Ипотечное кредитование (Ипотечное жилищное кредитование). Часть 2

1 2

---

Глава 2. Анализ системы ипотечного кредитования в АО «Альфа-банк»

2.1. Организационно-экономическая характеристика АО «Альфа-банк»

  Акционерное общество Альфа-Банк было создано в 1990 г. На сегодняшний день АО выступает в качестве универсального банка, которые реализует все виды банковских операций, имеющихся на финансовом рынке, среди которых услуга по сопровождению частных и корпоративных клиентов, инвестиционного банковского предпринимательства, коммерческого финансирования и управления активами. Головной офис Альфа-Банка располагается в Москве. Всего в регионах России и за рубежом открыто 465 отделений и филиалов банка, в том числе дочерний банк в Нидерландах и финансовые дочерние компании в США, Великобритании и на Кипре. В Альфа-Банке работает около 22 тысяч сотрудников. Миссия организации: Мы верим, что свобода — ключевая ценность современного человека. Объединяя неравнодушных людей, их опыт и энергию, мы помогаем вам быть свободнее в поступках и мечтах. Организация является акционерным обществом. Уставный капитал банка сформирован в сумме 59587623000 руб. и поделен на обыкновенные именные акции номинальной стоимостью 1000 руб. каждая. Все акции выпускаются в бездокументарной форме. Банковская группа «Альфа-Банк» по результатам 2017 года заняла позицию крупнейшего российского частного банка по размеру совокупных активов, совокупного капитала, кредитного и депозитного портфелей. В 2017 году Банковской группе удалось существенно усилить свои позиции на рынке по всем ключевым направлениям деятельности:

• доля на рынке корпоративного кредитования выросла до 4,20% по сравнению с 3,60% на начало 2017 года;
• доля на рынке розничного кредитования выросла до 2,33% по сравнению с 2,09%;
• доля на рынке кредитных карт выросла до 8,46% по сравнению с 7,32%;
• количество клиентов массового корпоративного бизнеса с начала года увеличилось на 27,4% и составило 366 700.

Прибыль Банка за 2017 год составила 42,6 млрд. руб. Операционные доходы Банка от основных видов деятельности составили 134,7 млрд. руб., показав рост на 96,3% по сравнению с 2016 годом. Ключевыми составляющими прибыли банка являются чистые процентные и чистые комиссионные доходы, показавшие рост на 16,3% и 14,6% соответственно. Чистый убыток от переоценки иностранной валюты за 2017 год составил 7,0 млрд. руб. против 57,7 млрд. руб. по итогам 2016 года на фоне изменения динамики курса рубля в 2017 году. Чистый отрицательные доход от операций с финансовыми активами по сравнению с прошлым годом сократился до 16,5 млрд. руб. с 21,6 млрд. руб., чистый доход от операций с иностранной валютой сократился до минус 2,2 млрд. руб. с 9,5 млрд. руб. По состоянию на 01.01.2018 г. совокупный объем активов Банка составил 2,48 трлн. руб., увеличившись на 9,9% по сравнению с 01.01.2017 г., за счет роста чистой ссудной задолженности на 19,0%, чистых вложений в ценные бумаги, удерживаемые до погашения, на 31,3%, средств кредитных организаций в ЦБ на 10,4%, который был частично компенсирован снижением средств в кредитных организациях на 21,8% и снижением чистых вложений в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющихся в наличии для продажи на 23,9%. Величина активов, которые приносят прибыль банку, равна 82,4 % в  общем объеме активов, а величина процентных обязательств равна 89,1%  в общем объеме пассивов. Объем активов, приносящих доход, относительно равен среднему показателю среди крупных банков России – 87 %. Общая сумма капитальных средств  Банка на начало 2018 года составил 335 млрд. руб., показав снижение на 6,8% по сравнению с началом 2017 года за счет досрочного частичного возврата средств облигаций федерального займа на сумму около 63 млрд. руб. в апреле 2017 года. Базовый капитал Банка на отчетную дату составил 219 млрд. руб., увеличившись с начала года на 26,1% за счет выпуска бессрочного субординированного займа на сумму 500 млн. долл. в январе 2018 года. Совокупные средства клиентов – вклады физических лиц и средства клиентов, не являющихся кредитными организациями – за 2017 год увеличились на 20,3% в том числе за счет роста средств 15 физических лиц на 23,9% и юридических лиц на 17,5%. В первом квартале 2018 года средства клиентов незначительно снизилось на 1,5% за счет снижения средств юридических лиц на 1,7% и физических лиц на 1,4%. По итогам 2017 года привлечения от кредитных организаций снизились на 18,5%, привлечения от Центрального Банка сократились на 70,5%. По итогам первого квартала 2018 года привлечения на межбанковском рынке сократились на 6,9%  

