющих:

1. Покупка жилья
2. Перефинансирование жилья
3. Обратная ипотека

Следует отметить, что перефинансирование предоставляет дополнительную возможность воспользоваться так называемым налоговые прикрытием, то есть, удержать оплату ссудного процента ипотечного кредита из налоговых отчислений заемщика. Если же затронуть обратную ипотеку, то можно сказать, что она очень распространена среди людей, которые старше 62 лет. То есть они продают свое жилье банку и получают деньги либо по частям, либо по мере их необходимости. Особенности выдачи ипотечного кредита в США:

1. Ипотека распространяется на первичные и вторичные рынки недвижимости, поскольку в банках США нет рисков незавершенного строительства, поэтому банки берутся за любые сделки, как со вторичным жильем, так и с тем, что находится на стадии строительства
2. Имеет минимальную процентную ставку из всех видов кредитования, поскольку выдается на 30-40 лет
3. Высокий уровень конкуренции, что предполагает доступность для большинства населения страны, поскольку каждый банк старается удержать своего клиента. Отказы на ипотечный кредит случаются крайне редко
4. Оформить ипотеку можно с 25 до 75 лет 5. Заявки рассматриваются с учетом реальных доходов клиента Если же затронуть процентную ставку ипотечного кредитования в 2017 году, то можно сказать, что произошло значительное увеличение процентной ставки, и сейчас составляет 6-7%.

Средняя стоимость ипотечного займа в Америке составляет около 100 000$. Клиенты могут выбрать фиксированный процент (используется 75% заемщиков) или же плавающий, который всегда ниже первого на 0,5-1 процентных пункта, но он может изменяться раз в 2-3 года в зависимости от текущей ставки рефинансирования и уровня инфляции [23]. Если же рассматривать ипотечное жилищное кредитование во Франции, то следует отметить, что она основана на одноуровневой модели и реализуется в рамках автономной и усеченно открытой модели [24,с. 27] По законам во Франции разрешено три вида ипотеки:

1. Ипотека по договору — это результат договора, заключенный между кредитором и заемщиком. В отличии от других видов ипотеки она является результатом соглашения кредитора и заемщика.
2. Ипотека по суду — это гарантия недвижимого имущества, хозяином которого уже является заемщик или которое он собирается получить благодаря кредиту. Кредитор гарантирует средства, которые предоставляет заемщику, и обладает правом конфисковать и продать имущество заемщика, взятое в ипотеку, если кредит не будет выплачен.
3. Ипотека по закону, которая принята для выгоды некоторых категорий кредиторов, которых закон защищает специальным образом: кредиторам дается определенная привилегия по праву, и для пользования этим правом им не нужно ни заключать договор, ни обращаться в суд, как в случаях с ипотекой по договору или по суду [29].

Основной особенностью ипотечных кредитов во Франции является процентная ставка, которая составляет в среднем всего 2-3 %, в то время как в других странах не редкость ставки 12-15%, а то и выше. Это свидетельствует о том, что во Франции можно оформить ипотечный кредит без лишних переплат, и это делает ипотечные предложения во Франции намного более выгодными [16, с.58] В России отношение ипотечного портфеля к ВВП (всего 5%) находится на одном из самых низких уровней среди европейских стран (рисунок 3): за последние 15 лет ипотекой воспользовалось менее 10% частных домохозяйств.

Рисунок  3 — Доля ипотеки в ВВП России и европейских странах, % (источник: [23])

  В странах с развитой экономикой, в которых уровень инфляции низкий, данный вид кредитования доступен каждому гражданину, так как процентные ставки по ипотеке не превышают 3–4% годовых. Например, ставки по ипотеке в Германии составляют 2,73%, в Великобритании 3,12%, в США 3% и т.д (табл. 3). Таблица 3 — Условия ипотечного кредитования в различных странах Источник: [41] Таким образом, для того чтобы ипотечное кредитование в России развивалось успешно, необходимо, во-первых, снизить ставки на ипотечное кредитование, во-вторых, снизить размер требований по первоначальному взносу, тогда спрос будет больше на приобретение жилья, в-третьих, необходимо внедрять льготные программы населению.

