Курсовая работа на тему договор купли-продажи недвижимости

Введение 1.Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости 1.1. Понятие, существенные условия и форма договора купли-продажи недвижимого имущества 1.2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества и ответственность сторон 2. Сравнительный анализ договоров купли-продажи земельных участков, жилых помещений, нежилых помещений. 2.1. Особенности договоров купли-продажи земельных участков 2.2. Особенности договора купли-продажи жилого помещения Заключение Список литературы и использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Становление демократического правового государства в Российской Федерации невозможно без кардинального изменения основополагающих элементов государственной системы. Кроме того, переход к рыночной экономике, и, как следствие, создание свободного рынка товаров, работ и услуг, вместе с общей интенсификацией экономических отношений в Российской Федерации обусловили необходимость коренного пересмотра правового регулирования договорных отношений. В этой связи одной из главнейших задач для реализации поставленной цели является совершенствование гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, законодательства, регламентирующего возмездные договорные отношения. Выполнить указанную задачу без детального анализа и изучения действующего гражданского законодательства невозможно. Среди всей сферы возмездных договорных отношений особый интерес представляют договоры купли-продажи в целом, и договоры купли продажи недвижимого имущества в частности, поскольку данный тип договоров является одним из самых распространенных в современном экономическом обороте. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что недвижимое имущество по своей природе носит социальный характер, поскольку оно непосредственно влияет на жизнь и деятельность как физических, так и юридических лиц. В связи с этим законодатель должен закреплять адекватные и логичные правила регламентации правоотношений по переходу недвижимого имущества в собственность других лиц, что позволит в полной мере гарантировать защиту прав и законных интересов как отдельного физического и юридического лица, так и общества и государства в целом. Также следует отметить, что российское законодательство (как дореволюционное, так и современное) содержит специальные правила, устанавливающие переход права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, значительная роль указанного договора в имущественном обороте, дискуссионность некоторых вопросов, необходимость анализа положений гражданского законодательства о купле-продаже недвижимости обуславливают актуальность темы исследования. Кроме того, актуальность данной темы исследования также подчеркивает значительное число рассматриваемых судами Российской Федерации дел, которые непосредственно связаны с вопросами, возникающими в связи с куплей-продажей недвижимости. Проблемы, возникающие при заключении и исполнении договоров купли-продажи имущества, всегда были в центре внимания ученых-цивилистов. Следует выделить работы И.А. Покровского, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, М.И. Бару, О.С. Иоффе, П.В. Крашенникова и других дореволюционных, советских и современных цивилистов. Объект исследования – общественные отношения, возникающие вследствие договора купли-продажи недвижимого имущества. Предметом исследования является содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, а также особенности отдельных видов данного договора по действующему законодательству Российской Федерации. Целью настоящего исследования является комплексный анализ действующего законодательства, регламентирующего правоотношения, связанные с отчуждением недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества. Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи: — исследование теоретических основ договора купли-продажи недвижимого имущества; — анализ действующего законодательства, регламентирующего понятие и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества; — рассмотрение особенностей купли-продажи отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, земельных участков). Методы исследования данной работы: системный подход, общенаучный метод познания, историко-правовой, статистический, метод обобщения и анализа, формально-логический, технико-юридический методы. Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы в судебной практике при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров купли-продажи недвижимого имущества. Структура настоящего исследования включает в себя введение, две главы, заключение, а также список использованной литературы.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие, существенные условия и форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Договорная конструкция купли-продажи являются одной из самых древних и используемых в гражданском обороте. Данный договор известен не одну тысячу лет и характерен для всех правовых семей мира. Зародившись в древние времена и получив в римском частном праве название еmptio-venditio, он представлял собой классический консенсуальный договор, по которому одна сторона – продавец (venditоr) обязуется предоставить другой стороне – покупателю (emptor) в собственность вещь – товар (merx), а другая сторона – покупатель обязуется уплатить ему за нее определенную денежную сумму – цену (pretium) . Договорные ГК отношения, складывающиеся сделкафв по поводу особых купли-продажи в современном зависит российском государстве, урегулированы специальной главой 30 Международные ГК РФ. К покупатель ним применяются действующих общие положения Исходя об обязательствах, являются их форме, сделка сроках и общие из положения о договоре. терминов Следует также отметить, что к отношениям, складывающимся в сфере купли-продажи в определенных случаях могут также применяться со законы и подзаконные равной акты, предметом от которых являются договорах особые объекты применяться гражданских прав, российскому такие как стороне жилые помещения, следует земельные участки, особенностей ценные бумаги, данной валютные ценности, регулирования бытовая техника и вещь многие другие. Среди источников источников международного права, денежную действующих в этой данного сфере, следует граждане отметить Конвенцию данного ООН о договорах случаях международной купли-продажи случаях товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.) и свое Международные правила России толкования торговых разряду терминов «Инкотермс 2010». Существенная интенсификация экономических отношений обуславливает широкое распространение договора купли-продажи недвижимого имущества. Российский законодатель предусматривает специальные правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав . Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации . Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество . Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет два существенных условиях договора купли-продажи недвижимости: 1) предмет (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации); 2) цена (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). При определении имущества, которое может быть предметом рассматриваемого договора следует пользоваться правилами статьи 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса Российской Федерации. Анализ статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что предметом договора купли-продажи недвижимого имущества могут являться: a) стационарные объекты недвижимости – то есть объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации); б) иные – нестационарные объекты, то есть объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона (абзац 2 части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения – жилые дома (их части); квартиры (их части); комнаты, то есть изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и предназначенные для их проживания (пункт 2 статьи 15, статья 16, пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации) . Следует акцентировать внимание, что российский законодатель сформировал перечень недвижимого имущества неоднородными объектами. В зависимости от естественных свойств и предназначения конкретных объектов недвижимость можно разделить на три группы, при этом регламентирование гражданского оборота каждой из них будет обладать определенной спецификой. Таким образом, при определении понятия недвижимого имущества недвижимости российский законодатель использует два подхода: 1) описывает конкретные признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению); 2) конкретно определяет объекты, которые по своей природе отвечают правовому статусу недвижимости (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и другие.). Следует отметить, что второй способ не создает проблем в правоприменительной практике, поскольку объекты недвижимости конкретизированы как объекты гражданского оборота, в то время как отнесение к недвижимости при помощи использования недостаточно точных и конкретных формулировок «прочная связь с землей», «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» может вызвать определенные трудности у правоприменителей. Данные понятия не нашли своего отражения в законодательстве, так как во многом носят оценочный характер и определяются непосредственно самим правоприменителем на его усмотрение. О данном факте свидетельствуют материалы судебной практики, в которой судом лично решаются вопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи с землей» и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении. В юридической литературе отмечается, что неоднозначность критериев, по которым имущество разделяют на движимое и недвижимое, порождает множество споров. На практике, когда речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, применяются положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества . В договоре купли-продажи недвижимого имущества его предмет выступает в качестве существенного условия, поэтому отсутствие его должной детализации может послужить основанием для признания договора незаключенным. Относительно предмета данного договора также необходимо отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товар. Поскольку параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным . Также существенным условием исследуемого договора является его цена. В том случае, когда в договоре купли-продажи недвижимости цена несогласованна, договор считается незаключенным. Следует отметить, что отчуждение недвижимости по данному договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По существу, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, при купле-продаже недвижимости не применяются. Цена в договоре может быть определена по-разному. В одних случаях это твердая денежная сумма, в других – цена на единицу площади (либо другого показателя). В подобном случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества . Вторым важным аспектом регулирования цены в договоре купли-продажи недвижимого имущества является тот факт, что цена предмета договора (здания, сооружения либо другого объекта), находящегося на конкретном земельном участке, включает в себя также цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это предписание носит диспозитивный характер, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, отсутствие указания в договоре купли-продажи недвижимого имущества цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для признания такого договора незаключенным. Следует также акцентировать внимание на то, что в юридической литературе были высказаны предложения о расширении перечня существенных условий договора купли-продажи недвижимости. В частности, Скибой П.В. высказано мнение, что к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует также отнести условия о качестве предмета договора, поскольку недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, замена которой представляется невозможной . Указанное предложение продиктовано благими намерениями: защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Однако, как представляется с указанным предложением нельзя согласиться по следующим основаниям: 1) приобретатель недвижимого имущества обладает правовыми способами защиты своих нарушенных прав. В представленной ситуации добросовестный покупатель вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора; 2) законодательное закрепление предписаний, согласно которым условие о качестве недвижимости является существенным условием договора ее купли-продажи, сужает возможности добросовестного приобретателя. В этом случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. 3) отсутствие или наличие в договоре условия о качестве никак не связано с исполнением договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественного нежилого помещения возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве. Передача недвижимости и принятие ее покупателем в договорных отношениях имеет особое юридическое значение, поэтому ее правовые последствия подробно урегулированы статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные предписания законодательства делают невозможным заключение данного договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи. В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме – в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Наряду с этим обязательна государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. До тех пор, пока такая регистрация не произведена, покупатель не имеет право в полной мере ею пользоваться, владеть и распоряжаться .