2.2. Анализ организации ипотечного кредитования в банке

  АО Альфа-банк предлагает широкую линейку кредитных продуктов, рассчитанных на любую категорию клиентов: частных клиентов, малый бизнес и корпоративных клиентов. Для получения ипотечного кредитования в АО «Альфа-банк», заемщик обязан отвечать ряду общепринятых условий банковского учреждения, среди которых следующие:

• возраст заемщика на дату оформления кредитования должен составлять не менее 21 г.;
• возраст заемщика на дату возврата кредитной ссуды должен быть 75, 65 либо 45 лет (обуславливается этот фактор условиями и предложенной программой);
• заемщик должен иметь Российское гражданство;
• стаж работы заемщика на текущем месте работы должен быть не менее 6 мес., а общий стаж — не меньше 1 г. (за последние пять лет). На заемщиков, которые получают зарплату на счет, который был открыт в «Альфа-банк», последнее условие не действует;
• у заемщика должна быть нормальная кредитная история в Альфа-банк или в любом другом банке РФ (в случае, когда этот кредит не является первым);
• иметь платежеспособность для того, чтобы могло совершаться обслуживание запрашиваемой кредитной суммы, в связи с чем необходимо предоставить банку Справку о среднемесячном доходе за последние 6 мес. по форме 2-НДФЛ либо в соответствии с формой банка, налоговую декларацию и пр. документы;
• привлечение не больше трех человек в созаемщики, доходность которых банк будет учитывать, рассчитывая максимальный размер кредитования;
• в случае, когда нет действующего брачного договора –обязательное привлечение супругу(а) Титульного созаемщика в созаемщики — независимо от его(ее) платежной способности и возраста.

По ипотечным/жилищным кредитам в Альфа-банке принят ряд следующих условий:

• Оформление кредита сугубо в рублевой валюте;
• Сроки погашения кредита –не более 25 лет, по военному ипотечному кредитованию– не более 15 лет.;
• Минимальная кредитная сумма – 300 тыс. руб.;
• Максимальная кредитная сумма от стоимости кредитуемого объекта должна не превышать 80% от договорной либо оценочной стоимости (в расчет принимается наименьшая). Если будет происходить рефинансирование, вступает в действие дополнительное условие — не более остатка основного долга по рефинансируемому кредиту;
• Первоначальный взнос должен бытьне менее 20 %;
• Под залог может приниматься кредитуемое либо иное жилое помещение. По требованию Сбербанка могут запрашиваться и прочие виды обеспечения.Под ипотеку в Альфа-банке могут попасть лишь те объекты, что располагаются сугубо на территории РФ.

 

2.3. Анализ ипотечных программ, предлагаемых банком

  Альфа-банк предлагает клиентам широкий спектр банковских продуктов в сфере ипотечного кредитования. Все ипотечные продукты, предлагаемые в Альфа-банке, можно разделить на два направления: стандартные условия и реализующие индивидуальные возможности для владельцев зарплатных карт.  К первому относятся стандартные виды данного вида кредитования, в том числе гаражная и военная ипотеки, а также рефинансирование банком займов, полученных в других финансовых учреждениях.  Вторая категория жилищных ссуд, по сути, представляет собой индивидуальные кредитные предложения в виде акций, например, спецпрограммы, реализуемые совместно с застройщиками и риэлторами, или на строительство недвижимости под залог земельного участка для владельцев зарплатных карт с возможностью выбора дополнительных опций самостоятельно. Сравнительная информация о данных программах представлена в таблице 2.   Таблица 2 — Ипотечные программы банка Альфа-банк Политика банка не стоит на месте, а находится в постойной положительной динамике, имеет достаточно широкий спектр различных программ ипотечного кредитования. Альфа-банк входит в число крупнейших ипотечных банков — объем выданных банком в 2017 году ипотечных кредитов составил менее 13млрд руб. Ставки у АО «Альфа-Банка» достаточно высоки по сравнению с конкурентами. Минимальная ставка по рефинансированию равна 8,9%, по строящемуся жилью — 9,9%. Однако у Сбербанка предложения начинаются от 6,7%, ВТБ и РСХБ — от 9,1%. В связи с этим АО 37 «Альфа-Банк» работает над снижением ставок и повышением конкурентоспособности в данном сегменте. Условия и требования программ всех кредитных продуктовв обязательном порядке включает в себя возможность его досрочного погашения (частичного либо полного). Не являются исключением и ипотеки. Основное обязательство кредитора заключается в предоставлении заемщику правана реализацию своих полномочий по кредиту в любое время, что предусмотрено на законодательном уровне.