Глава 2. Анализ системы ипотечного кредитования в АО «Альфа-банк»

2.1. Организационно-экономическая характеристика АО «Альфа-банк»

  Альфа-Банк, основанный в 1990 году, является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и управление активами. Головной офис Альфа-Банка располагается в Москве. Всего в регионах России и за рубежом открыто 465 отделений и филиалов банка, в том числе дочерний банк в Нидерландах и финансовые дочерние компании в США, Великобритании и на Кипре. В Альфа-Банке работает около 22 тысяч сотрудников. Миссия организации: Мы верим, что свобода — ключевая ценность современного человека. Объединяя неравнодушных людей, их опыт и энергию, мы помогаем вам быть свободнее в поступках и мечтах. Организация является акционерным обществом. Уставный капитал банка сформирован в сумме 59587623000 руб. и поделен на обыкновенные именные акции номинальной стоимостью 1000 руб. каждая. Все акции выпускаются в бездокументарной форме. Прямыми акционерами Альфа-Банка являются российская компания ОАО «АБ Холдинг», которая владеет более 99% акций банка, и кипрская компания «ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED», в распоряжении которой менее 1% акций банка. Структура акционерного капитала ОАО «Альфа-Банк» представлена в таблице 4. Таблица 4 — Структура акционерного капитала АО «Альфа-Банк» Источник [43] Банк обладает полной самостоятельностью в вопросах распределения чистой прибыли. Решение о выплате дивидендов принимается Общим собрание акционеров. Указанным решением должны быть определены размер дивидендов, форма их выплаты, порядок выплаты дивидендов в неденежной форме, дата, на которую определяются лица, имеющие право на получение дивидендов. Банковская группа «Альфа-Банк» по результатам 2017 года заняла позицию крупнейшего российского частного банка по размеру совокупных активов, совокупного капитала, кредитного и депозитного портфелей. В 2017 году Банковской группе удалось существенно усилить свои позиции на рынке по всем ключевым направлениям деятельности:

• доля на рынке корпоративного кредитования выросла до 4,20% по сравнению с 3,60% на начало 2017 года;
• доля на рынке розничного кредитования выросла до 2,33% по сравнению с 2,09%;
• доля на рынке кредитных карт выросла до 8,46% по сравнению с 7,32%;
• количество клиентов массового корпоративного бизнеса с начала года увеличилось на 27,4% и составило 366 700.