1.2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества и ответственность сторон

Как уже отмечалось ранее, согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Указанный договор является, что опосредует наличие двусторонней цели договора: для покупателя – приобрести товар в собственность, для продавца – извлечь из этого выгоду в виде соразмерной платы за него. Наряду с этим договор купли-продажи является возмездным и консенсуальным. Содержание договора складывается из прав и обязанностей его сторон. В обязанности продавца входит обязанность по передаче предмета договора. Передача объекта недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора . Кроме того, особенностью содержания данного вида договора купли-продажи является тот факт, что законодательство в отношении недвижимого имущества устанавливает обязанность фактической передачи предмета договора покупателю. Так, с точки зрения цивилистики передача недвижимости есть не только обязанность продавца, но и юридически значимое действие, которое открывает для покупателя возможность юридически и фактически осуществлять полномочия владения в отношении имущества. Причем действия по передаче имущества должны быть оформлены соответствующим документом (передаточным актом), включающим сведения о передаваемом имуществе (наименование, состав и количество, местоположение и так далее), совпадающие с предметом договора купли-продажи. При приемке недвижимости покупатель должен отразить все претензии к его качеству и несоответствию условиям договора . Также продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества. В свою очередь, покупатель обладает вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества. В случае, если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. При этом требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В подобном случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (часть 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). В обязанности покупателя входит принять вещь (товар) и уплатить за него определенную сумму (цену). В качестве дополнительной обязанности одной из сторон может выступить обязанность продавца или покупателя страховать товар (статья 490 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора (статья 490 Гражданского кодекса Российской Федерации) . Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о продаже недвижимости не установлены. Следовательно, в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации) . Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости наступает в случаях неисполнения возложенных на них действующим законодательством обязанностей. Так, при неисполнении продавцом обязанности по передаче предмета договора он несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже, закрепленными статьей 463 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, покупатель вправе в подобном случае отказаться от исполнения договора купли-продажи. В случае же невыполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества надлежащего качества, наступают правовые последствия, закрепленные в статье 475 ГК РФ, а именно: покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

2.1. Особенности договоров купли-продажи земельных участков

Как уже отмечалось выше, договор купли-продажи недвижимого имущества имеет определенную специфику, а также практическую важность и значимость, как для физических, так и юридических лиц. Указанное обстоятельство, а также тот факт, что объекты недвижимого имущества неоднородны и обладают определенными особенностями, что обуславливает различные подходы как законодателя, так и учёных к регулированию договора купли-продажи различных видов недвижимого имущества. В связи с этим особый интерес представляет сравнительный анализ таких видов договора купли-продажи недвижимости как: 1) купля-продажа земельного участка; 2) купля-продажа жилых помещений. Сравнительный анализ вышеуказанных видов договора купли-продажи предполагает выявление специфических особенностей того или иного вида договора купли-продажи, а также определение сходств и различий при заключении договора купли-продажи. Переходя к анализу договора купли-продажи земельного участка следует отметить, что правовой основой всех сделок с земельными участками, и, в частности, купли-продажи является Конституция Российской Федерации, а именно статья 9, которая предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности . Указанное конституционное предписание дает правовые основания считать земельные участки объектами гражданских правоотношений. Учитывая тот факт, что земельные участки буквально являются основой всего недвижимого имущества, а также специфическую природу и свойства данного объекта правоотношений законодатель регламентировал особые правила и особенности участия земельных участков в гражданском обороте. Законодатель не устанавливает особых правил относительно формы договора, следовательно, согласно предписаниям статей 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации она заключается письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией перехода права собственности. Также законодателем не выделяется и какие-либо иные существенные условия указанного договора. Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи земельного участка, как впрочем, и иных видов договоров купли-продажи недвижимости, является предмет и цена. Спецификой в данном случае обладает предмет договора, что непосредственно связано с тем, что земельный участок представляет собой объект повышенной ценности. В частности, согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования . Судебная практика при толковании вышеуказанных положений в полной мере подтверждает обязательность наличия кадастрового номера. В частности, Ленинградским областным судом было отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора дарения земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, поскольку предварительный договор купли-продажи не содержал данных о границах земельного участка, а также в нём не содержался кадастровый номер, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем, он признается незаключенным . Кадастровый номер уникален и неповторим. Именно поэтому отдельные исследователи считают, что наличие кадастрового номера выступает самым главным индивидуализирующим признаком объекта недвижимости. Объекту присваивается кадастровый номер при проведении кадастрового и технического учета. Кадастровый учет предполагает описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества. Только благодаря кадастровому учету объект недвижимости индивидуализируется . В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации порядок осуществления государственного кадастрового учёта предусмотрен в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ). Согласно пункту 7 части 1 ФЗ № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества предполагает внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимого имущества . Таким образом, любое недвижимое имущество обладает собственным кадастровым номером, который является уникальным на всей территории Российской Федерации. Статья 8 ФЗ № 218-ФЗ определяет перечень сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости. Согласно пункту 3 статьи 16 ФЗ № 218-ФЗ датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости. Как уже отмечалось ранее, цена также является необходимым условием заключения договора купли-продажи земельного участка. В случае, если сторонами не была согласована цена – договор считается незаключенным. Стороны при определении цены участка могут использовать нормативную цену при определении цены земельного участка, подлежащего оплате. В том случае, когда цена сторонами определяется с учетом спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, то принято такую цену считать рыночной, так как она учитывает рыночные обстановку и условия. Рыночная стоимость будет формироваться с учетом положений пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В том случае, когда продажа земельного участка осуществляется собственником, являющимся публичным образованием, то необходимо обязательно предварительно провести оценку земельного участка специализированной организацией. Таким образом, существенными условиями для договора купли-продажи земельного участка выступают предмет и цена. В качестве предмета может выступать только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет . Если в договоре предусмотрены условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами, то такие условия являются недействительными и не подлежат применению .

2.2. Особенности договора купли-продажи жилого помещения

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора. Понятие жилого помещения закреплено в статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно жилым помещением признается «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» . К жилым помещениям, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Положения вышеуказанной статьи распространяются также на договоры продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение . В цивилистической науке обращается внимание на тот факт, что главным критерием отнесения помещений к объектам договора купли-продажи жилых помещений является их предназначенность для проживания граждан. Однако наряду с этим выделяется ряд дополнительных критериев. Например, В.П. Камышанский дает следующее определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)». Кроме отмеченных, как особый критерий подобного договора следует назвать также изолированность помещения. Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» . В статье 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено ограничение на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за некоторым исключением. Таким образом, данная разновидность договоров купли-продажи также в качестве существенного условия называет предмет . Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав. В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (статьи. 675, 677 Гражданского кодекса Российской Федерации); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (пункт 1 статьи 586 Гражданского кодекса Российской Федерации); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (статья 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» . В связи с существенным характером данного условия оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют. При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет . В статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило по отношению к форме и моменту заключения договора. До 1 марта 2013 года данный договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным только с момента ее проведения. Согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 марта 2013 года . В настоящее время договор продажи жилой недвижимости в государственной регистрации не нуждается, и считается заключенным с момента его совершения в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами. Следует иметь в виду, что отмена государственной регистрации договора продажи жилой статьи недвижимости (как дополнительного единого требования к порядку письменной заключения такого виду договора) не форме затрагивает необходимости находящееся соблюдения предписаний пункта 1 статьи 551 государственной Гражданского кодекса Следует Российской Федерации о пункта государственной регистрации если перехода права жилых собственности на совместной отчуждаемую жилую положений недвижимость (как правила, получить касающегося исполнения необходимо такого договора). помещение Особенности продажи кодексом жилых помещений исполнения предусмотрены иными помещений нормами Гражданского такого кодекса Российской государственной Федерации, а также договора