Глава 3. Направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования

 

3.1. Разработка новой ипотечной программы и обоснование ее эффективности для банка  АО Альфа-банк

  Разработаем проект ипотечного кредитования, который позволит не только увеличить число заемщиков по ипотеке, но и привлечет на депозиты банка срочные вклады населения. Суть программы заключается в том, чтобы помочь потенциальному заемщику накопить денежные средства для оплаты первоначального взноса по ипотеке путем накопления денежных средств на срочном вкладе с ежемесячным пополнением счета. Данная программа интересна для банка, т.к. помимо увеличения числа благонадежных заемщиков, банк получает в свое распоряжение денежные средства по срочным вкладам, т.е. одновременно с кредитной выигрывает и депозитная политика АО «Альфа- банк». Назовем данную программу «Накопим на первоначальный взнос вместе». Обоснование для разработки программы:

1. В настоящее время у банка существует острая необходимость в привлечении как можно большего количества надежных, платежеспособных клиентов.
2. Большая часть населения испытывает трудности с накоплением денежных средств для внесения первоначального взноса по ипотеке, который составляет от 20 до 30% от стоимости объекта недвижимости.
3. Банк предлагает более высокий процент по вкладу с условием соблюдения вкладчиком (потенциальным заемщиком) условий программы.

Условия вклада:

• Возраст вкладчика от 18 лет.
• Размер первоначального взноса по вкладу не менее 50 тыс. руб.
• Обязательное ежемесячное пополнение вклада не менее 10 тыс. руб. Максимальный размер пополнения не ограничен.
• Срок вклада от трех лет, в случае если накопленных денежных средств недостаточно, вклад может быть продлен еще на год.
• Начисление процентов по вкладу производится раз в год.
• Целевое использование. Денежные средства, накопленные во вкладе, могут быть использованы только для внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Стоит остановиться более подробно на условиях программы: Возраст вкладчика от 18 лет объясняется тем, что минимальный срок вклада составляет 3 года, соответственно вкладчику будет более 21 года к тому моменту, когда накопленных средств окажется достаточно для оформления ипотечного кредита. Обязательное ежемесячное пополнение вклада необходимо для того, чтобы в период действия вклада банк удостоверился в платежеспособности клиента. Если клиент ежемесячно на протяжении трех лет пополняет вклад, значит риск того, что у него возникнут трудности с внесением ежемесячных платежей по кредиту, сводится к минимуму. Трехлетний срок вклада обусловлен тем, что именно столько времени потребуется среднестатистическому заемщику для накопления средств, необходимых для внесения первоначального взноса по ипотеке. В случае, если вкладчик после окончания действия вклада отказывается использовать накопленные денежные средства для приобретения недвижимости посредством оформления ипотечного кредита, а также при досрочном изъятии вклада начисленные проценты перечисляются из расчета ставки вклада «До востребования», действующей в банке (1,5% годовых). Целесообразно по данной программе предложить клиентам более высокий процент по вкладу. Проанализировав предложения Сбербанка по срочным вкладам и процентам по ним, можно предложить 12% годовых по данной программе. Произведем расчет сумы денежных накоплений при внесении минимального первоначального взноса в 50 тыс. руб. и ежемесячном пополнении вклада в размере 10 тыс. руб. (таблица 3). Таблица 3 — Расчет общего накопления во вкладе за три года Источник: составлено автором   Расчеты показали, что за три года участия в программе вкладчик накопит 509 716 руб. При сегодняшней стоимости недвижимости в городе Тула этих денежных средств должно быть достаточно для внесения первоначального взноса по ипотеке. Следует упомянуть о том, что чем больше денежных средств будет накоплено во вкладе, тем больший процент первоначального взноса может быть внесен по ипотеке, соответственно тем ниже будет процент ипотечного кредитования. Банку необходимо проводить проверку платежеспособности потенциального заемщика в 2 этапа. Первый этап проверки должен проводиться в момент обращения клиента, желающего воспользоваться программой «Накопим на первоначальный взнос вместе». А второй уже в момент непосредственного обращения заемщика за ипотечным кредитом. Конечно за три года участия потенциального заемщика в программе его финансовое положение может измениться. Если повторная проверка платежеспособности заемщика показывает невозможность предоставления ему ипотечного кредита, денежные средства, накопленные за время участия в программе должны быть переведены на счет «До востребования». Как только его финансовое положение стабилизируется и банк сочтет возможным предоставление ему кредита, средства будут переведены в счет первоначального взноса по кредиту. Если вкладчик сочтет, что в ближайшее время воспользоваться ипотечным кредитом не сможет, он может снять накопленные средства, но с пересчетом начисленных процентов. Если под 12% годовых, предложенных банком по программе «Накопим на первоначальный взнос вместе» сумма вклада с процентами составит 509 716 руб., то при пересчете процентов по вкладу «До востребования» под 1,5% годовых накопленная сумма будет равна 414 765 руб. Проведя анализ предложений Альфа банка по ипотечному кредитованию, можно говорить о том, что процентная ставка по ипотеке варьируется от 9,75 до 12%. Необходимо предложить следующие условия ипотечного кредита по программе «Накопим на первоначальный взнос вместе». Условия ипотечного кредита:

• Валюта кредита – рубли РФ.
• Первоначальный взнос – от 15 до 30%.
• Сумма кредита – от 300 000 тыс. руб.
• Срок кредита – от 5 до 25 лет.
• Процентная ставка по кредиту – от 14,5% (при первоначальном взносе 30%); 15,0% (при первоначальном взносе 20%); 15,5% (при первоначальном взносе 10%).
• Порядок погашения кредита – ежемесячно аннуитентными платежами.
• Возможность досрочного погашения – да.

Итак, произведем расчет, при условии что клиенту требуется кредит в размере 2 500 000 руб., сроком на 10 лет, накопленный во вкладе первоначальный взнос 500 000 руб. Соответственно процентная ставка по кредиту будет составлять 15% годовых (таблица 3). Таблица 3 — Условия предоставления кредита Источник: составлено автором   Обязательным при ипотечном кредитовании должно быть страхование. В данном случае следует застраховать здоровье и жизнь заемщика и имущество. Для внесения ежемесячных платежей необходимо открыть расчетный счет, куда необходимо вносить денежные средства достаточные для погашения ежемесячного платежа. Банк сам будет производить зачисление платежа в счет оплаты кредита. Для того чтобы узнать, насколько привлекательной окажется данная программа и оценить вероятное число потенциальных заемщиков, готовых воспользоваться новым предложением банка, необходимо провести опрос населения. Опросив 70 человек, мы имеем 25 потенциальных заемщиков готовых воспользоваться программой «Накопим на первоначальный взнос вместе». Т.е. программа кажется привлекательной для большинства респондентов, планирующих воспользоваться ипотечным кредитом. Разрабатывая и внедряя данную программу ипотечного кредитования, АО «Альфа банк» привлечет срочные вклады на продолжительный срок, и одновременно с этим привлечет благонадежных потенциальных заемщиков, которые в дальнейшем станут ипотечными клиентами банка.

3.2. Перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в России

  На сегодняшний день наиважнейшими проблемами, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования в России являются проблемы, представленные в таблице 4. Таблица 4 —  Проблемы ипотечного кредитования и направления решения указанных проблем Источник: Составлено автором   Ипотечное кредитование сохранит свою позицию в роли самого активного сегмента кредитования. Совокупный объем предоставленных ипотек в текущем году увеличится на 15-17% (в сравнении с 26 % прошлого года: отразится эффект высокой базы 2016 г.), а кредитный портфель увеличится примерно на 12%.  В период 2018-2020 гг. сегмент начнет развиваться умеренно: выдача ипотек — на уровне 12–13%, портфель — на уровне 10%.  Таким образом на конец 2020 г. доля ипотеки в ВВП достигнет 6,5%. Притом произойдет это за счет стабильного понижения процентных ставок этот рост не отразится отрицательным образом на долговой нагрузке граждан (учитывая общий объем розничного портфеля), поддерживающуюся на среднем уровне развитых стран (порядка 9%) (рисунок 2).

Рисунок 2 — Прогноз развития банковского ипотечного кредитования до 2020 гг.(Источник: [42])

  Согласно прогнозированию, представленные тенденции будут способствовать сокращению средней маржи банков каждый год по новым выдачам на 0,2 п. п., что в предстоящие 3 года приведет к видимому снижению в среднем на 0,5-0,7 п. п. В прогнозируемый период (на конец 2020 г.) ожидается сокращение среднерыночной ставки по ипотечному кредитованию приблизительно на 3 п. п. — до 8,5–9% Таким образом, развитие ипотечного кредитования является перспективной областью развития кредитной политики любого банка. Необходимо сконцентрировать внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам потребителя и создании новых продуктов. наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям. пытаясь сделать ипотеку наиболее привлекательной для заемщика. Необходимо искать пути снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. уменьшать размер первоначального взноса.