Для того, чтобы составить представление о деятельности АО «Альфа-Банк» необходимо рассмотреть позиции, которые занимает банк в 2017 году, что представлено в таблице 5. Таблица 4 — Доля коммерческого банка в основных сегментах отечественной банковской системы, в % Источник [43]   Исходя их данной таблицы мы видим, что в общем по результатам 2017 года на долю Альфа-Банка приходится 7,0% кредитного портфеля физических и юридических лиц. У «Альфа-Банка» один из самых высоких кредитных рейтингов среди российских частных банков по версии трех ведущих международных рейтинговых агентств, что повышает объективность оценки кредитных рисков банка для инвесторов. Текущий прогноз рейтингов банка по версии Moody’s(Ва2), Fitch(ВВ+) и S&P BB (Сравнительно небольшая уязвимость) (таблица 5). Таблица 5 — Рейтинг кредитоспособности банка АО Альфа-банк от аккредитованных рейтинговых агентств (по состоянию на 01.01.2018 г.) Источник [43]   Финансовый результат банка по итогам 2017 года составил 41,9 млрд. рублей и представлен в таблице 6. Чистая прибыль банка за 2017 год составила 42,6 млрд. руб. По итогам первого квартала 2018 года банк показал прибыль в размере 14,1 млрд. руб. по сравнению с убытком в 9,8 млрд. руб. в первом квартале 2017 года. Финансовый результат за отчетный период с учетом прочего совокупного дохода составил 13,0 млрд. руб. Таблица 6- Финансовый результат АО «Альфа-банк» за 2015-2017 годы, тыс руб Источник [43]   Такое увеличение объема чистой прибыли обусловлено в основном значительным сокращением отрицательной переоценки иностранной валюты по сравнению с прошлым годом – с 57,8 млрд. руб. до 7,0 млрд. руб. на фоне снижения волатильности на рынке. Ключевые составляющие прибыли – чистые процентные и чистые комиссионные доходы продолжили расти. Так по итогам 2017 года чистые процентные доходы выросли на 16,3% по сравнению с 2016 годом за счет роста объемов процентного дохода на фоне снижающейся стоимости фондирования. Чистые комиссионные доходы по сравнению с прошлым годом увеличились на 14,6%, что как и ранее отражает стратегию банка, направленную на усиление транзакционного бизнеса и увеличение безрискового дохода в операционном доходе банка. Прибыль Банка за 2017 год составила 42,6 млрд. руб. Операционные доходы Банка от основных видов деятельности составили 134,7 млрд. руб., показав рост на 96,3% по сравнению с 2016 годом. Ключевыми составляющими прибыли банка являются чистые процентные и чистые комиссионные доходы, показавшие рост на 16,3% и 14,6% соответственно. Чистый убыток от переоценки иностранной валюты за 2017 год составил 7,0 млрд. руб. против 57,7 млрд. руб. по итогам 2016 года на фоне изменения динамики курса рубля в 2017 году. Чистый отрицательные доход от операций с финансовыми активами по сравнению с прошлым годом сократился до 16,5 млрд. руб. с 21,6 млрд. руб., чистый доход от операций с иностранной валютой сократился до минус 2,2 млрд. руб. с 9,5 млрд. руб По состоянию на 01.01.2018 г. совокупный объем активов Банка составил 2,48 трлн. руб., увеличившись на 9,9% по сравнению с 01.01.2017 г., за счет роста чистой ссудной задолженности на 19,0%, чистых вложений в ценные бумаги, удерживаемые до погашения, на 31,3%, средств кредитных организаций в ЦБ на 10,4%, который был частично компенсирован снижением средств в кредитных организациях на 21,8% и снижением чистых вложений в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющихся в наличии для продажи на 23,9%. Таблица 7 — Анализ актива баланса АО «Альфа банк» в 2015-2017 году, тыс. руб. Источник [43]   Объем активов, приносящих доход банка составляет 82,4%  в общем объеме активов, а объем процентных обязательств составляет 89,1%  в общем объеме пассивов. Объем доходных активов примерно соответствует среднему показателю по крупнейшим российским банкам (87%). Капитал Банка на начало 2018 года составил 335 млрд. руб., показав снижение на 6,8% по сравнению с началом 2017 года за счет досрочного частичного возврата средств облигаций федерального займа на сумму около 63 млрд. руб. в апреле 2017 года. Базовый капитал Банка на отчетную дату составил 219 млрд. руб., увеличившись с начала года на 26,1% за счет выпуска бессрочного субординированного займа на сумму 500 млн. долл. в январе 2018 года.     Таблица 8 — Характеристика капитала АО «Альфа-банк» в 2015-207 гг, тыс. руб. Источник [43] Совокупные средства клиентов – вклады физических лиц и средства клиентов, не являющихся кредитными организациями – за 2017 год увеличились на 20,3% в том числе за счет роста средств 15 физических лиц на 23,9% и юридических лиц на 17,5%. В первом квартале 2018 года средства клиентов незначительно снизилось на 1,5% за счет снижения средств юридических лиц на 1,7% и физических лиц на 1,4%. По итогам 2017 года привлечения от кредитных организаций снизились на 18,5%, привлечения от Центрального Банка сократились на 70,5%. По итогам первого квартала 2018 года привлечения на межбанковском рынке сократились на 6,9%

---

1 2