Жилищным кодексом права Российской Федерации, документа Семейным кодексом Жилищным Российской Федерации и Федерации иными законами. Так, если Жилищным предметом договора не выступает жилое иметь помещение, находящееся в дополнительного общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. При отсутствии согласия сделка может быть оспорена. При продаже жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36, 38 ЖК). В случае продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на комнату к покупателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК), а также право надолго в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК). Кроме того, продажа комнаты в коммунальной квартире допускается с соблюдением правил о преимущественной покупке, предусмотренных п. 6 ст. 42 ЖК для остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ позволяет прийти к следующим выводам. Договор купли-продажи в целом, как и договор купли-продажи недвижимого имущества в частности являются распространенными в имущественном обороте Российской Федерации и других стран. Данный договор по своей правовой природе является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества является предмет и цена договора. В случае, если стороны не достигли согласия по данным условиям – договор купли-продажи недвижимости является незаключенным. Предметом данного договора является объект гражданского права, определяемый как недвижимость в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Все объекты недвижимого имущества можно разделить на стационарные объекты недвижимости (земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) и нестационарные объекты, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона. Относительно цены исследуемого договора следует отметить, что она может быть определена как твердая денежная сумма либо как цена на единицу площади (либо другого показателя). Договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность). Содержание договора купли-продажи составляют права и обязанности сторон. Продавец обязан передать покупателю предмет договора, а также исполнить обязанность по фактической передаче недвижимости. Кроме того, на него возлагается обязанность передать недвижимое имущество надлежащего качества. При этом покупатель вправе требовать у продавца передать имущество, являющиеся предметом договора, при этом обязан оплатить цену, установленную договором. Следует также отметить, что договоры купли-продажи отдельных объектов недвижимого имущества имеют свою специфику. В частности, купля-продажа земельного участка возможно только в том случае, когда такой земельный участок предварительно прошел государственный кадастровый учет. В свою очередь, договор купли-продажи жилого помещения имеют следующую специфику: в договоре необходимо предусмотреть права те лиц, которые сохраняют право проживать в объекте недвижимости в соответствии с нормами Жилищного и Семейного кодекса Российской Федерации.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации от 12 дек. 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ, от 14.03.2020 № 1-ФКЗ) // Российская газета. – 2020. – № 144. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (в ред. от 9 марта 2021 года) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. 3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 30 апреля 2021 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – Ст. 14. 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 30 апреля 2021 года) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147, 5. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344. 6. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 15. 7. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702. 2. Материалы правоприменительной практики 8. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». URL: http://base.garant.ru/58202809/#ixzz6Q7WpsZOU 3. Научная литература 9. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2006. – 351 с. 4. Учебная и учебно-методическая литература 10 .Гражданское право / Под ред. Сергеева А.П. – М.: Проспект, 2010. – 880 с. 11. Гражданское право. Особенная часть. В 2 т. Том 2 : учебник для СПО / под общ. ред. А.Я. Рыженкова. – 5-е изд., пере- раб. и доп. – М. : Издательство Юрайт, 2016. – 320 с. 12. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. – Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с. 13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (постатейный) [Электронный ресурс]. URL: http://docs.cntd.ru/document/420395175 (дата обращения: 13.06.2021). 5. Статьи в научных журналах и сборниках 14. Кантерман Е. Оформляем продажу объектов незавершённого строительства //Библиотека Баланс. – 2015. – № 8. – С. 40-41. 15. Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продажи земельных участков // Проблемы экономики и юридической практики. – 2015. – № 3. – С. 156 -158. 16. Мягкова Д. В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки и практики. Электрон. журн. – 2017. –№ 9 (22). – С. 163-168. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-i-problemy-dogovorov-kupli-prodazhi-zhilyh-pomescheniy 17. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи земельных участков // Бизнес в законе. – 2014. — № 5. – С. 182-185. 18. Федорова Т.Ю., Мухранов Р.Н. К вопросу о правовом регулировании договора купли-продажи недвижимого имущества // Экономика и социум. – 2016. — № № 3 (22). [Электронный ресурс]. URL: http://iupr.ru/domains_data/files/zurnal_22/Fedorova%20T.Yu.(Aktualnye%20voprosy%20politiki%20i%20prava).pdf 6. Диссертации и авторефераты диссертаций 19. Гасанов М.М. Правовой режим объектов незавершённого строительства: автореф. дис. … канд. юрид. наук. спец. 12:00:03 / М.М. Гасанов: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия». – М., 2011. – 23 с. 20. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / П.В. Скиба. – М., 2001. – 35 с.