Заключение

  В работе был проведено исследование состояния ипотечного жилищного кредитования в России, которое позволило сделать следующие выводы. Под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки). Ипотечное кредитование в настоящее время считается наиболее перспективным видом кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования – это одно из перспективных направлений жилищной политики в настоящий момент. Основной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования считается обеспечение жильем российского общества граждан со средними доходами и рост спроса общества на жилье. Изучив ипотечное кредитование в России в 2019 году, было замечено возобновление активности заемщиков, в 2019 году количественные изменения превратились в качественные: достигнут исторический рекорд по объему предоставления (2 трлн. рублей) и уровню ставок – 9,8% годовых. Изучение данной темы проводилось на группе «АО «АльфаБанк» », которая имеет позицию крупнейшего частного российского банка по величине совокупного капитала, средствам клиентов и кредитному портфелю. Помимо этого, АО «Альфа-Банк» включен в список топ-10 системно значимых кредитных учреждений, который был опубликован Центральным Банком РФ во второй половине 2019 года. Ставка Альфа- Банка не является самой низкой. Также высоким является требуемый первоначальный взнос, что в свою очередь значительно замедляет процесс приобретения жилья в ипотеку, являясь самым важным показателем при выборе банка. В работе проанализирован рынок ипотечного кредита в России в настоящее время, выявлены проблемы и предложены направления совершенствования данного рынка на ближайшие годы. Необходимы серьезные законодательные изменения для развития ипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки Рисунков и совершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедур обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество. Ипотека в АО «Альфа-Банк» – выгодная сделка, если у заемщика высокий доход и размер ежемесячных платежей для него не слишком обременителен. Банк предлагает возможность оплаты кредита через удобные мобильные приложения,  и выгодные условия страхования.

Библиографический список

 

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 01.09.2018).
3. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 31.12.2017) «О банках и банковской деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.09.2018).
4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О кредитных историях».
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
6. О порядке расчета кредитными организациями величины рыночного риска [Электронный ресурс]: положение Центрального Банка РФ от 28.09.2014 № 387-П (ред. От 01.09.2015).
7. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности [Электронный ресурс]: положение Центрального Банка РФ № 590-П.
8. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года(утв. распоряжением Правительства РФ от 8 ноября 2014 г. № 2242-р).
9. Балакина Р.Т., Реутова И.М. Потребительское кредитование: теоретические и методологические аспекты [Текст]: монография / Р.Т. Балакина, И.М. Реутова. – Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2014.-  118 с.
10. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело [Текст]: учебник / Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая. – Спб.:Питер, 2016. — 240 с.
11. Буркова А.Ю. Виды кредитования в России [Текст] / А. Ю. Буркова // Бизнес и банки. 2017. — №6. — С. 7-9.
12. Грабовый П.Г. Динамическая модель прогнозирования развития инновационного проекта / Грабовый П.Г., Околелова Э.Ю., Трухина Н.И. // Известия высших учебных заведений. Технология текстильной промышленности. — 2017. — № 1 (367). — С. 78-82
13. Кузнецова В.В. Банковское дело. Практикум [Текст] : учебное пособие / В.В. Кузнецова, О.И. Ларина. — 2-е изд., перераб. и доп.– М.:КНОРУС, 2013. — 264 с.
14. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования [Текст]: учебник / О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко. – 3-е изд., доп.– М.:КНОРУС, 2015. — 264 с.
15. Околелова Э.Ю. Модель оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости с учетом рисков / Околелова Э.Ю., Трухина Н.И., Шибаева М.А. // Экономика строительства. 2017 — № 4 (46) — С. 15-29
16. Хасянова С. Кредитный анализ в коммерческом банке. [Текст]: учебное пособие /С. Хасянова. – М.: Инфра-М, 2017. 196 с.
17. Шаталова Е.П. Резервирование по ссудам в банковском риск-менеджменте: учебное пособие для студентов магистратуры /Е.П. Шаталова, А.Н. Шаталов. – М.: РУСАЙНС, 2017. 112 с.
18. Юфряков Ю.Б. Бэк-офис операций с ценными бумагами в банке и инвестиционной компании [Текст] /Ю.Б. Юфряков. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. 155 с.
19. Официальный сайт АИЖК [Электронный ресурс] — URL http://www. http://дом.рф (дата обращения 15.11.2019).
20. Аналитическое кредитное рейтинговое агентство [Электронный ресурс] — URL http// www.acra-ratings.ru (дата обращения 15.11.2019).
21. Официальный сайт АО «Альфа-банк» [Электронный ресурс] Режим доступа: https://alfabank.ru// (дата обращения: 15.11.2019).

---

1 2